仲量联行:商业房地产是否开始复苏?(全球观察)

尽管一些物业的投资收益率开始走低，不过大宗投资交易的数量有所增加，规模也在扩大。逢低吸纳的投资者已经开始进行交易，这种情况在亚洲表现得尤为明显。

目前已经有明确的数据表明，尽管全球经济状况的改善仅反映在几项主要指标上，但自从今年3月份以来，全球经济已经步入了复苏的通道。当前，德国、法国和日本已经摆脱经济衰退，美国和英国仍处于经济衰退之中，中国经济能否持续增长也存在着诸多不确定因素。支撑房地产需求的经济基本面依然疲软，商业房地产所面对的问题还远未得到解决。尽管如此，在第二季度，更多的全球经济复苏的先决条件已经实现，房地产行业正呈现小幅复苏的迹象。

尽管一些物业的投资收益率开始走低，不过大宗投资交易的数量有所增加，规模也在扩大。逢低吸纳的投资者已经开始进行交易，这种情况在亚洲表现得尤为明显。租金水平下跌的趋势开始放缓，使得对成本比较敏感的租户开始“蠢蠢欲动”。本期《全球市场观察》将一一审视上述变化，并将就其如何影响未来房地产市场的复苏进行分析。

房地产投资信托基金筹集大量资金，与债券的利差缩小

虽然有迹象显示在过去一年中高等级的企业信贷市场有明显改善，但事实表明，全球房地产债券市场并未及时跟进，基本面的严峻形势抵消了资金流动性的改善。尽管如此，房地产抵押债券市场借贷成本仍日渐显现出下降的迹象。此外，大多数有房地产贷款的业主都在设法延长贷款期限或调整其贷款结构。

目前，房地产公司正在利用信贷市场的小幅放松和证券市场反弹的机会，为进行潜在的收购和偿还贷款筹集所需的资金。自2月下旬触底回升以来，全球房地产投资信托基金(REITs)到8月底已上涨了82%。纵观全球，整个2009年8月房地产投资信托基金筹集了330亿美元的股本，发行了50亿美元的债券。

40多家中国和印度的房地产开发商将此视为契机，计划在未来的6至9个月内通过IPO进行融资。流动性充足的国内银行，正在加大向这些开发商放贷的力度。国有企业北京金隅集团(BBMG)目前有多个在建房地产项目，7月底已成功上市。其他开发商，如卓越集团、佳兆业集团控股有限公司、恒盛地产控股有限公司也都申请于年底前在香港证券交易所上市。此外，总部设在北京的金融街控股有限公司于9月初完成了56亿元人民币的债券发行。

但是，由于市场对政府收紧流动性的担忧，8月末中国大陆股票市场开始出现调整，这也可能阻碍企业的IPO计划。

部分投资者将目光转向零售物业项目

由于全球主要购物中心的收益率上扬，很多买家对以较大的折扣收购购物中心表现出浓厚的兴趣。例如，在亚洲，仲量联行协助美林以16亿港元的价格将其在香港的3个零售商场物业进行剥离，此举引来近20家企业的竞相投标。最后，这一资产组合出售给了一家中国大陆的基金。澳大利亚麦格理CountryWide宣布了一项交易，以13亿美元的价格出售

其美国资产组合中75%的份额，该组合由86个零售房地产物业组成，收益率为9.1%。在德国，仲量联行协助汉斯公司将位于柏林的2万平方米的购物中心“Die Mitte”以1.26亿欧元的价格出售给Commerzreal。

基本面虽未改善，但投资交易已经回升

2009年上半年的全球交易总额为760亿美元，比2008年下半年锐减45%。尽管如此，部分市场仍然存在交易量反弹的迹象——然而推动其反弹的是基于相对价值的投资，而并非基本面的改善。

在中国，第二季度的以美元交易的房地产项目总量增长了113%，投资者热情高涨。由于市场流动性充足，一些美国知名的投资银行开始出售其在中国的房地产。例如，摩根士丹利以24.5亿元人民币的价格向中国本土开发商——SOHO中国出售办公楼和商铺地产——东海广场(The Exchange)。据报道，摩根士丹利还计划以7.8亿元人民币的价格向一个中国国内投资者出售上海的一栋酒店式公寓。交易量的增加使中国主要市场的收益率平稳。