戴德梁行:09年深圳楼市总结 回暖小阳春均价新高

2009年深圳楼市经历回暖、小阳春到热闹各个阶段，成交及价格的增长远远超出年初市场的预期，在一系列政策优惠的推动下，成交量及房价均超2007年，后者更创出历史新高。

关键词：居住用地，供应明显减少

年初政府公布的《深圳市近期建设规划2009年度实施计划》中确定年内新供应居住用地普通商品住房用地70 万平方米，加上历年结转的可供出让的普通商品住房用地 118万平方米，计划内总共可供出让的普通商品住房用地只有188万平方米，直接导致2009年全市居住、商住用地出让明显减少，全年共出让居住、商住用地13宗，成功交易12宗，1宗流拍。成功交易地块总占地面积52.68万平方米，总规划面积141.76万平方米，同比下降48.24％，供应量大幅减少，由于2008年政策性住房用地大增，2009年此类用地供应明显减少。

由于2009年楼市的快速回暖出乎市场预期，不少开发商纷纷改变土地储备策略，加大储地力度，促使今年土地市场相比2008年明显抢手，竞争激烈程度增加，流标减少，土地拍卖也屡创高价。全市成交的居住、商住用地主要集中在关外宝安、龙岗两区，其中宝安占9宗，共成功出让居住、商住用地108.98万平方米，同比增长127.18％，主要分布在宝安中心区、机场附近及观澜、光明几个片区，其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房，A009-1285、A009-1286宗地规定商品住宅套型建筑面积90平方米以下的占总住宅面积的比例须分别达70％以上。A115-0131则为面向航空运输专业人士出售的限价房。在该区成交的9宗地块中，A122-0332尖冈山地块由于土地素质较好，适合开发高端产品，在众多开发商的争夺下最终以18875元/平方米的楼面地价交易，创出宝安历来最高的土地楼面地价。A909-0137、A909-0138两宗观澜地块捆绑出让，也创出8617元/平方米的楼面地价，为片区新高。龙岗成功出让居住用地2宗，规划建筑面积为30.93万平方米，同比减少51.92％，供应量大幅减少，位于龙城的两宗住宅用地均为旧改项目，G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特区内只有福田有1宗居住用地供应，由于地块位于市区繁华商圈，故楼面地价高达18500元/平方米。土地供应的减少，将影响深圳2012-2013年的住宅供应。

关键词：新增供应，存缺口

在2008年全球金融海啸的冲击下，不少项目都减慢甚至停止了开工，致使2009年深圳楼市的新增供应量明显减少，1-12月全市新建商品住宅批准预售面积只有457.37万平方米，减少了31.37％，批准预售套数48557套，同比减少29.44％。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供应量达732万平方米，可见2009年的供应量远远低于历年的平均水平（见表2）。

随着大运会的临近，龙岗区的开发进程也在加速，2009年成为供应量最大的一区，新建商品住宅批准预售面积达178.09万平方米（见表3），批准预售套数为18084套，但相比2008年，还是分别减少了15.32％和17.00％。全区新增供应主要集中在龙岗中心城、坂田、横岗等片区，供应的产品以中大户型为主，使全区平均套型面积达98平方米，大户型产品比2008年明显增加。南山区新增供应量位居第二，全年新建商品住宅批准预售面积为120.78万平方米，同比增加4.86％，批准预售套数13586套，同比增加2.64％，供应量集中在前海、后海湾、华侨城、西丽等片区，全区从中小户型到大户型、别墅各类产品均有供应，主力产品仍以90平方米以下的中小户型占多数。宝安区新增供应量为104.4万平方米，供应套数为10481套，是全市新增供应量减少最大的一区，分别同比下降60.77％和58.94％，供应的热点片区集中在宝安中心区、龙华和西乡等，产品呈两极倾向，中小户型及大户型豪宅均有供应，户均套型面积为100平方米，中小户型产品供应比2008年有所增加。罗湖区2009年豪宅及中小户型的新增供应量明显增加，全年批准预售面积达29.08万平方米，批准预售套数3064套，同比分别增长17.59％和19.22％，供应的热点片区主要在蔡屋围、莲塘、东门等片区。福田区2009年新供应的商品住宅项目只有3个项目，均以中小户型为主，批准预售面积共11.54万平方米，批准预售套数2094套，同比分别减少59.61％和30.11％。盐田区新增供应则以豪宅为主，全年批准预售面积13.49万平方米，批准预售套数1248套，同比分别减少37.40％和53.73％。