戴德梁行:6月深圳新房成交均价16970元 下跌16%

　　提要：6月份深圳全市批售项目持续减少，共批准预售面积约13.8万平方米，环比5月仍有大幅下降，跌幅达39%，批售套数2418套，环比下跌14%，可以看出，在目前的市场背景下，开发商仍然选择放慢推售节奏。6月获批的住宅项目主要以小户型为主，在投资客离场，改善型需求持续观望的情况下，总价低的小户型受到首次置业的刚需驱动，还是有一定的市场。

　　新增供应大幅下降

　　6月份深圳全市批售项目持续减少，共批准预售面积约13.8万平方米，环比5月仍有大幅下降，跌幅达39%，批售套数2418套，环比下跌14%，可以看出，在目前的市场背景下，开发商仍然选择放慢推售节奏。6月获批的住宅项目主要以小户型为主，在投资客离场，改善型需求持续观望的情况下，总价低的小户型受到首次置业的刚需驱动，还是有一定的市场。

　　从各区域来看，本月取得预售证的4个项目都集中在关外，宝安区的2个项目分别是曼哈顿公寓和金地上塘道花园，均为小户型，两个项目共批准预售套数2049套，占6月批售总套数的85%。曼哈顿公寓又名花乡家园，是花样年花郡二期项目，位于未来深圳的第二个中心区——宝安中心区，具有较好地理区位和地铁优势，此次共批售套数1102套，占6月总批售套数的46%，批售面积约4.5万平方米，占6月总批售面积的32%。金地上塘道花园位于宝安的龙华片区，规划为未来的城市次中心，发展前景也较好，本月批售套数947套，批售面积约6.5万平方米。龙岗区本月获批售的项目为千林山居和万科的第五园(四期)，其中第五园(四期)共批售套数101套，批售面积约9千平方米。

新房成交呈价跌量升态势

　　距4月17日国务院发布新政已满2月，政策执行在进一步深化，国家稳定房价的决心一直没有改变，大有不降房价不罢休之意，后续的执行过程中政策也在进一步的补充和完善，各大房企的销售额遭遇“滑铁卢”，开放商的资金压力进一步加大，继恒大地产放出降价之声，本月万科、复地、绿地等知名房企也纷纷运用各种方式实现降价销售，且这种趋势也开始明朗化。6月深圳房价或已现拐点，全市整体商品住宅成交均价为16970元/平方米，环比上月下跌16%，降价幅度较大。

　　6月深圳全市成交总金额、成交套数、成交面积环比5月则均有所上涨，6月全市成交总金额25.9亿元，环比5月上涨12%，成交套数1888套，多出5月份502套，涨幅达36%，成交面积也大幅上涨33%，超15万平方米，深圳楼市已呈量升价跌的态势。

　　从各区成交占比情况来看，宝安、龙岗、南山仍是深圳商品住宅成交的主力地区，三个区的总成交面积占到全市总成交面积的94.4%。其中龙岗区所占比例最大，成交总面积8.6万平方米/996套，占全市总成交面积的56.6%，环比5月本区成交面积上涨两倍多；其次是宝安区，共成交4万平方米/524套，占全市总量的26.5%，成交面积环比上月下跌13%，但成交套数微幅上涨4%；成交总面积居第三的南山区，共成交1.7万平方米/260套，占全市总成交面积11.3%，但环比上月成交面积减少达45%，环比跌幅为全市最大的一个区域；罗湖、福田、盐田三区成交量较小，成交面积之和仅占全市成交总量的5.6%。其中罗湖区共成交约4807平方米/57套，成交面积环比下跌19%，成交套数环比上涨19%，可见罗湖区销售的新房套均面积较上月有所减小；福田区共成交2383平方米/37套，环比下跌17%；成交最少的仍为盐田区，总成交1212平方米/14套，成交面积环比上涨10%，成交套数比上月多出8套。

　　本月万科低价入市的销售策略受到市场的热捧，龙岗的万科清林径以268套的成交量位居6月全市楼盘成交龙虎榜冠军，其3期37栋于6月4日开盘，均价仅10000/平方米，如此超低价推出的非毛坯高层自然遭到市场抢购，目前268套单位已全部售完。而本月新推出的万科第五园四期5号楼同样也作出了较大的价格让步，目前5号楼已卖完，共销售100套，位居本月成交龙虎榜第四位。万科以低价入市，集突出的品牌优势、较好的产品品质和低于预期的产品售价于一身，在低迷的楼市掀起一股热潮，也预示着楼市降价销售的必然选择。

　　新开楼盘曼哈顿公寓开盘均价16000元/平方米，同样也是低于市场预期的2000-3000元/平方米，加之其较高的性价比、低门槛受到市场青睐，以139套的销量居销售榜(成交套数)的第二位。

深圳新房成交均价大幅下跌

　　6月深圳全市商品住宅均价为16970元/平方米，比5月下跌了3268元/平方米，跌幅达16%，同比上涨15%。本月全市成交均价出现大幅回落，主要原因在于主力成交区——龙岗区的成交均价较低，同时盐田区没有豪宅成交。本月深圳各区中，罗湖、南山、龙岗三区的均价均有不同程度的上涨，其余各区成交均价则有所下跌。

　　实现上涨的三个区中，罗湖区成交均价为23632元/平方米，上涨幅度为全市最大，达到20%，原因主要是由于金翠园大量成交，其54套的成交量也是占到了罗湖区总成交量的95%；南山区、龙岗区本月成交均价也都略有上涨，分别为23473元/平方米、13361元/平方米，涨幅分别是5%、1%。下跌的三个区中，盐田区因无豪宅成交，将盐田区的成交均价拉低至14728元/平方米，环比下降73%，福田区新房成交均价为20489元/平方米，环比下跌20%,主要是由于NEO企业大厦以均价不到12000元/平方米的主要成交拉低了福田区整体成交均价；宝安区新房成交均价为20956元/平方米，环比上月略有下降，降幅为4%，虽然本月宝安区的成交均价出现下降，但成交均价仍保持在2万元/平方米以上，这主要是由于目前宝安区推出的楼盘主要位于宝安中心区和龙华片区，这两个片区都具有很好的规划前景和地段区位优势，所推产品也以户型小、门槛低、性价比高而深受市场青睐，这也是宝安区房价目前依然坚挺的主要原因。