21世纪泛城：投资客关注龙岗商业地产(7.5-7.11)

　　“4.17”楼市新政出台近3个月，深圳一、二手住宅市场成交量大幅萎缩，市场持续低迷。

　　深圳住宅市场正处于深度调整期。据21世纪不动产深圳泛城地产监测数据显示，6月深圳一手住宅的成交均价为16978元/m2，环比下降13.61%，这是房价在4月份以来的3个月连续下跌。从近期市场走势看，政策的综合效果已有所体现。而在新政影响下，商用物业却仍保持了平稳上涨，关注度也不断增加。且在深圳关内外一体化的热潮下，龙岗、宝安商铺就自然更受关注。

　　一手商业 宝安占七成

　　从一手商业成交量来看，楼市新政后，深圳商用物业成交有上涨的态势。据21世纪不动产深圳泛城的监测，在刚刚过去的6月，深圳商业成交量可观，环比增幅明显，共成交365套，环比上涨125.31%；成交面积43099.27㎡，环比上涨229.43%。

　　从一手商业成交结构上看，宝安区的占全市商业成交的70%，其次是福田区占20%，龙岗区占6%，南山和罗湖分别占3%和1%。盐田区成交记录为零。

二手商业 罗湖与龙岗6月环比上涨明显

　　据21世纪不动产深圳泛城的监测，6月深圳二手商业共成交45478.6㎡，环比下跌3.14%；共成交542套，环比下跌28.40%。

　　从具体的各区的成交情况来看。成交面积上，罗湖成交面积最大，占全市成交的37%；其次是福田、龙岗和宝安，分别占19%、18%和15%；南山区占10%；而盐田仅占11%。

　　从成交面积的走势来看，6月仅罗湖与龙岗呈上涨态势，罗湖和龙岗分别成交16905.93㎡和8322.5㎡，分别环比上涨36.58%和16.06%。

　　从成交量的走势来看，6月深圳二手商业仅宝安区独涨，共成交101套，相比5月的74套，环比上涨36.49%。

　　投资客聚焦关外商业地产

　　据21世纪不动产深圳泛城商铺部东门南塘分行的林经理介绍，部分尝到关内商铺投资甜头的投资客，早早的就进军了宝安、龙岗的商铺市场。而近期，也有不少投资客隔三差五就向业内人士打听关外有升值潜力的盘源。实际上，近期龙岗、宝安的热点区域商铺的买卖价格相比前2个月也已经有了20%～30%的上浮。

　　林经理还表示，近期有部分原先在住宅市场的投资客转战商业地产，且这部分投资客比较关注总价的200～300万元的商铺。

　　21世纪不动产深圳泛城商业部总监范文君说，2007年以来内地的商业投资客实力增强，占据比例越来越高，所以商业限外令出台的影响会较小。其次目前住宅受重挫，商业还是资金的避难所。

　　针对关外商用物业发展，21世纪不动产深圳泛城商业部总监范文君认为，深圳关内的商用物业经2005～2009年的市场洗礼，商业价格高企，这令很多投资者开始把目前投向价格尚在低位的关外商业。举个现实的例子，2005年海岸城的一楼商铺月租仅2万元，而今上涨至20多万。而现在关外的商铺价格也就每月2万元左右。

　　范总还表示，关外的商用物业会随着地铁线路的开通而越能显示出其价值。且今年“4.17”楼市调控政策出台以来，深圳住宅市场持续低迷。但商用物业仍保持平稳上涨，这是商用物业在投资回报率上比较稳定的一个表现，这表明商业还是资金的避难所。

　　21世纪不动产深圳泛城地产分析认为，目前住宅市场受到楼市新政的信贷政策或限购政策的限制，且在市场普遍的看空情绪下，住宅物业在首付、利率、回报率等方面对于投资客而言并没有太大的吸引力。而关外的商用物业会随着关内外一体化进程而有巨大的升值空间。