莱蒙国际133.2亿再售项目 大举退出一二线城市

莱蒙国际股票在8月14日急升近17%创两年新高后， 8月15日终于揭开了收购其旗下项目第三方的面纱。莱蒙国际将以133.26亿元向中国和昌地产集团(以下简称“和昌集团”)出售目标公司销售股份及公司间贷款。这不禁让人回想起去年，莱蒙国际以约40亿元将旗下项目出售给融创，今年再次甩卖项目，还是位于一二线热点城市的，莱蒙国际究竟要做什么?有莱蒙国际相关人士对中国房地产报记者表示，“出售项目是公司的战略考量，还是会继续做房地产，旗下还有项目开发，尤其是在香港、澳大利亚。外界没有必要做太多猜测。”

197万平方米项目说卖就卖

早在8月4日莱蒙国际停牌并发布公告表示与第三方商讨一项潜在非常重大出售事项，市场就已经估计其或许像去年一样，将打包出售项目。果不其然，8月15日晚间，莱蒙国际发布公告，将向和昌集团出售位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目，总计约197万平方米体量的物业。交易完成之后，莱蒙国际继续间接持有泰祥、常州莱蒙及深圳水榭花都各自20%的股权以及南昌莱蒙14%的股权。

不过，莱蒙国际特意将其中深圳项目含有的部分商铺、康乐中心、绿化层以及停车位等物业划除，不作为买卖协议中的交易内容。对于这些资产为何没有共同出售，莱蒙国际并没有说法，未来是否还有其他用途未知。但是，此次出售将获得133.26亿元，包括股份代价106.72亿元和公司间接贷款26.65亿元。莱蒙国际认为此举是实现投资回报的变现机会，交易可以提升公司资产净值。

年报中表述为，“近年来有关价值并未能在股价完全反映出来，从而为股东创造价值及提供最佳回报。该等交易将改变本集团的现金状况，减低本集团整体借贷水平，使本集团可为其营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。”莱蒙国际也将这笔资金的用途做出了规划，约20%将用作偿还集团的现有借贷;约55%将用作物业及其他投资，包括于国内、香港及澳洲悉尼开展的8个现有及新房地产项目投资;约25%将用作一般日常资金。

事实上，莱蒙国际去年5月就向融创出售旗下7个项目，面积约为125.62万平方米，协议交易价格为43.94亿元。莱蒙国际曾表示，交易所得60%将用于偿还银行借款及40%用于一般营运资金，降低整体借贷水平，并且改善公司的净负债比率。2016年年报显示，莱蒙国际债务状况的确得到改善，净负债比率由2015年的72.5%下降至约43.3%。

莱蒙国际首席财务官陈竞德在今年业绩会上指出，公司的财务状况非常稳健，“减负”亏损项目后公司在深圳增加了新的项目，这使得莱蒙国际的储备地块都是能够带来盈利的项目。然而这笔交易中的三河燕郊项目最终因为另一股东已行使其优先购买权，因此没有纳入交易范围。实际上，双方交易最终金额为39亿元。

在今年3月融创中国的业绩会上，董事长孙宏斌谈及整体交易时，曾遗憾表示，“地价涨了对方反悔也很正常”，莱蒙国际资产收购计划原本分为两批，第一批已经全部交割完成，但第二批处于停滞状态，这一回答明显和莱蒙国际管理层给出的答案不同，莱蒙国际执行董事兼联席行政总裁陈风杨解释称：“第一批谈完以后，双方的经营策略以及市场形势都有所变化，所以第一批完成以后，第二批就没有再往下进行。”

而此次莱蒙国际再次出售项目，获得的资金也更高。去年和今年两次出让共15个项目，总建筑面积约为322.62万平方米，已经给莱蒙国际提供了172亿元资金。

“忍痛割爱”的背后

虽然莱蒙国际获得了172亿元的资金，但是大量转让的也是其位于一二线城市的优质项目。查阅莱蒙国际2015年年报可知，主要销售的13个项目中，有10个位于深圳、上海、南京、北京燕郊、杭州和惠州。

彼时，陈竞德曾对外表示过，公司主要深耕于中国经济发展潜力巨大的一二线城市，如深圳、上海和南京。出售给融创的项目中，最受关注的是深圳项目莱蒙•创智谷，虽然并未出现在2015年年报中，但该项目是龙华新区首个工改工项目，在区域有着代表性的意义，更是莱蒙国际过去十分看好的，尤其是公司高层曾对外表示莱蒙创智谷将在2016年入市，转眼间却出售给融创。

陷入相同境地的还有上海的两个项目，浦兴项目和浦建雅居，是2016年3月其分别斥资8.85亿人民币和6.8亿港元收购，持有时间仅60余天，就进行了甩卖。令人费解的是，莱蒙国际2015年在上海市场尝到过甜头，上海莎玛世纪公园公寓项目价值约31.87亿港元，是其销售主力，但莱蒙国际依然出售了两个上海项目给融创。而莱蒙国际2016年年报显示，主要销售的11个项目中，有8个位于深圳、上海、南京、杭州、北京燕郊、天津等一二线城市的项目。

在今年业绩会上，莱蒙国际管理层还强调希望未来的产品和投资区域更聚焦，将战略集中于深圳及深圳周边的华南地区、南京和上海为主的华东地区以及南昌但是此次出售给和昌集团，就恰恰包括了管理层认为要聚焦的城市项目，包括南京、深圳、南昌等地。 尤其是深圳明星项目莱蒙水榭花都，是其在深圳奠定了豪宅位置的项目。