调控之年房企要转型 多业态战略成房企当务之急

　　“房地产调控政策继续实施，政策效果将叠加呈现，短期看信贷，中期看土地，长期看保障。”近日在2010中国地产财富年会上，中国房协秘书长苗乐如这样展望中国未来的房地产调控形势。苗乐如指出，此前一直关注商品住宅的传统开发模式将面临困境，而发展包括保障住房、复合商业模式、养老地产和旅游地产在内的多业态战略，成为规避风险的有效手段。

　　多业态战略规避风险

　　苗乐如等专家指出，房地产面临着转变发展方式的时代要求，应积极推进经营模式创新，包括复合商业模式、养老地产和旅游地产在内的多业态战略，将成为有效规避风险的发展趋势。

　　随着楼市调控的逐渐深化，开发商已纷纷把目光从住宅转向商业地产。目前万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。

　　记者获悉，一些开发企业在2010年一年已在国内诸多城市签了几十个城市综合体的开发协议。

　　“在排名前十位的房地产都要开始尝试城市综合体，这是大家无法逃避的商业模式。”长江证券地产首席分析师苏雪晶认为，未来3年将是城市综合体商业模式迅猛发展的时期，预计二三线城市未来3年的增长数量级是200%甚至300%。

　　商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

　　此外，从政策的引导方向来看，之前关注度相对较低的养老地产今年也会日益受到政府重视，为房地产企业带来机遇。据苏雪晶透露，保利已在上海尝试开发了第一块养老地产，万科也在加快速度。

　　此前，清华大学建筑学院教授周燕珉在首届“中国养老产业养老地产高端论坛”上指出，我国的养老地产的开发与建筑设计尚处于初级阶段，产业的整合、高端市场亟待发展和跨行业的前沿性研究迫在眉睫，发展空间巨大。

　　同时，旅游地产正成为龙头房企的投资新宠。2010年6-9月间，万达集团率多支“联合舰队”分别斥巨资投入全国各地旅游地产项目；龙湖地产近3个月内斥资54亿元拿下烟台、玉溪等地块，打造旅游地产项目。

　　今年初，旅游地产的概念随着海南省成为境外旅客购物离境退税政策试点，再一次被推到风口浪尖。

　　据悉，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等知名开发商正纷纷抢滩海南旅游地产。苏雪晶预计，旅游地产“从2011年的销售量到房屋的控制率都会出现非常好的局面”。

　　保障房市场或成主战场

　　尽管在2010年取得了增长41%的骄人业绩，但远洋地产却早已经开始调整战略，从关注企业增长规模到关注新的机遇。

　　在李明看来，今年房地产调控仍然会继续，房地产市场发展的大势仍然是调整，在调整的过程中，如何将民生等新的房地产业务与社会保障结合起来，是开发商企业要考虑的战略转型问题。

　　记者了解到，今年全国保障性安居工程建设规模将达到1000万套，这历史性的高点，将给房地产行业带来新的改变。

　　苗乐如表示，今年全国保障性安居工程总投资超过1万亿元，已经达到了全国房地产开发总规模的1/4。

　　与此同时，房地产行业却在遭遇历史上最为严厉的调控，房地产企业的资金链受到严格控制，房地产传统开发模式受到挑战。

　　一边是越来越紧缩的调控，一边是上万亿元的投资机会，房地产行业到底能不能与保障性安居工程发展结合起来，互为有利。

　　对此，华远地产董事长任志强认为，保障性住房建设带来的机遇很明显，但是目前民营房地产企业参与到保障房建设当中，是未来一个需要长期关注的问题。

　　万科副总裁毛大庆认为，“十二五”给房地产行业发展提供了新机遇，但是限购等条款政策又使得房地产行业短期内不可能高歌猛进，中间的平衡点，是政府和开发商都需要努力去寻找的。

　　在面临着越来越严厉的调控，创新模式成为了业内关注的话题。

　　寻找房地产行业发展的新模式，在今典集团董事长张宝全看来已经很成熟。

　　“一个是对等化，还有一个是多元化，一种是在经营领域里面多元化，把开发销售和开发投资这两个模式结合，还有一种是产品的多元化，地产从住宅的转型就是表现。多元化来源于生活方式的多元化，才会带来产品的多元化。”张宝全如是说。