稳定楼市需改革土地供应

今年以来，许多大中城市的房价都有了幅度可观的上涨，如何稳定楼市，已经成了从政府到百姓共同关心的话题。客观地说，在保增长的前提之下，稳定楼市的办法不是太多，而在不多的可以选择的办法当中，改革土地供应制度应该尽快提上议事日程。

多年以来，政府的土地供应主要是以卖地收益最大化为目标，到了今年，畅旺的楼市让很多城市卖地赚到盆满钵满，很多大中城市的全年土地供应计划和土地出让金收入指标早早完成。在这种背景下，人们对土地供应制度改革的呼声越来越大，有识之士认为，政府卖地的目标应该不仅是赚钱，更重要的是，要通过土地投放起到稳定市场的作用。

进入１０月份，全国许多城市相继传出土地供应任务完成的消息。北京前三季度已经完成全年的土地供应计划，从９月３０日两块商品住宅性质土地成交后，到目前为止，北京没有公开的住宅用地出让信息。上海情况与之类似，今年前三季度，上海已经超额完成年初预定的３９３亿元土地出让金收入指标，超额的幅度高达百亿。

两个超级都市完成了供地计划，但计划完成之后，两大都市的做法却值得我们分析和思考。北京一直没有披露第四季度还会不会有土地供应，这让市场产生了许多非官方的猜测和传言。上海则不同，９月３０日，上海市规划国土局在官网上公布了４０幅土地使用权出让预公告，这些土地将从１０月中旬到１１月底陆续召开推介会。客观地说，北京的做法，并无不妥，但上海的做法，却让人们看到了土地供应改革的雏形，那就是政府不仅要靠卖地挣钱，更要通过土地供应的改革来稳定市场。

首先，土地供应要改变指导思想，要从卖地挣钱的单一目标，变成以调节市场为主、卖地挣钱为辅。在不同的指导思想之下，卖地的市场策略会截然不同。如果一味为了挣钱，政府卖地就会人为制造短缺，只有短缺，才能获得高额收益。而以调节市场、稳定楼市为主要目标，卖地更多的是要消灭短缺，越是短缺，越是要增加供给，越是“高价地”频出，越是要确保货源充足，让大家不用担心过了这村没这店。也只有指导思想的转变，才能让政府从市场博弈的利益主体，真正变成公共利益和市场秩序的代言人。

同时，土地供应要改变计划思路，要从机械地执行年初土地供应计划，变成动态地、透明地、超前地把供地计划公诸于世。从上海的做法来看，正是体现了这一变化。今年三季度，上海土地买卖市场热闹、“高价地”频现，９月份一个月，政府卖地进账就高达１９０多亿元。正是为了平抑市场的土地饥渴，政府及时披露了４０幅土地的出让信息，虽然尚未投放市场，但紧张的市场情绪立即放松下来，很好地起到了稳定市场的作用。

土地供应改革的最终目标，应该是建立类似香港“勾地制度”的土地出让政策。所谓“勾地制度”，就是由港府每年公布当年的土地供应表，发展商对表内任何一幅土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金，这就叫“勾地”。如果申请人的出价符合政府的价格预期，土地就会拿出来招标或拍卖。这样的做法，既保证了交易各方有一个公开、透明的交易环境，同时又保证了政府拥有通过卖地进行市场调节的能力。如果我们的土地供应能有这样一个系统性的制度，政府稳定楼市的调控能力会更上层楼。