解读两会|新政之下中国房地产市场“关键词”

　　2018年3月22日，上海——今年全国两会透露了有关房地产行业发展的诸多政策重点。仲量联行认为，其中的四大议题对房地产行业的影响尤为关键：

　　一 机构改革

　　《国务院机构改革方案》中提出组建中国银行保险监督管理委员会，不再保留中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会。组建自然资源部，不再保留国土资源部、国家海洋局、国家测绘地理信息局。

　　仲量联行解读：在仲量联行中国区研究部总监周志锋看来，此次两会推出的国务院机构改革方案意义深远，总计超过20多项改革设计出台，尤其是银监会和保监会的合并，既体现了对监管的重视，也弥补了监管职责不清晰、交叉监管和跨行业监管的体制漏洞：“监管的口径更加统一清晰，能进一步提高决策和执行效率，促进金融市场的健康发展。而金融体系对房地产融资市场的影响不言而喻，金融市场的稳定也有利于房地产市场的稳定。”他进一步指出，国务院机构改革方案还提出“不再保留国土资源部、组建自然资源部”，这一动作背后的积极意义也是提升决策和执行效率，正面效用明显。

　　二 信贷紧缩

　　央行行长周小川在两会期间表示：过去全球范围内的数量扩张和低利率,可能将告一阶段。金融监管的空白将被填补。

　　仲量联行解读：在去杠杆、降风险的大背景下，低利率时代已经远去。具体到房地产市场，央行一直坚持审慎的房地产信贷政策，监管部门也正从不同角度进一步收紧房企的融资渠道。开发商的融资环境将会面临比较大的挑战，这也会促使房地产市场加速整合步伐。大浪淘沙，大型房企在融资成本和融资渠道方面拥有先天优势，他们将会进一步扩大市场份额。我们也看到一些中小房企已经开始出售项目寻求变现，这些企业未来被整合的几率较大。

　　三 租购并举、房产税 (房地产市场长效机制)

　　深入贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场的平稳健康发展。

　　仲量联行解读：在建立房地产市场长效机制方面，加快构建租购并举的住房制度是其中重要的一环。国家在政策层面大力鼓励发展住房租赁市场，致力于打造形成多主体供给、多渠道保障的住房环境。周志锋判断，发展住房租赁市场意在满足社会基本的住房需要，而随着这一部分诉求被满足，市场整体需求将更趋理性，反而使得住宅买卖市场受政策影响波动放缓，发展也将更趋稳健。两相结合，预计未来住房租赁市场将拥有长足发展。

　　房地产长效机制的另一必要一环还有房产税。很明显，房产税本身对于社会整体财富再分配具有积极意义，立法势在必行，立法进程也在加快。“但是，房地产税的出台涉及到诸多复杂的问题，第一是立法;第二是缺乏有效执行体系，比如到底如何征收、如何制定税率和估值体系等;第三是它关乎社会公平性，考虑到方案尚不完善，我认为房地产税在近2-3年内出台的可能性不大。” 周志锋补充到。

　　四 个税起征点调整

　　政府工作报告提出，要提高个人所得税起征点，增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负，鼓励人民群众通过劳动增加收入、迈向富裕。报告还指出，需增强消费对经济发展的基础性作用。推进消费升级，发展消费新业态新模式。

　　仲量联行解读：此次两会中另一些与商业房地产息息相关的议题便是个税起征点上调和鼓励消费升级。这两项措施都对零售地产的发展呈利好效应。

　　近年来，在各大零售业发展较成熟的城市中，服务型消费比重不断增加并涨势喜人，城市居民消费需求从物质型消费为主转变为更关注服务型消费。随着个税起征点上调政策的落实，居民可支配收入增加，势必会释放出更多服务型消费需求，对于那些已转型成功的零售商场而言意味着迎来更多商机。

　　此外，国家强调消费升级、发展新零售等消费新业态新模式，将创造新机遇、激发零售创新，整体零售业势必会迎来新的春天。