该怎么理解万科的“万村计划”？

　　梳理一些信息，我认为：抨击万科大幅推涨租金逼走穷人，是既不了解深圳城中村目前面临的严峻现状，也不了解万科万村计划的商业模式。低收入者可能没搞明白，万村计划对自己到底好在哪里。

　　一、深圳城中村的前途。

　　按官方统计，深圳有1044个城中村，超过1000万流动人口居于其间。在深圳40年的增长奇迹里，城中村为外来人提供低价栖息地的城中村，可谓居功厥伟。

　　但现在，很简单，城中村未来面临两个前途：1、推倒重建。2、柔性改造。不可能原地踏步什么都不变，因为城市产业在升级，人口在升级，市场需求在变，城中村本身的确存在bug，有改造的现实要求。2009年以来的市场已经很鲜明的传递了这个信号——推倒重建层面，大量的城中村已经和正在被拆掉；柔性改造层面，针对消费升级的长租公寓也在这几年如火如荼。这是谁都挡不住的大趋势。

　　如果不进行柔性改造，那么，新围仔村也好，清湖新村也好，未来都有可能会慢慢成为岗厦河园、大冲村第二。因为会有非常多的企业杀进去，也许一样做柔性改造，也许就是推倒重建了，命运是变不了的。

　　但推倒重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。对于租户来说，我之前说过了，一座城中村拆掉，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方，他们必须要搬离去到更远的地方，想涨租金都没地方住。

　　柔性改造，相对于推倒重建，是一种成本很低的改造。这种改造，不但保留了原来城中村的整体历史与文脉，原来的租户依然可以回来，继续原有的生活方式。长远来看，是一种对低收入人群冲击相对更低的方案。这是看这个问题的大关节。

　　二、万村计划大幅推高了租金吗？

　　这个存在一些理解和认识上的分歧，解释起来蛮难，但要讲道理。

　　我考察过深圳的很多长租公寓，包括万科的新围仔村，上文说的清湖新村我还没去过，现在万科的改造还没落地，还看不到租金变化，但新围仔村是可以看到的。整体上，无论是在事实上还是在逻辑上，我都认为万村计划导致的租金上涨远没有网传的那么夸张。

　　首先，租金的确涨了，下面是当时南方日报的报道，租金比之前涨了大概10%%。但要正视，这种涨价是建立在整个新围仔村整体配套环境优化的基础上，也是建立在房屋品质更好、家私电器齐全的基础上。这些是需要很大量的投资的，花高一点价钱，得到更安全更好的房子，这样的涨幅实在很难说离谱。

　　（新围仔，卢韵如摄影）