该怎么理解万科的“万村计划”？

　　清湖富联新村，从2012年至今6年间，20平米的单间从380涨到850，累积涨幅470%，年均78%。另一个15平米的小单间，每季度涨50块，1年涨50%了。这么来对比，万科的涨幅算不算夸张？看万科之前在新围仔的操作，给村民的条件是每3年涨租10%，按年3%多一点（清湖新村也是）。给到租户，还是可以用和原来大致持平的租金租回来。如果要说涨幅，房东涨租金真的要硬多了。这个事情，不能因为它叫万科，就把板子全打到人身上。

　　也可以看看那些评论，真的并不是企业去搞改造了租金才涨的啊。

　　第三，和旁边的长租公寓比，新围仔村改造后的绝对租金还是低收入者能够承受的。在新围仔，当时旁边还有魔方公寓，一间房租金是2500块。和它相比，万科在租金水平的追求上我认为并没有过分，虽然租金也涨了，但这个不及自然状态下房东涨租的涨幅，恐怕不能说自己被逼走了。另外，上面那篇文章里披露了金地的草莓公寓，1880块，我不敢说万科的改造公寓会低多少，但以我的判断，一定会比它低。这不能乱套乱对比，因为万科的万村改造，并不是我们习惯理解上的“长租公寓”，它们的商业逻辑其实不一样。

　　三、万村计划的商业逻辑。

　　从逻辑上讲，万科的万村计划并不会大涨租金，因为万村的商业逻辑和长租公寓并不一样。这里，我就问一个问题：万科新围仔村的租金为什么可以比魔方公寓低一半？

　　一、万村计划是尽量维持低租金为出发点的。万科在各个场合其实都传达了这一点，当然不能说万科是在做公益，事实上是，我认为，万科如果不维持低租金，万村计划搞不下去，因为规模太大。所以，它的改造以满足基本的安全、整洁的大众需求为主，并不追求、也无法追求高档。

　　你去看新围仔村，用材用料其实都很一般，并没有特意的高档化，因为高成本就会意味着高租金。比如里面有个小公共广场，被入车道割裂为两块小空地，一大一小。我当时问，为什么不把车道下沉把两块空地连起来做成一个大点的广场。问完我就后悔了，这种投资其实能免就免，只要整体改造干净、整齐、安全，就可以了。这种玩法，适合整片城中村的改造，但单体的长租公寓改造，就只能要往高档里做，因为要向单间要利润。

　　（新围仔广场改造前后，旁边即是车道）