市场周报|美联 深圳近期新房供应不足 上周2个新盘入市

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳出台“工改工”新规严禁安排成套商品住宅

　　近日，深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》，管理办法从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管“工改工”，该办法于公布之日起施行，有效期5年。

　　据观点地产新媒体了解，最新的管理办法规定，各区区块线内的工业用地面积不得低于辖区区块线总用地面积的60%。单个区块线内的工业用地面积，原则上不低于该区块总用地面积的60%。而原来的办法规定，一级线的规划不低于区块线程整体规模的90%。(来源：观点地产网)

　　美联评论：深圳的“工改热”兴起于2015年底，大批房企通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，抢滩深圳旧改市场，当时“疯抢”的原因在于工业用地地价便宜，产权单一，而且当时政策宽松，工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间，不少项目将工业用地中一定量研发用房转化为居住功能，并打造成住房项目推售。但随着政策的逐渐趋紧，可调整空间遭到压缩，且审批要求高、周期长，导致单纯“工改工”项目逾发难以推进，整体“工改工”市场将遭遇降温。

　　深圳三宅地9月出让，龙华建商品房、光明大鹏纯自持租赁

　　时隔半年，深圳又有三块宅地出让!分别为一块龙华商品宅地(竞配建公租房面积)，一块光明和一块大鹏全年期自持租赁宅地。三块宅地均采用“单限双竞”办法以挂牌方式出让，且出让条件清晰严格。

　　而此次竞买申请人主体资格要求非常宽松，境内注册的法人企业均可独立或联合竞买。另一特别之处是，明文规定，本次竞得人的土地购置资金来源将进行审查，这在往期土拍中十分少见。(来源：咚咚地产)

　　美联评论：自今年2月1日全市推出1宗居住用地(可售面积限售5年)及3宗70年自持租赁宅地以来，深圳终于又将在9月26日一次性推出3宗居住用地。

　　宗地详情如下：

　　宗地出让条件方面，3宗宅地将全部采用“单限双竞”的土拍模式，即限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。其中龙华观澜和大鹏宅地均竞配建公共租赁住房面积，光明宅地需竞配建人才住房面积。

　　相反，竞买人主体资格要求比较宽松，只要是我国境内注册的法人企业均可独立或联合购买。

　　可见，自去年住建委等部门联合设立住房租赁试点城市以来，部分热点城市相继出让多宗自持租赁用地，深圳已经成功出让4宗租赁用地，以多渠道增加租赁住房的供应量，推动住房租赁市场的发展。同时配建适量的人才住房，起到吸引人才、缓解人才居住压力的作用。

　　深圳租房市场调查：上半年租金同比涨了一成多

　　房地产调控组合拳下，深圳的商品房价格趋于稳定，但是，最近不少租客发现，房租在悄然上涨，热门区域的房租涨幅更大。中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，在其监测的35个城市中，有10个城市7月租赁价格指数环比上涨，北上广深4个一线城市全部在内。

　　与往年不同的是，近年来，在政策风口的驱动下，各类长租公寓品牌进驻租赁市场，深圳相关协会备案企业就达50多家。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，租金上涨有几个主要原因：一是早几年房价上涨的时候，租金处于停滞状态，近几年开始出现补涨现象;二是长租公寓的出现，明显抬升了周边商品住房的价格;三是房企进入城中村推高村屋租金，也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。(来源：南方日报)

　　美联评论：毕业季来临，全市租赁需求稳步攀升，月度租金水平涨幅扩大，7月份美联物业(深圳)蓝筹住宅租金水平为87.1元/㎡.月，环比上涨2.8%，同比上涨12%。

　　今年，全市租金水平出现了一个较为明显的上涨，这主要来源于在房价大涨基础上的补涨，和长租公寓进驻、城中村改造等动作的影响;另外，近年来部分片区的新增供应较多，这些次新盘、新盘陆续进入租赁市场，推高了其所在片区的租金水平;同时，还可以留意到，高端盘、明星小区、单房户型、名校学区房、租金“洼地”片区的优质盘等相对稀缺的房源之租金走势坚挺。在毕业季带来的新增需求下，预计全市整体租金水平在8-9月份还将维持小幅上涨的态势。

　　深圳购物中心布局地铁沿线“一城多中心”商业格局正形成

　　国内轨道交通尤其是地铁的高速发展，各个城市的交通越加便利，也带动了商业的繁荣，地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。

　　近年来，随着地铁项目的陆续建成，一条条地铁“巨龙”带动了深圳购物中心发展。据统计，深圳14个购物中心地铁直通楼层共计引进了1014个品牌，覆盖罗湖、南山、福田、宝安四大区域购物中心。从图表可以看出，福田COCO PARK地铁直通层的品牌入驻数量最多，有120个，其次是南山宝能all city和益田假日广场，分别引入了110个品牌和98个品牌。随着越来越多购物中心与轨道相通以及众多品牌进驻，进一步撬动了区域市场，深圳也将迎来商业发展的新阶段。(来源：大粤网)

　　美联评论：地铁建成带动商业发展，运营成熟的地铁1号线、2号线沿途已形成了万象城、KK Mall、Coco Park、益田假日广场、九方、海岸城等重磅购物中心，4号线、5号线、9号线、11号线等对所经过地区住宅商业格局的形成也显突出，红山的九方、宝中的壹方城、百鸽笼的万象汇、沙井的京基百纳广场等新晋项目，顺利成为地区标杆商业体。

　　地铁建设代表城市未来的发展方向，其沿线有望成为城市的黄金经济带，从目前深圳旧改规划和新项目开展来看，未来将继续强调以轨道交通站点为中心开展服务功能，在重点站点，将通过地下走廊、空中连廊等方式落实站点外围设施连接，从而在一定范围内形成一个高密度的居住、商业、办公、休闲等综合功能的布局。