楼市周报|美联 深圳上周八成新房成交来自龙岗和宝安

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳将出台租金管制试点政策

　　在今天上午的深圳房博会租赁论坛上，深圳市规划和国土资源委员和房地产业处透露，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制。希望通过价格传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，对租金涨幅的控制影响到周边的片区、楼盘、区域，甚至全市的租金价格定位，从而引导全市租金的合理定价。

　　基本特点：

　　1、租金管控，实行一房一价、一年一调的房价管控制度，一年一调的标准控制在正负5%以内。

　　2、不限对象，没有收入和财产上的限制，只要在我市居住的无房居民都可以租住。

　　3、租房排队，我们专门开发了一套系统，大家可以排队等待租房。

　　4、有限租赁。目前规定首租一年以上、三年以内，续租不超过两年。

　　5、全流程在线，运用信息技术的支撑，实现全流程在线租房，从看房到合同签约，到租金支付，都可以在线上完成。(来源：深圳房地产信息网)

　　美联评论：根据消息，深圳正探索建立全市稳租金商品房项目制度。这种稳租金商品房产品，产权和受益归开发商，主要特点为租金一房一价、一年一调，一年一调的标准会控制在正负5%以内;租期有限，实行首租1-3年，续租不超过2年。申请门槛较低，缴纳社保一年以上的未购房居民，并不在本市拥有任何形式的自有住房及政策性租房的，可申请。申请流程也十分简单，申请对象提交申请后即进入自动排队程序。

　　据悉，新产品将先开展试点，逐步完善细节，建立租金管控制度。不过，从目前其它城市推行“只租不售”的经验来看，企业如何实现盈利是一个问题，这需要租赁金融产品的创新开发配合。另外，发展住房租赁市场的最重要前提，始终是房源的筹措问题，政府将通过招拍挂土地供应。城市更新配建、老旧房屋整治等多种渠道增加稳租金商品房房源供给。

　　深圳互金协会：严禁长租公寓中介服务商开展“租金贷”业务

　　8月27日，深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》。《风险提示》指出，近期，市场上部分长租公寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务。租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商，服务商并未将全部资金给到房东，形成了资金占用。表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。

　　该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。

　　协会表示，将加强授信资质审核和风险管理，严禁从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，呼吁广大租客和个人房东及时向监管部门举报。(来源：观点地产网)

　　美联评论：此举意在从资金源头上防范金融杠杆带来的风险，有利于保障长租公寓市场的平稳发展，同时有利于保护个人房东和租户的合法利益。

　　省政府公布：赋予前海、南沙、横琴自贸区省级经济管理权限

　　28日，广东省政府公布《深化中国(广东)自由贸易试验区制度创新实施意见》，赋予广东自贸区省级经济管理权限，前海、南沙、横琴三大片区，由此将获得用电、报关、医疗准入、粤港澳三地制度对接、法律等二十个领域的全新制度红利。

　　《意见》明确，对国家有关部门拟下放自贸试验区的审批权限，加强与国家有关部门对接，制定配套管理办法和操作规范，做好各项下放权限的承接工作，争取尽快实施，早见成效。试点赋予自贸试验区省级经济管理权限。以有利于自贸试验区经济社会发展为出发点和落脚点，按照片区确有需要又能有效承接的原则，充分开展评估论证，依法将下放至地级及以上城市的省级管理权限，下放至自贸试验区。(来源：深圳商报)

　　美联评论：赋予广东自贸区省级经济管理权限，指广东自贸区在经济管理层面，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等权限。具体来看，是在经济计划制定、企业设立审批等经济层面上有省级权限，例如很多原本需要省里审批的内容可以无需省里审批，金融机构由中央相关部门直辖，税收直接与中央挂钩等。

　　早在2013年，前海就已被授予部分省级经济管理权限，而现在整个广东自贸区获得授权，这样，广东自贸区能在经济管理领域享有更为宽松、全面的自主权，从而减少审批流程、提高工作效率。

　　深圳去年城市更新土地收入302亿元 增长超四成

　　去年我市实现土地供应9.3平方公里，已批用地供地率87.3%，历年最高，全省排名第一。《深圳市2017年度土地出让收支情况》于8月30日提请市人大常委会会议审议。

　　根据报告，在国家继续严格落实房地产宏观调控的大环境下，深圳全市土地出让收入增速由2015年、2016年的30%左右的高速增长大幅回落，去年我市土地出让收入1410.95亿元，较上年增长30.52亿元，增幅仅2%。

　　2017年全市城市更新收入完成302.12亿元，较上年增加90.82亿元，增幅43%。其中，罗湖区、福田区、南山区去年城市更新土地收入均为2016年的200%以上。(来源：深圳新闻网)

　　美联评论：对于土地资源紧缺的深圳来说，城市更新项目一直是为住房建设提供土地资源的重要途径之一。去年在全国层面的调控压力下，虽然土地招拍挂市场比较平静，全市土地成交量价齐跌，但是城市更新项目进程仍在加速，有利于合理第二次开发存量土地，为深圳经济建设提供更多的土地资源，同时优化产业空间布局。

　　此外，原关内地区因新增土地较少，近期新增房源供应速度比较缓慢，但是老城区部分住宅小区年龄比较老旧，安全隐患问题较多，并不适宜长期居住，所以翻新住宅小区或进行城市更新改造，有利于改善居住环境，及完善城市基础设施配套建设。

　　本周无土地成交记录

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　本周无新项目取得预售许可证

　　[楼讯]

　　上周(8.27-9.2)全市暂无新房项目入市。

　　[住宅全市成交]

　　全市一手住宅的周网签量继续下滑，上周(8.27-9.2)全市共网签631套一手住宅，环比下降13.2%;总成交面积约为6.04万㎡。此外，全市一手住宅的成交均价为54,023元/㎡，环比下跌0.5%。(详见图2)

　　分区域来看，盐田仍无成交。龙岗和宝安周成交量均在200套以上，但环比齐降，其中龙岗成交296套，环比下降8.9%;宝安成交211套，环比下降31.0%。此外，南山成交量有明显上升，升至101套，环比增幅为48.5%;福田成交18套，环比下降30.8%;罗湖成交5套，环比增加150.0%。(详见图3)

　　上周(8.27-9.2)全市一手商业的网签量继续攀升，共成交246套，面积为17,121.15㎡，环比增加56.1%;成交均价为53,660元/㎡，环比上涨0.8%。(详见图4)

　　分区域来看，上周罗湖和盐田零成交。龙岗成交量大幅增加，共成交12,196.2㎡，环比增幅达236.7%;宝安成交3,656.76㎡，环比下降43.6%;南山成交830.19㎡，环比上涨12.9%。此外，福田成交量破零，贡献438㎡的成交量。(详见图5)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(8.27-9.2)全市一手办公量跌价涨，共成交47套，面积为2,525.98㎡，环比下降10.8%;成交均价为57,092元/㎡，环比上涨3.3%。(详见图6)

　　分区域来看，南山和盐田仍无成交。宝安和龙岗成交量齐升，其中宝安以1,557.25㎡稳居全市首位，环比增加1.4%;龙岗成交703.44㎡，环比增加7.0%。此外，罗湖和福田成交量双双下降，其中罗湖成交232.36㎡，环比下降22.9%;福田成交32.93㎡，环比下降90.2%。(详见图7)

　　[全市成交]

　　上周(8.27-9.2)全市二手住宅的备案量下降，共备案1,428套，环比下降11.3%;总成交面积约为11.73万㎡。(详见图8)

　　分区域来看，各区成交量全线下降。其中仅龙岗成交量超过300套，环比下降5.4%，至334套。此外，宝安、南山、福田和罗湖成交量均在200-300套区间内;盐田成交26套，环比下降29.7%。(详见图9)