中原：深圳731新政效果初显 各楼盘访客量减少成交惨淡

　　8月新房市场共成交4840套商品房，住宅占比增加至69%，公寓占比18%。年初公寓占比接近五成，上半年公寓供应减少，近三个月公寓占比都在两成左右，8月公寓成交960套，环比下降13.7%。“731”新政规定公寓限售5年，新批公寓用地只租不售，恐后期公寓成交占比难回五成。

　　随着二季度入市的豪宅项目陆续网签，豪宅成交套数持续上升，8月豪宅网签337套，环比上涨8.4%。

　　新房市场

　　新房市场整体网签量与上月持平

　　网签数据显示8月全市新建商品房共成交4840套，环比减少1套;成交面积为46.97万平，环比↑10.1%，成交均价为52016元/平，环比↓6.1%。根据市场监测，“731新政”效果显现，各楼盘访客量减少，市场成交惨淡。

　　新房市场仅三项目获批

　　8月新房市场仅三个项目获批，新增批售项目个数为上月的三分之一。8月批售产品仍以住宅为主，无公寓及办公产品批售。盐田区上次新增批售时间为2016年7月，间隔两年再次批准预售，本月批售546套住宅。

　　新房市场四项目入市

　　8月共有四个项目入市，主要是住宅产品加推，也有少量公寓入市。新政影响下，市场各方观望情绪浓厚，开发商入市节奏减慢，楼盘访客量减少，开盘去化率逐渐下降。

　　“731”新政后，新房市场热度骤然下降，另外8月受暴雨天气影响，各楼盘访客量大幅减少，前三周访客指数持续下降至41.22，第四周有两项目入市，访客指数有所回升，最后一周又无一项目入市，访客指数再度下滑。

　　住宅供应有所下降

　　8月仅半山悦海花园、远洋新天地水岸花园两住宅项目获批，两项目住宅体量均较大，批售面积共14.1万平，环比下降12.6%，两新增批售住宅项目均已于8月入市， 另外还有琳珠华庭住宅产品加推、前海港湾花园现楼入市，住宅推售面积共17.7万平，环比下降22.7%。

　　新房住宅整体开盘去化约两成

　　8月有两周无项目入市，共四个住宅项目入市，整体开盘去化约两成。新政后首个入市项目琳珠华庭以高拓展、小户型等优势开盘去化约五成，新政后市场购房群体减小，性价比较高的刚需产品更受欢迎。

　　网签数据显示8月新房住宅成交3688套，环比↑6.6%，本月成交量是2016年10月政策调控后的最高成交量。

　　8月成交均价为54089元/平，环比上月减少53元/平。根据市场监测，8月受新政影响明显，新房市场热度骤然下降，另外受暴雨天气影响，楼盘访客量大幅下降，成交量大幅下滑。

　　新房住宅存量告急

　　截至2018年8月底，深圳全市新房住宅存量为207.8万平，环比↓13.1%，新房住宅存量创新低。

　　按照过去半年平均成交量计算，当前去化时间不到8个月。

　　住宅均价环比增加53元/平

　　新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后持续平稳下调，上月均价上涨49元/平，结束“二十一连跌”，本月住宅均价又增加53元/平，与6月均价基本持平。新房住宅“限价”下，均价仍将维持稳定。

　　网签数据显示，盐田区连续十四个月零成交。

　　三区成交均价下降

　　8月南山区成交均价下降7.6%至93163元/平，宝安区均价下降5.8%至52221元/平，福田区均价也略有下降。而龙华区住宅均价61487元/平，环比上涨5.6%，本月龙华区成交套数前三的楼盘分别是金亨利瑜璟苑、新彩苑、壹城中心，前三楼盘均价都在6万以上。

　　福田区成交面积大幅增加

　　从区域成交面积上看，四区成交面积环比下降，两区成交面积上升，盐田区连续十四个月无网签记录。8月福田区天健公馆住宅项目网签94套，安峦公馆网签6套，合计网签成交面积达到1.22万平，环比上升794.4%。

　　上半年宝安区成交火爆，从本月网签数据来看，宝安区成交占比接近龙岗区，两大区成交面积占比合计超七成。近两月南山区网签面积较高，其中万科蛇口公馆已于8月全部网签，海上世界双玺九成已网签，华润城润府三期也已网签五成。

　　8万以上价格段成交占比持续上升至17.4%

　　由于5月、6月南山区以海上世界双玺为代表的豪宅项目陆续入市、网签，5月以来，8万以上价格段成交占比持续上升至17.4%。

　　8月4-6万价格段成交占比上升至46.5%，而6-8万、4万以下价格段占比有所下降。

　　8月网签住宅项目共59个，其中有6万+成交记录的楼盘有20个，安居房1个。

　　8月新房住宅6万+楼盘共成交993套，占全市成交套数的26.9%;6万+住宅楼盘成交总面积为11.7万平，占全市成交面积的33.2%。

　　60-90平户型占比57.1%

　　从成交户型面积段来看，各面积段成交占比变化不大，60-90平主力户型占比为57.1%。

　　由于本月45-60平面积段成交的293套中有211套是亚迪三村保障房，45-60价格段均价大幅下降至29095元/平。

　　龙光玖龙台连续两月成交套数超200

　　龙光玖龙台项目连续两月位居新房住宅成交套数TOP10榜首。

　　本月有三项目网签套数超过200，8月TOP10楼盘共成交1525套，占全市成交套数的41%。

　　华润城润府三期成交金额最高

　　网签数据显示，8月华润城润府三期以23.06亿元的成交金额遥遥领先，其次是海上世界双玺、龙光玖龙台。

　　8月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计106.28亿元，占全市住宅成交金额的56%。

　　九月潜在计划入市项目

　　预计9月潜在计划入市项目共九个，但“731”新政后市场热度骤降，访客量、成交量纷纷大幅下降，目前尚未回暖，开发商入市节奏放缓，具体项目入市时间有待进一步跟进。