深圳房地产研究中心主任王锋：税收制度不足是导致调控过度行政化的主因

　　完善房地产金融制度

　　严禁向第三套及以上住房贷款

　　管住资金也是房地产调控的重要一环，保证首套房首付不低于30%，严禁向第三套及以上贷款。

　　对于各种资金流到房地产市场，我们必须要明晰，银行真正要管住这个事，不能老靠房地产主管部门，房地产主管部门的措施只能是限价、限购，金融监管制度如果能把资金管住，房地产市场就不会出现加杠杆炒房的现象。

　　“认房又认贷”政策不会取消

　　制定差别化的金融制度

　　王锋表示，“认房又认贷”政策不仅不会取消，还要制定差别化的金融制度。各个城市现在都不一样，深圳对于首套房是3成，二套房达到7成。多数热点城市基本上二套房首付在5成、6成水平。对于二套房首付，长期看不大会像2014年人民银行放松房地产贷款的标准，还完房贷不管多少套房都按照首套房贷款。另外，严禁向第三套购房家庭放贷。

　　严管房企高负债经营

　　开发企业不得违规融资、高负债经营

　　目前房地产开发企业高负债经营的现象很严重，很多企业的负债率超过80%。

　　针对此现象，王锋建议，对于开发企业的融资和资金进行全过程的管理，开发企业不得违规融资、高负债经营，今后银行将对这种高负债的企业会加强监管。从国家长远方向来看，高负债经营不符合保证金融稳定、保障房地产市场稳定的趋势的。

　　不允许房产中介开金融机构

　　为购房者加杠杆

　　严禁金融机构、中介机构为购房者加杠杆，这在2016年楼市过热时是普遍现象，很多中介机构自己都有小的金融机构，去给购房者筹集资金。从未来政策来看，再这样是不允许的，是会治理这种现象的。

　　严控购房者挪用消费贷款炒房

　　对购房人严格审查，对偿债收入比例、挪用消费贷款用于炒房的现象，银行都会加以监管。

　　发挥财税政策的调控作用

　　购买多套房契税可能高达10%

　　用契税调节房价，购买多套房契税可能高达10%。现在住房契税是3%，普通商品住房可能优惠到1.5%，今后如果买多套房，或者对境外买家、炒家，有可能借鉴加拿大、香港的经验，把这个上限提高到10%，真正用税收手段代替行政手段调控。

　　发挥房产税长期调解作用

　　房产税不是作为一个短期调控，从长期来看，它能够起到调解不同收入家庭的作用，作为二次分配来抑制过度的富裕群体，同时保护低收入群体。

　　房产税管不住房价

　　契税才能

　　王锋认为，税收制度不足是导致调控过度行政化的主要原因。

　　在国外，从来没有看到用限购、限售、限价手段去管理房地产市场。顶多就是加税，最近华人到加拿大炒房炒的太厉害了，加拿大政府气坏了，向外国人征收15%交易税。香港更厉害，用的是双辣招，买方征15%，卖方也征15%，这是用增税抑制投机的做法。

　　但在中国，税收没有发挥这一作用。深圳房价从2015年年初的2.5万、3万到4万、4.5万、5万、6万，但契税仍是3%，增值税1.5%，税收没有变动，抑制房价只能采取限购、限价。从中国的房地产市场调控来看，我们在税收制度方面建立调节机制才是长效机制。税核心要解决什么问题?首先是差别化的税收制度。现在差别化的税收，契税是房地产市场买卖最主要的，税率浮动是3%—5%，很低。加拿大、香港都可以从3%浮动到15%。

　　很多人说房产税(对房价)管用，其实房产税根本不是管这个的。在国外，地方政府依靠房产税发工资、给孩子建学校，并不是用来抑制房价的。但房产税可以调剂贫富差距，并不是对短期炒房起作用的。就是说，富人买房面积越大、套数越多，累计交的房产税就越高，所以很多富人不愿意买那么多房。