世联月报：新房预售成交双降 二手房成交跌入谷底

    内容摘要：

    宏观经济：2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%，其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。；全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.1%，比去年同月上涨7.3%。

    中央政策：原计划于8月底出台的新的限购城市名单没有最终出炉，房价上涨过快的地方政府为规避限购加强了对当地房地产价格的限制。以限价换得不限购，成为房价上涨过快城市的新选择。

    地方政策：8月份适逢世界大学生运动会在深圳举办，房地产的大型营销活动受到了较大的限制，导致8月份供应和成交均呈下降趋势。但深圳房地产行业政策较为稳定，除限价政策继续执行外没有出台新的调控政策。

    市场运行：8月份新房市场成交量出现了较为明显的下跌，主要原因为供应量偏少，导致成交量的下滑。二手房成交量创造了近5年的新低点，评估价征税政策是一方面的原因，另外一个不可忽视的原因为新房入市价格相对较低，导致大量二手房需求转向新房市场。

市场综述：

    一级市场：2011年8月，深圳仅推出1宗土地，为工业用地，面积1.476万平米；成交土地7宗，成交面积为36.25万平米，无居住和商业办公用地成交。

    二级市场：2011年8月，深圳一手房成交面积20.43万平米，环比下降39.6%，同比下降21.7%。 一手房成交均价为20399元/平米，环比下降2.6%，同比上涨5%。

    三级市场：2011年8月，深圳二手房成交面积为12.15万平米，环比下降74.5%，同比下降90.2%，二手房成交量创下了近5年的新低。二手房成交均价为19701元/平米，环比下跌4.5%，同比上涨30%。

    总的来讲：2011年8月，由于大运会的举办，楼盘的营销推广受到了一定的限制，部分开发商选择暂缓开盘，导致8月份深圳房地产市场新房批售量和成交量环比出现了明显的下降。二手房受评估价征税和新房限价的影响，成交量处于谷底，目前回暖趋势仍不明显。

    市场资讯：

    1. 宏观经济

    *2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%，其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。；全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.1%，比去年同月上涨7.3%。

    2. 市场政策

    2.1中央政府

    *财政部、发改委、住建部联合发布《关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知》，要求各地有关部门在8月10日前报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况。

    *发改委：下半年将保持宏观政策的连续性和稳定性，更加注重5大方面，包括保持物价总水平基本稳定，遏制住房价格过快上涨。

    *8月3日，国土部昨日发布《2011年上半年国土资源有关统计数据》显示,全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，但在“北上广深”4个一线城市中，北京成为住宅地价惟一下降的城市。

    *中国人民银行决定，自2011年8月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

    *8月11日，国土资源部日前表示，上半年住房用地供应完成了全年计划的26%，下半年将按计划供地节奏完成全年住房用地供应。这意味着，住房用地70%多将要在下半年集中消化，三四季度无疑将迎住房用地供应高峰。

    *8月5日，住房城乡建设部公布22个省、市、自治区上半年保障房建设数据，另有9省、市、区的上半年保障房开工数据，仍有待住房和城乡建设部提供。在已公布数据的省市区中，21个省份开工率超50%，其中辽宁最高，达104.6%。

    *8月16日中国财政部近日将在香港发行200亿元人民币国债。财政部副部长李勇15日透露，中央政府国债主要用于保障性住房，农业基础建设，教育、医疗卫生事业，调整产业结构，节能减排，技术改造及基础设施建设等方面。

    *8月17日，住建部公布限购的“五条标准”：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

    *8月18日，国家统计局发布《7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。统计数据显示，7月份，大中城市价格下降或持平的城市共计31个。与去年同期相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。

    *8月23日下午，胡锦涛强调，要实行最严格的节约用地制度，强化土地利用总体规划的整体管控作用，并提出了节约用地的4项要求。从今年开始，国务院上收了包括秦皇岛、三亚、扬州、镇江、温州、珠海等在内22个城市的建设用地审批权。

    *8月25日，据悉，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。

    *中国人民银行已于26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。

    *作为零售业务占比最大的贷款业务，12家上市银行今年上半年个人住房及商用房新增贷款4182.3亿元，同比少增近3000亿元，部分银行甚至出现负增长。

    2..2 地方政府

    *8月1日，据市规划国土委昨日公布的数据，1－7月，全市新批准商品住房预售面积184.47万平方米，同比增加20.88%。同时，商品住房成交量增长明显。

    *8月2日，据市规划国土委昨日公布的数据显示，今年以来，我市批准预售面积较去年有较大幅度增加。1－7月，全市新批准商品住房预售面积184．47万平方米，同比增加20．88％。同时，商品住房成交量增长明显。

    *《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》将于9月1日正式实施，该规定将进一步降低了提取门槛。

    *十二五规划期间，深圳规划国土部门将建成全市基本楼盘表，打通各类“信息孤岛”，整合升级规划国土房产数据中心，建成地理基础数据库、业务基础数据库和业务管理数据库，以及相应的配套机制。

    *市政府向正在召开的市五届人大常委会第十次会议报告了今年1~6月国民经济和社会发展计划执行情况。报告指出，上半年总体执行情况良好，全市主要经济指标达到预期，民生福利继续改善。

    *原社保存量住房公积金提取和非户籍社保转移提取等10项提取业务将从9月1日起试运行，租房提取、购房提取、还贷提取等5项业务将从9月28日起试运行。

    *8月29日是公积金首批10项提取业务开放网上预约办理的第一天，共有475人成功预约。

    *深圳8月30日，深圳市政府向人大提交了《关于深圳市2010年度土地出让收支情况的报告》，报告显示，去年全年深圳保障性住房支出计划为6.94亿元，实际支出0.11亿元，完成率仅为1.5%。

    市场分析：

    1. 一级市场

    1.1 供应分析

    2011年8月，深圳仅推出一宗工业用地，面积1.476万平米。

    1.2 成交分析

    2011年8月，深圳共成交土地7宗，成交面积为36.25万平米，无居住和商业办公用地成交。

    8月份深圳土地市场供应和成交均不活跃，仅新增供应1宗工业用地，成交6纵土地。住宅、商业和办公用地均无供应和成交。

    2. 二级市场

    2.1 供应分析

    2011年8月，批售面积25.88万平米，环比下降26.9%，同比下降18.3%。8月份新增供应环比出现了较大幅度的下降，主要原因是大运会期间，各楼盘大型的营销活动受到一定的限制，开发商选择避开大运期间开盘。

    2.2 成交分析

    2011年8月，深圳一手房成交面积20.43万平米，环比下降39.6%，同比下降21.7%。 一手房成交均价为20399元/平米，环比下降2.6%，同比上涨5%。

    从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的76.6%，其中宝安区以成交8.24万平米位居榜首，罗湖区最低，成交仅0.17万平米。一手房成交均价以南山最高，为46560元/平米，龙岗区均价最低，仅14572元/平米。8月份成交量环比明显下降，但关内的福田区由于新推项目较多成交量环比激增。

   2.3 存量分析

    从以上图表可以看出，全市一手房以前12个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要6.8个月才能销售完；存量面积则大概需要7.3个月。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，从存量套数来看，福田区销售压力最大，存量套数大概需18个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力最大，大概需要29.6个月才能售完。

    ⒊ 三级市场

     2011年8月，深圳二手房成交面积为12.15万平米，环比下降74.5%，同比下降90.2%。二手房按评估价征税和新房限价政策对二手房市场产生了较大的影响，8月二手房成交量创下了近5年的新低。二手房成交均价为19701元/平米，环比下跌4.5%，同比上涨30%。

    从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多，所占比为56.6%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交3.27万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为0.32万平米。深圳二手房成交均价以福田区最高，为27579元/平米，龙岗最低，仅11364元/平米。

    ⒋ 一、二手房成交比例分析

    2011年8月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为32.58万平米，其中一、二手房的成交比例为0.63。

    8月份新房和二手房成交量均出现了明显的下降，其中二手房成交量不到平时的两成。受此影响，深圳一二手成交量创造了今年以来的新低点。

    市场展望

    8月份，是国务院规定的房价上涨过快的城市要出台限购令的时期，但目前为止除了浙江台州，未有其他城市出台新的限购令。为了避免被中央政府列入限购的名单，房价上涨过快的地方政府加强了对当地房价的控制，期望以限价来代替限购。地方政府和中央政府的博弈日趋激烈，限购范围的扩大进展缓慢。

    2011年8月，深圳新房市场在供应下降的情况下，成交量也出现了明显的下降，价格出现了小幅的下降。新入市楼盘受限价政策的影响，入市价格普遍低于市场预期，但与去年同期相比价格仍然十分坚挺，难言下降。房地产市场传统的销售旺季即将到来，开发商推盘的力度空前，预计将迎来供应和成交的高峰。

    调控政策放松遥遥无期，政府控制通货膨胀的决心丝毫没有放松。房地产市场面临来自行业政策和宏观经济政策的双重压力。促使房价大幅上涨的因素正在逐渐减弱，在供应量急剧增加，潜在购买力逐渐压缩的市场环境中，顺势而为将是市场各方最为明智的选择。