龙华地王金茂府解局之道 上塘能否托举10万+豪宅

　　三年前夏天，深圳龙华上塘一宗居住用地出让，包括万科、中海、龙光在内的18家房企争相举牌，最终被中国电建和中国金茂以82.89亿联合中标，可售楼面价约5.68万/平，面粉碾压面包，再次刷新龙华单价地王记录，“宇宙中心”真的很疯狂。

　　这宗占地约3.57万平、总建面16.4万平的宅地，除了地王标签，还是深圳首宗限售试点地块。这意味着，该宗地上的住宅和商业必须要竣工并取得不动产权证书后才可以销售。

　　拿地成本高，现售压力大，开发商必须要具备强有力的资金实力和运营能力。从拍卖大厅落锤的那刻起，就注定是一个不太好解的局。

　　高调的地王狂欢

　　2016年6月2日，深圳龙华出让当年第一宗商住用地，也是深圳有史以来第一宗商品房现售试点地块，一经推出便引发市场强烈关注。

　　与现售对应的是预售，这一制度自1994年从香港引入大陆后，在各地广为沿用，除个别城市个别项目现售外，预售已然成为新建商品房的主流销售制度。

　　现售制度要求在这宗地上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不得提前进行预售，必须要在竣工并取得不动产权证书后才可销售。

　　尽管现售对开发商资金实力要求严格，也抵挡不住来势汹汹的各路房企。当时，包括万科、中海、龙光在内18家房企对这块宝地虎视眈眈，在龙华拿下多宗地王的龙光举牌56.3亿，万科一度举牌57.5亿。最终谁也没有想到，中国电建和中国金茂以82.9亿笑到了最后。

　　该宗地位于地铁4号线上塘站处，是龙华发展成熟繁华的生活区，地理位置优越，北面是龙华鸿荣源尚骏，特发和平里和潜龙曼海宁，南面是2013年的龙华地王中海锦城、东面是恒大岳盟旧改，西面是恒裕龙华上塘项目。

　　拿到地后，金茂迅速拿出了方案，项目定位龙华金茂府。一个月后，工程队进场施工。

　　现售压力自然不容小觑，坊间传闻金茂在积极寻求投资方，以缓解资金压力。有分析人士猜测，基于现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许需要找其他合伙人。

　　果不其然，2017年10月，北京产权交易所挂出的金茂府项目公司深圳悦茂增资扩股的成交结果，深圳悦茂引入了一家叫嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)的机构。

　　尴尬的高端定位

　　金茂府北面是鸿荣源的高品质住宅尚峻，主推约81-120平3-4房，价格6-6.5万/平，2017年入市，目前已经售罄。

　　像潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里这几个早几年的二手盘，价格在5.5万-7.5万/平。

　　金茂府楼面价逼近二手房均价，且还不算上融资成本、建造成本和营销成本。金茂府的产品定位必须要有别于上述楼盘，换条赛道奔跑才可能赢得市场。

　　第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿曾表示，龙华地王预期价在65-70亿之间，电建金茂联合体的总价大超预期，项目将来要卖到10万每平才能赚钱。