2017年房企上市公司十大谜团 这家公司居然占了三条

　　假设投资物业的毛租金回报率10%，净租金回报率5%的情况下，投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点，周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。

　　因此，地产行业需要金融模式的创新来破解这个难题。总结过往的经验，有破解两招，关键是金融创新。

　　一是传统的租售并举的传统模式。

　　二是美国模式。

　　美国模式不适应中国境内的房企，因此忽略。

　　第一种模式要求轻重并举，货如轮转，住宅销售提供现金流，安全的债权融资为辅，提前布局轻资产战略。

　　布局轻资产战略，又分为三个方向。

　　一是选择业务线。

　　企业要在产业链条中，根据自己的资源禀赋寻找适合自己的最优价值链，比如住宅、商场、酒店、写字楼等产品线上细分，再细分；

　　二是商业模式创新。

　　在运营环节上，寻找自己的效率最大化回报环节，比如在开发、招销、销售、物业管理、运营等环节上，创造自己跑赢同行的回报。

　　三是搭建资本平台。

　　既然是轻资产，必然要求减轻资产负担。扁担要换着肩膀扛。这就需要搭建一个足够强大的融资平台，包括债权融资平台、资产证券化平台等，在此基础上，精心准备金融产品创新。

　　三个方向指向三个价值再造空间：

　　一是企业自身的战略资源优化；

　　二是商业模式的再创新；

　　三是金融模式的再创新。

　　8年前，龙湖就有过规划：

　　到2014年，龙湖预计商业地产持有目标将达到200万平方米，国内运营的商业项目将超过30个，所贡献利润将占公司利润总额之15%-20%。

　　200万平米的商业完全持有，龙湖彼时商业面积33万平方米，每年计划增加42万平方米的商业，4年共计增加167万平方米商业。

　　8年后，最新的财报显示，龙湖已开业商场的建筑面积为258万平方米（含车位总建筑面积为337万平方米），整体出租率为95.3%。

　　8年后，商场总销售额人民币156亿；总客流3.2亿人次。

　　已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，整体出租率为46.0%，其中，开业超过三个月的项目平均出租率为67.1%，开业超过6个月的项目平均出租率为91.7%。

　　至此，龙湖以往宅开发销售为核心，商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

　　如果把时间轴拉长，不只是8年，更是25年来的时间坚持，不走寻常路，是时间的玫瑰，是战略理性的坚持，也创造了地产行业的奇迹，打造出一张健康的资产负债表，获得了国际资本市场的认可，最终完成了一个完美的现金流闭环。