2017年房企上市公司十大谜团 这家公司居然占了三条

▲龙湖集团董事长 吴亚军

　　龙湖，你到底是怎么一位神奇小朋友?

　　8年前，笔者在《证券市场周刊》公开质疑龙湖：

　　一家房企最理想的是有龙湖的净利润率，又有万科的资产周转率，然而这是两种不同的经营战略，冰炭不同炉，而龙湖却一直试图冰炭同炉。批评之辞背后之意是：要么放弃净利润率做规模；要么放弃资产周转率要利润。

　　实际上，这道“非白即黑”的两难选择题一直困绕地产行业。比如近年来生猛如融创，在规模面前，牺牲了利润。再比如恒大、碧桂园，都曾饱受投资者高负债批评，实现惊险的规模一跃。

　　“非白即黑”的背后是“铅球论”和“气球论”。

　　铅球代表重资产运营模式，个头越大（规模越大），铅球越扔得远；

　　气球代表轻资产，可以飞得很高。

　　如果你想既玩铅球，又玩气球，走得又远又高，难于上青天。

　　两难背后，引出第一个行业难题——要规模还是要负债。

　　这是地产行业的两条跑道，一条是土地升值跑道，一条是资金成本跑道。

　　当土地升值跑过资金上升速度，房企肯定要多多储备土地，持有储备土地就意味着高回报。

　　对上市公司的估值参考标准，土地储备就成为重要的衡量指标。

　　这就是“铅球论”——房企要规模，就必须负债买地，土地越买越多，负债越买越重。

　　但是，龙湖在2017年的实际合同销售额超过千亿，净负债比居然只有47.7%！