首先感谢富通姜总和中惠熙元刘总的观点奉献。前面这个话题,两位老总以不同的角色对莞深一体化做了阐述,富通姜总代表的是从深圳到东莞的开发商,做了高屋建瓴的概括,而刘总则代表在东莞的开发商如何做深圳市场。
我换一个角色,虽然以前也曾做过房地产,现在则以媒体的角度来看“莞深一体化”。刚才刘总讲到,“莞深同城”的类似概念从2003年讲,到现在已有7年了,常说七年之痒,这个阶段“莞深一体化”如何突围?我们是否会有新发现?接下来,我从几个方面讲讲我的观点。
类似“莞深同城”的这个说法,我记得最早是由中惠熙元系统性提出的,并在2004、2005年进行了大规模的整体包装推广,当时在东莞的深圳开发商,如金地、万科、富通、佳兆业等等也因此受益。
我2003年从深圳到东莞也是源于工作因素,当时受华南MALL项目的吸引去了东莞,2003年7月开盘前的楼书里,提出了“珠三角进入同城时代”,基于珠三角交通一体化、产业一体化、人流一体化等等来阐述的。
我们首先梳理一下“莞深一体化”中的交通一体化,其实大家都有感觉,2003、2004年特别明显的是,莞深高速的车流非常少,中惠熙元为首的房企,那时已前瞻性地推出了“莞深同城”的概念,这个概念从提出到落地,确实收获了相当比例的深圳客户购房,而之后不只是有“莞深同城”,还有“深惠同城”,对比这两个概念,从长远来看,我觉得“莞深同城”比“深惠同城”更有前途,而且有更多的支撑点。
一是交通的前景,我们看深圳往东莞的高速交通,路径是明显多于深圳到惠州的,从宝安开始从西向东梳理一下,依次有沿江高速(在建)、广深高速、南光高速、龙大高速、莞深高速、在建的博深高速以及传统的107国道。再者就是有轨道交通,依次有穗深港客运专线,也就是武广高铁到深圳香港的延长线,以及穗莞深城际轻轨和东莞的轻轨线R1、R2、R3都与深圳有无缝对接。因此,相对来说,惠州到深圳的通路少于东莞到深圳的通路。
二是产业的问题,我们看到目前珠三角最大的产业亮点之一是松山湖,已经吸引了很多深圳的高新产业转移过去,诸如华为、漫步者、万科住宅产业化研究基地等等前沿企业,除松山湖之外,其它镇区如靠近深圳的塘厦、长安、虎门等也都有深圳高新产业的转移承接,而且这个转移趋势是不可逆挡的。我们再看从深圳往惠州转移的产业,不是说没有,但明显不如东莞多,所以从产业转移的承接来说,东莞也会比惠州更有优势。
三是人才的问题。有了产业转移之后,人才当然也跟着过去了,我们举东莞万科的例子,万科实际在东莞拿地是晚于富通的,富通2003年12月就拿到了当时理想0769的地块,而万科是在2004年2月才正式敲定城市高尔夫地块的。据我所知,现在东莞万科在提倡全员工作生活“本土化”,率先从管理团队开始,不管是公司高管还是中坚管理团队,包括基层员工都强调“本土化”,希望大家少过“5+2”的生活了,希望之前从深圳过去的员工,周末一样也多与家人在东莞过,这样更利于管理团队在东莞扎根,我觉得这种趋势在很多东莞的深圳企业非常明显了,包括零售行业的海雅、天虹、国美、苏宁等等也是。
2025-09-05 07:00
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