杨光华：312土地新政将会是一条长期影响房价的新政

　　3月12日，美股历史上第三次熔断。

　　三大股指跌幅，均超过9%。同时，触发多国市场熔断。

　　“这就像海啸来前的气氛。”“我们将陷入全球经济衰退。”

　　跌入熊市，是否引发一场金融危机?

　　两天前，巴菲特接受采访时说，“活了89岁，也没见过这种场面!”

　　3月12日下午，一份“土地审批权下放到省级”新政出台。它将影响中国未来城镇化进程。

　　而我觉得，它更将影响中心城市的房价。并且是长期影响。

　　方便理解，将其概括为312新政。

　　01

　　312新政的核心是，赋予地方政府更大用地自主权。

　　在我国，土地根据所有权，分为国家所有和集体所有两类。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。而根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

　　新政前，我国土地实行土地用途管制制度。农用地转化为建设用地需经过审批。在批前阶段，以省为单位上报国务院，取得农用地转用指标，然后省内各地市州再分;在批后阶段，拿到农用地转用指标后，办理征用土地公告和征地补偿安置方案公告到建设用地批准书，再办理储备证就可以供地上市交易。

　　即永久性基本农田由国务院来审批，永久性基本农田以外的一般农用地超过70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。总量控制，超量审批。特别是经济发达省份，占用农用地多，需求量相对较大。很多超大城市的规模受限，只能提高容积率，向空中发展。

　　新政后，除永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。权利下放后，地方政府缩短审批周期，还可根据项目需要审批。

　　这是一次历史性变革。同时，这次审批权的下放，是一次有底线的授权。

　　三条红线(耕地红线、生态红线、城镇建设开发建设边界红线)已通过空间规划划定，说明是在法定规划范围内的授权;在财权事权统一方面，放权意味着权责匹配，需要试点区域充分考虑本省、本市持续性发展的空间需求和经济发展需要。

　　北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆成为首批试点。试点期1年。

　　主要分布在京津、长三角与珠三角的省市，中西部的直辖市。

　　02

　　上述试点城市的房价，不能再涨了?

　　做“面包”，先要有“面粉”。面粉的多少与价格，直接影响面包的售价。

　　有评价说，312新政对楼市影响不大。之前开发商拿地都是政府储备完成后，再招拍挂。这次新政主要针对一级市场。

　　不过，我认为，土地市场上的变化，最终都要体现到房价上。

　　之前我们买房时，置业顾问通常这样介绍，我们项目周边再无土地盖房。我们的房子是绝版的。

　　这其中有一些夸张的成分。

　　但在中心城市，城市中心的土地，的确越来越少。

　　很多开发商的拓展总监长期抢不到地。即使公司账上有钱，也是一地难求。

　　很多土地是工业用地或商服性质，很多永久基本农田外的农用地，地方政府很难调整为建设用地。

　　所以，我们看到一些中心城区里有废旧的厂房，一直荒废着，或改作临时停车场，也没有开发商能拿到地。主要在于这些土地产权不清，土地性质难以变更。

　　于是，开发商花费精力在旧改与城中村改造上。结局是，在中心城区，一边开发商急需住宅用地，另一边土地荒废，闲置的农用地，不能变性报批。

　　未来开发商要在一线城市，尤其是市中心地段获得可开发土地，招拍挂显然不再是最主要的渠道。而对于政府来说，无论是楼市调控的压力，还是财政需要，均要求更多土地入市。

　　312新政对拓展总监来说，有助于闲置的农用地入市，缩短了报批时间。

　　03

　　为什么长期影响中心城市房价?

　　这条新政，只是一个开始。一旦试点结束，或将全国推开。

　　那时，中心城市的用地权都在地方。

　　之前说的中心城区，再无土地盖房，都是过去式。

　　同时，城中村的减少，也将增加一部分暴发户。地票换房票。

　　总量不变，供地加速，一场新的城市土地变革就要到来。

　　这将是盘活存量土地、平抑房价、缓解财政压力的多赢之举。

　　目前看，它仅仅是一条土地新政。

　　事实上，它关系到我们每个人手上的房产价值，关系到房价涨跌。

　　这个的重要性，远远超过美股熔断的影响力。

　　04

　　312新政，是新一轮土改中的一环。

　　1月1日，新修订等《土地管理法》开始全面施行。对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。

　　3月11日，出台的全面推开农村集体产权制度改革试点。第二轮土地承包到期后再延长30年试点，加快家庭农场高质量发展，有助于农地流转、乡村振兴，也有利于新基建的展开。

　　回顾历史，1950年、1978年，我国两次土地改革。农民成为土地主人，实行家庭联产承包。

　　“312”新政中，将影响新基建用地的合法性、闲置农用地入市。

　　城中村像一个矛盾体，部分集体农用地之上。它对低收入劳动者、刚踏足社会的毕业生而言，是融入城市的落脚点，为城市提供稳定的劳动力，但在城市高速扩张的过程中，它们也难逃被城市包围甚至吞并的命运。

　　以前，城中村涉及到集体农用地的，一般操作是在取得农用地转用指标后，由地方政府统一收储，缴纳税费，并报批国家审批，变更为建设用地。

　　以深圳为例，此前有1300多个城中村。最近，深圳旧村改造政策推出“2个100%”——必须要获得权利主体100%的同意，并且要100%签订搬迁补偿安置协议后，方可执行。如今，深圳城中村改造仍然进展缓慢。3月份起，城中村等房源可筹集为人才房公租房。

　　312新政试点省市中，重庆的农用地相对较多。在重庆发布的2020年一号文件里，表述为“完善农村基本经营制度，推进合川区全国第二轮土地承包到期后再延长30年试点，推进农村集体经营性建设用地入市改革，扎实推进宅基地使用权确权登记颁证，稳妥推进梁平区农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用试点。”

　　在312新政试点城市中，不包括武汉。以武汉为例，2004年9月，武汉借鉴北京、广州、珠海的经验，开始开展城中村综合改造工程。不包括城郊，中心城区有147个行政村和15个农林单位参与改造，涉及总人口36万人。

　　今年，武汉中心城区的所有城中村将被拆除完毕。目前，武汉拿地的主力区域在三环外，四环内。未来武汉的发展，也绕不过312新政。

　　我们看到大门慢慢打开。

　　05

　　312新政，对拿地拓展总监与买房人有哪些提醒?

　　2019年全国土地市场量价齐升。全国300个城市全年土地出让金50294亿元，同比增长19%。

　　其中，16个城市土地出让金额超过1000亿元。杭州市土地成交总金额为2836亿元，位列第一;上海、广州、苏州紧随其后，分别为1992亿元、1864亿元和1850亿元。三亚、兰州、大连土地出让金额同比增长幅度均超过100%。

　　2月18日北京拍卖的9宗地块，均被国企及有国资股东背景的企业获得，包括华润、中交绿城、京能集团、首创置业等;3月3日，深圳2020年第一场宅地拍卖，最终以本地国企深圳安居集团包揽三宗地块收场。

　　低调蛰伏多年的绿城一周时间内，已在北京、温州等多个城市拿下四块土地，合计总价约170亿。

　　未来，开发商拿地将更加谨慎，在保证地块盈利空间的基础上，选择基本面良好、有产业和人口支撑城市更能支撑长远发展。主要在一线城市与中西部、珠三角和环渤海等二线城市。开发商的拿地方向，也是我们买房的方向。

　　312新政后，新土地上市后，新住宅将供应。中心城市的中心区域，人口更加密集。一些原本进入二手房市场的一线城市，未来还有新房供应。

　　原来的逻辑是，住宅土地增加，房价平稳。但不排除出现，即使宅地增加，中心城区的房价还是上涨。拆迁成本、中心区域的房价预期等，可能出现开发商买低价面粉，还是卖高价面包。不过，地方政府可用限价等调控。

　　我们在关心房价与楼市时，更要在意土地改革。宅地的多寡，关系到房价的涨跌。

　　来源：观点地产网