张敏：楼市回暖，“抢房”再现，房价不会大幅上涨

　　很多人都没想到，房地产市场从新冠肺炎疫情中的反弹，竟来得如此迅速。

　　3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。

　　3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。

　　他还表示，作为房地产市场恢复较快的区域之一，“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成。

　　随着新冠肺炎疫情进一步得到控制，房地产市场正在迅速恢复。其中，“抢房”行为再度出现，似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放，并可能推动市场出现报复性反弹。

　　如何解读这种信号?业内人士认为，苏州部分项目的超预期销售，除了需求积压的因素外，还有人才新政带来的刺激。深圳作为一线城市，需求也自然强劲。总体来看，市场回暖下的“抢房”现象，既有普遍意义，又有特殊性。但以刚需为主的需求结构，以及“房住不炒”的政策基调，也决定了市场很难出现非理性的波动。

　　成交量已恢复7成左右

　　苏州出现的“抢房”盛况，除了前期需求积压的因素外，三个项目推盘时间的选择也“很有讲究”。

　　当日早些时候，苏州出台人才新政，本科学历(年龄不超过45周岁)可以直接落户，无需社保;大专(年龄不超过35周岁)连续6个月社保就可以落户。

　　这也意味着，苏州楼市的购房门槛将进一步降低。

　　尽管政策将从今年5月1日起开始执行，但其对市场预期的影响不容忽视。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，每年三、四月份都是苏州楼市的“小阳春”，今年由于新冠疫情的影响，需求已经出现积压。人才新政的出台，对这些需求形成刺激。她透露，人才新政出台后，公司旗下项目的电话访问量和现场到访量均有所增多。

　　为应对新冠肺炎疫情的影响，春节后，各地陆续出台政策，对房企给予支持。到3月，政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施，延伸到扩大供应、刺激需求，人才新政便是其中之一。

　　在苏州新政之前，广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政，进一步放宽落户条件。同样在3月中旬，济南有条件地放松限购，泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。

　　3月24日，海宁日报的官方微信号发布消息称，海宁召开云上房博会的一个月期间，暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。

　　近期，虽然有楼市政策因松绑幅度过大而被叫停的先例，但上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进仍然认为，楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑，将是近期的趋势。这些政策的刺激，叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放，成为近期楼市快速回暖的主要动力。

　　上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

　　二手房方面，贝壳研究院指出，在链家覆盖的18个城市中，“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”。上周(3月16日至22日)成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。其中，广州、青岛、西安三城的交易量超过去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀区域的恢复相对较慢。

　　邵明晓在业绩会上表示，预计到今年4月，房地产市场就能恢复到正常水平。参照当前疫情进一步得到控制、房地产业陆续复工的现状，这一观点颇能代表业界的主流看法。

　　价格不会大幅上涨

　　在需求释放、市场回暖的情况下，类似“抢房”等报复性反弹的现象，会不会大范围出现?

　　严跃进认为，“抢房”的发生有其特殊性，比如政策刺激、需求积压等，甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。

　　他表示，库存高企，加上短期的资金链压力，会迫使房地产企业加快推盘，从而快速增加市场供应。政策层面，各地也在为增加供应“开绿灯”。

　　比如，东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件，其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月

　　23日发文，降低申请办理预售许可证门槛。

　　从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加。

　　但北京某房企人士向21世纪经济报道指出，相比供应端的按部就班，需求端的变化更为敏感，并带有一定的“羊群效应”。因此，在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期的供不应求很难避免。他表示，近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期，由于销售情况不错，不少项目开始取消之前的优惠措施。

　　据21世纪经济报道了解，在多个城市，都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外，涨价现象尚未大范围出现。

　　严跃进表示，目前看，房价上涨的动力的确存在。其中，新房市场由于存在限价等措施，价格很难大幅上涨。相比之下，二手房价格更容易出现上涨。

　　但他同时指出，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。因为在近几年的连续调控下，刚需已成

　　为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“

　　房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。

　　来源：21世纪经济报道