杨光华：武汉5月新房成交破1万套，二八分化加剧

　　截至5月27日，武汉5月新房成交11282套。

　　这是很不正常的数据。

　　这个数据，接近2019年5月的成交水平。

　　5月26日、27日，分别成交50套、75套，创新历史新低。

　　为什么数据异常?

　　从5月份，十多个项目的首日开盘去化率看，武汉楼市还是很冷。

　　三个单价2w以内楼盘，个位数成交。多个项目去化率低于40%。

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　　截至5月24日，武汉新房5月累计成交量破1万套。当天，区域成交最高的是，汉南573套。

　　再往前一天，成交数据突然拉高，单日成交量1632套。

　　创新今年有记录的历史新高，是5月平均单日成交400多套的4倍。

　　单日1632套那一天，成交最高的是洪山，一天710套，其次是汉南，431套。

　　5月26日，单日成交仅50套，创新5月最低。

　　江岸、江汉、青山、武昌等9个区，成交数据为0。

　　5月27日，依然如此。75套，多个区域数据为零。

　　忽高忽低的数据，我一度怀疑是系统坏了。

　　从多条渠道求证，最靠谱的一种解释是，5月25日的精装合同备案新规。

　　很多开发商抢在这条新规之前，抢在25号前提前网签。

　　这导致25号前，武汉的单日成交量暴增。从5月20日起，一直维持在600多套。

　　02

　　还有两组数据：

　　截至5月26日，拿到住宅预售许可证的项目38个。

　　江汉1个，硚口2个，武昌1个，洪山与汉阳，各5个。

　　东西湖、江夏与黄陂，各5个，新洲3个。

　　总体上，郊区的项目多，主城区的项目少。

　　还有一个数据是，开盘首日的去化率，也是开盘第一天卖掉房源的比例。

　　5月份，有的项目一次推270多套，开盘首日卖出去8套。

　　有的项目推44套，卖了2套。这也就是为什么售楼员感觉市场冷。

　　50%以下的去化率，成为主流。很多项目前期没有时间蓄客，匆忙开盘。超过50%的，都是卖的较好的项目。

　　也有两个项目做到“日光”。一个在光谷中心城，另一个在黄家湖。

　　大家顾问市场分析师王玲表示，武汉买房的主要痛点仍是价格，尤其是在经历疫情打击后，价格仍然是打动买家的核心要素。

　　03

　　当前，武汉楼市很冷。

　　尤其是在5月份，延期的项目与提前入市的项目重叠。

　　原本10个人，买5套房子。现在变成，10个人，30套房子可以选。

　　最近，多个楼盘的备案价上涨。

　　这种上涨，我认为是正常现象。

　　以2019年开盘3次，最初价格1万元的项目计算，每次1%的涨幅。

　　今年5月份，第5次开盘。

　　它的正常价格是10510。

　　这是它的正常上涨，不能说是市场推动的上涨。

　　对普通买房人来说，他们的体感是，房价涨了。

　　我们衡量房价上涨，还是与最近一次价格对比，比较合适。

　　同时考虑到精装还是毛坯，洋房还是高层等产品细节，不能盲目对比。

　　对于当前武汉部分项目涨价，“目前的涨价是合理范围内的，但也是不合时宜的。”大家顾问市场分析师王玲表示。

　　“在当前经济前景不明朗，市场存量资金有限的情况下，武汉楼市已出现二八分化行情，成交仅集中在优质区域的优质项目，市场二八分化格局将加剧。”

　　[后记]

　　在特殊的时期，武汉楼市还在冰封。

　　调控期的持续与疫情期影响，双期叠加，市场预期逆转，加上市场上供应量增加，最终传递到市场遇冷。

　　从数据上看，武汉楼市在复苏。

　　每日成交量500-600套，则是正常状态。

　　在疫情期间，武汉的单日成交量300-500套之间，都可以判断武汉楼市的基本面，依然没有问题。

　　总体而言，我们要对武汉市场有信心。

　　眼前很冷，从长期看，武汉会恢复。

　　5月25日，武汉精装合同网签后，武汉的房价也将比此前更高。

　　这些都不是正常的上涨。

　　在武汉楼市二八格局中，或用低价，或者优质产品，成为那些20%的市场赢家，才能最终能活下来。

　　文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

　　来源：观点地产网