隐形的旧改翅膀 华润最大更新项目获批与鹏城版图

　　华润在深圳最大的旧改项目，仅仅两个月时间，草案便获批通过。

　　近日，深圳市规划和自然资源局发布关于《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》的公告，项目已经通过批准，拟拆除重建用地面积140万平方米，其中涉及沙井古墟历史风貌区的保育及活化工作。

　　这是一个进展神速的项目，从2018年7月开始推介，次年8月便牵手华润。项目在两个月前经立项通过，命名为“金蚝小镇”，华润置地为项目前期统筹主体。

　　资料显示，项目位于宝安区沙井街道，由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域。拟拆除范围用地面积140.14万平方米，更新方向为居住、新型产业、商业等功能，土地移交率不低于41%。

　　项目定位为深圳西部城市级中心，宝安文化之魂的人文节点，“国际会展文旅中心”的核心空间载体，通过“重点城市更新单元+历史街区活化整治”的创新实施路径，将历史性、未来性文化元素与文旅产业打造为古墟新名片与深圳文旅融合发展的全新范本。

　　据了解，作为沙井金蚝小镇项目前期统筹主体，华润置地拟通过打造历史场域核心示范段的形式，探索推动城市更新中创新实践的新模式。

　　大冲村标本

　　成功成为金蚝小镇的前期统筹主体，华润置地在深圳南山大冲村的项目可谓是功不可没。

　　事实上，金蚝小镇比4个大冲村还大，规划用地范围约3平方公里，将是深圳第二个“平方公里级”城市更新，而上一个，是宝安新桥东片区重点城市更新项目，规划面积2.3平方公里。

　　城市更新作为开发商在土地资源紧缺城市拓展业务的重要手段，如此庞大的项目自然不能忽视。在2018年9月，华润等10家单位提交了规划方案，经过社区汇报、投票等方式，保利、华侨城、华润位居前三名，竞争相当激烈。

　　此后，据报道，华润置地曾协同沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元所涉及到的13家股份公司，组织十批次逾600人实地参观华润城(大冲旧改)项目。

　　或许也是得益于华润置地在大冲村的成功，2019年8月，宝安区城市更新和土地整备局、宝安区文化广电旅游体育局、沙井街道办和华润置地四方签订《沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元合作协议》。在当年9月份13家股份合作公司召开的股东大会上，华润置地也以极高的通过率通过。

　　而功臣大冲村，是一个1998年被提上日程的旧改项目，2002年被列为旧改试点村之一，2007年大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润集团完成签约，达成初步合作意向，后于2011年正式动工。这个项目总占地面积68.5万平方米，清拆的旧物业1569栋，涉及原居民共931户。

　　改造后的大冲村更名为华润城，项目总建筑面积约280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米。重建之后，除了建筑面积约23万平方米的万象天地，华润城还规划了写字楼、酒店、住宅及公寓等多种业态。

　　与此同时，大冲村原有郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘以及五棵老榕树等历史文物在项目建设中得以保存，使旧村历史文脉得到延续，使旧村文化遗产保护与城市建设有机结合。

　　该项目的打造，也为华润之后的城市更新模式奠定了基础。此后，“城市更新+土地整备+综合整治+代建代理”的复合式开发方式也成为华润置地城市更新的鲜明标记。

　　旧改利润

　　而大冲村项目，实际上亦为华润带来丰厚的利润。

　　据观点地产新媒体查阅，2018年年度，华润置地的毛利率去到了43.39%。其中，华润城润府二三期的项目毛利率达到了惊人的70%。凭借2009年拿地，2011年底开工的68.5万平方米大冲村旧改项目，在深圳逐渐高涨的房价中，华润置地拿到了非常丰厚的回报。

　　随后在2018年的全年业绩会上，时任董事局主席的唐勇便直指，城市更新包含着有当地业主方的利益，还有政府的利益和诉求，还有开发商的能力和利益之间的平衡，比的是公司的品牌和综合能力，所以，收益也比招拍挂要高。

　　他并没有具体表示城市更新能为公司带来具体多少收益，“只能说，过去华润城的改造，城市更新，确实也给公司带来了好的回报。”

　　值得关注的是，除了旧改项目物业销售为华润置地带来丰厚的回报之外，在大冲村的标志性项目——万象天地，从2017年9月份开业，到2018年便实现全年3.73亿元的租金收入，到2019年实现5.13亿元的收入，评估值从53.1亿元升至58.93亿元。

　　而华润方面曾透露，万象天地在一年时间便实现项目到成熟期的转变，在其他店还在向10亿元/年目标努力时，万象天地已经朝着30亿元/年的目标前进。

　　丰厚的回报自然也会产生更大的扩张动力。在2016年2月，华润置地成立城市更新项目事业部。在各地推进城市更新进度的过程中，该公司亦开始快速储备项目。

　　据华润置地报告显示，从2018年开始，其城市更新业务在深圳的基础上开始走出去，拓展了包括广州、东莞、湛江、惠州、绵阳、南宁、太原等城市的城市更新项目。截至2018年底，公司积极跟进城市更新项目30余个，其中切实落地项目16个。

　　2019年上半年跟进项目增加至46个，分布于深圳、广州、东莞等地，重点项目占18个，规划建筑面积达2360万平方米。截至2019年末，华润核心项目达到17个，总开发面积3055万平方米，其中98%位于大湾区，71%位于深广两地。

　　据了解，在深圳，近期华润表示将落地罗湖焕新计划，战略投资千亿。其中，除了2004年的华润中心，其将于2020年落地笋岗中心、2021年落地清水河项目及深润大厦项目、2020年落成湖贝项目。

　　值得一提的是，湖贝项目总体量超200万平方米，投资规模预计达700亿，规划约500米粤港澳大湾区地标、约49万平方米商业旗舰。这也号称是华润新一代的城市更新产品，将湖贝打造成具有鲜明岭南特色的文旅胜地。

　　据早前资料显示，华润置地在深圳一共有19个城市更新项目，除盐田、大鹏外，其余每个区域均有项目布局。宝安区项目数量最多，共有8个，分别是潭头项目、航城项目、草围项目、凤凰岗项目、罗租项目、雾岗项目、黄埔项目、白石厦项目。

　　其他区的旧改项目包括南山华润城(大冲村旧改)、南油天安工业区、南油生活区项目，罗湖湖贝、罗湖村项目，龙华民治上塘、科技小镇项目，其余项目为光明区新益工业园、福田区梅林项目、龙岗区下李朗项目、坪山区坪山展览馆项目。

　　华润方面表示，城市更新是获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道，城市更新项目具有体量大、位置好、毛利率高于公开市场等优势。而未来3年，城市更新业务将总开发面积近900万平方米，将支持集团规模和盈利的持续增长。

　　此外，由于城市更新程序的原因，隐藏在背后的项目或许有着不少。可以参考的是，据华润2018年7月举办的战略品牌发布会上透露信息，仅华南大区陆续进驻了广州、东莞、湛江等城市，已落地及在拓城市更新项目达90余个。

　　来源：观点地产网/廖尧