陈斌杰：715政策后，名校学位房量价都降了？

　　来源：咚咚找房

　　今天，以华强北学位房片区做为样板，梳理了政策后近3个月的二手房成交数据，整理了最新在售房源，来聊聊市场的一些变化和影响。

　　首先说一说政策后的直接影响

　　第一个影响是成交量明显下跌，华强北月成交由原来5-6月份的平均成交40-50套左右，下滑到月平均成交15套左右。

　　另外一个变化是新政带来的观望气氛，买卖双方预期看跌，最终传导到成交价格。

　　以金茂礼都热销户型36平单间为例，政策前红本无增值税的成交价格是790万，政策后同户型红本无增值税成交价格是760万，3个月时间降了30万，新政的前3个月，一般调控效果最明显，这个成交数据拿到全市来看怎么样，其实还算可以的！

再聊聊新政后的市场变化及原因

　　①新政后40%左右的买家突然失去了购房资格（原来可以通过离婚腾名额或落户获得购房指标，现离婚买房要认婚前房产套数，落户也要社保缴满3年）

　　②首付和税费提高，同一套房，如果卖方实收不变，买家交易成本大幅提升，特别是未满5年或超过750万的房源，会有高额的增值税，另外首付原来可以通过“假离婚”操作更低首付，民政数据与银行和国土局联网后，原来部分可以操作3成的，变成了首付5-6成，或7-8成

　　③史上最复杂新政，打了最多次补丁的楼市新政，住建部、国土局、银行、税务愣是没有一方可以一次性完全说清楚，前期1个多月处于不停打架中，各方都需要时间消化整理。

　　④银行贷款收紧，经营贷要求趋严，正常按揭房贷放款变慢，银行放尾款由原来的7个工作日左右，变成尾款需要1-2个月的时间，很多交易是一环扣一环，对整个交易频率产生了抑制作用

　　⑤政策后新房由以前的挤牙膏式开盘，突然密集上市，特别是很多优质住宅盘的入市，加上政策限价，一时“打新”成为流行词，盛况空前，消耗了不少二手的购房需求

　　以上种种，通过增加交易成本并提高首付，短期加大住宅供应推新盘入市，减少需求（通过政策强行限购）的三板斧，终于抑制住了深圳滚烫的楼市，压住了房价的暂时疯狂上涨，不得不说，这一套组合拳打的是非常成功，目前看来稳定房价的目的是达到了。

　　深圳楼市未来会怎样

　　我一直觉得，深圳的楼市长期仍然是看涨的，究其原因，需求决定了房价的上限。

　　深圳2019年常住人口1343.88万人，综合管理人口却达到了2000万人以上，但商品房的数量不到200万套，剩下的由人才房、安居保障房，小产权房等组成。

　　另外深圳土地面积只有不到2000平方公里，剩下可供开发的土地资源有限，这就决定了住房供需矛盾的问题很难从根本上得到改变，目前深圳已有上市公司308家，位居全国第二。

　　2019年的GDP生产总值达到了26927.09亿元，排名全国第三，人均GDP全国第一，现实的情况是，深圳自有住房率不到30%，大部分都没房，不仅需求旺盛，还拥有强大的居民消费能力。

　　所以宋丁老师说，不能从根本上解决问题的调控都只是扬汤止沸，特别是这次改革开发40周年，中央给深圳又送了很多大礼包，深圳的未来也越来越让人期待和有信心，所以调控对楼市下行带来的影响和时间都是有限的。

　　但这次715政策，确实利用行政手段暂时抑制住了房价的过快上涨，通过增加交易成本、提高二套首付比例、严控经营贷强行去杠杆，离婚炒房等打击了市场投机行为，给首套刚需创造了更多上车机会。

　　而对楼市投资来说，门槛越来越高，投资周期也变得更长，未来需要更注重稳定的现金流，对产品的选择能力会要求更高。

　　说回正题，学位房接下来的行情怎么走？

　　在深圳，如果一个区域的二手房价突然异动，不用多问，不是拆迁或重大利好规划，那就肯定是因为学位，从幼儿园、小学、中学、高中，深圳的父母为了小孩的教育可谓操碎了心，为母则刚，每年发生在各区的学位维权，多少心酸泪。

　　背后的原因，还是深圳的教育资源紧缺，深圳人口平均年龄32岁，每年新生婴儿20多万，在校小学生数量已达100多万，目前全国最高。

　　经济高速发展带来人口猛增的同时，导致了教育资源非常的紧张，而学位房，因为与优质的教育资源捆绑，价格一直水涨船高，特别是顶尖的双学位楼盘。

　　物以稀为贵，从来不缺购买力，而每一次深圳楼市的调控政策，对学位房的成交影响相比其它区或周期会更短，复苏也会更快。

　　如华强北学位房，还是以金茂礼都为例，6月份36平方成交790万，8月份受政策影响36平方成交由790万下滑到760万，目前同户型报价最低780万，能感觉到触底反弹，政策后急卖的业主一降价很快就卖了，这就是学位房容易变现的优势，剩下放盘的业主比8-9月份时明显要更加淡定。

　　而其它小区也基本情况一致，做为一名在百花、华强北片区精耕了6年的老地产，我个人对这边学位房接下来的走势判断如下：

　　1、抛开政策调控影响，学位房也会有自己的成交规律，一般2-4月份是学位房成交高峰期，因为深圳基本都5月份前报名，受教育资源紧张的影响，每年这个月份都是家长高频维权的爆发期，各区也是纷纷提前预警，会给市场造成一种紧张的气氛，5月份会因为惯性会持续走高，6-7月份则相对平稳，到了7月下旬，各学校出期未考试成绩，几家欢喜几家忧，成绩好的学位楼盘8-9月份再走一波，10月份至次年2月份，则进入成交的相对平静期

　　2、一般每年10月份以后，特别是进入11-12月份，银行因为受贷款额度的影响，放款时间会比上半年要长，上半年额度充足，放款很快，下半年基本都排队放款，拉长了交易周期，很多要换房的就没有那么快了，当然今年是因为政策原因，从8月份开始就开始有目的控制放款

　　3、从今年开始，教育局明面上要求各学校不得点招，当然深圳外国语不在此列，深中3+2，3+3应该依然保持不变，如果这个政策真能执行到位，这对于近几年依靠点招冲成绩的学校，恐怕会压力巨大，而对于拥有着百花小学、荔园北校、实验小学源源不断输送优质生源实验中学和拥有荔园南校，荔园西校，园岭小学的红岭中学恐怕是利好，减少优质生源的外流。

　　所以，一方面是因为政策原因，一方面也是市场规律，年底一般都是学位房成交的相对平静期，现在房源选择多，价格也相对好聊，如果碰到个别急售的业主，说不定还会有不错的谈价空间，但年后报名之前，经历了半年市场调整，大家对政策也慢慢适应了，我认为大概率会反弹，而华强北、百花片区做为深圳学位房的最强天团，刚需猛于虎，恐怕会复苏得很快，真正对学位房有需求的朋友，年底前就是窗口期，不要错过机会！