杨光华：武汉新地王3万元，还只是刚刚开始

　　11月13日上午，汉口一宗土地，地价接近2.8万元。

　　土拍网络系统，突然坏掉了。

　　关键时刻，断网结束。

　　有人担心武汉地王超过3万，使得监管层不高兴。

　　于是，低调操作。

　　下午三点半，系统恢复，华润65.7亿元，30558单价。

　　上一轮牛市周期，汉阳滨江地王，楼面地价破2万元。

　　那时，开始武汉的一轮楼市疯狂。

　　那些房价还不到2万元的新项目，销售说辞直接改为：

　　隔壁地价2万元，我们房价卖2万元。你还等什么？

　　后来这个地王被短暂套牢。

　　后面的慢牛市场，慢慢救了它。

　　如今，周边新房价格2.4万元左右。

　　这一个还飘在空中的新地王，未来地价至少3万元。

　　一个地王，救了武汉两江四岸的很多项目；一个地王，比很多新政救市更有效。

　　与新地王，同在二环内，很多新盘单价2万元左右。

　　这些项目的刺激，是最大的。那些犹豫的买房人，不再犹豫。

　　因为有3万元的地价托底。

　　内环滨江一线楼盘，毛坯价格3.5万元。

　　我帮它算了一笔账，按照新地王地价核算，这个房子的建安成本与利润，每平米不到7000元。还不划算吗？

　　这两天，汉阳新二环一楼盘营销负责人问我，他们值多少钱？

　　我很保守地说，在1.9-2.2万元左右。

　　这个新地王出了后，这个项目的预期可以再提高些。

　　这位营销负责人曾经在上海、杭州都呆过。

　　他说，武汉的长江被低估了。

　　武汉的长江，像上海黄浦江、杭州钱塘江一样，从内环向两侧扩张。

　　两年前，我曾预测武汉塔尖豪宅8万元。限价后，很多项目在5万元左右徘徊。

　　按照8万元预测，不到3万元的楼面地价，根本不用担心。即使按照现在的房价5万元核算，不到3万元的地价，也是很赚钱的。

　　这也是央企、国企、险资抢这个地王的原因。人家都是算的大账，算的武汉未来的账。

　　前不久，有专家在武汉预测，武汉5年内，最高房价10万元。他认为，武汉未来5年1000万元总价的房子，将是普通住宅。塔尖豪宅总价3000万元左右。

　　他的五年预测，正好是武汉的十四五末期。

　　5年周期，市场有太多变化。可能过于乐观，但也有他自己的逻辑。我们不能抱有大涨的投机心理，但要有对武汉的信心。

　　因为我们心底时刻有四个字：房住不炒。

　　我认为，3万元的楼面地价，是一个市场信号。

　　也是武汉新一轮市场周期的开始。

　　我只能说，好戏刚刚开始。

　　来源：观点地产网

　　文｜杨光华（地产写字人）