李宇嘉：房贷利率见顶，楼市韧性还能坚持多久？

来源：咚咚找房

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　　居民中长期贷款创历史新高

　　最近，10月份金融数据发布。乍一看，情况不容乐观：10月份总的社会融资只有1.4万亿，和9月份的3.4万亿相比，可谓断崖式下降。不过每年10月全社会的融资都会季节性滑落，因为要考核指标，就要把资产的分母做大了，贷款项目要赶快放。今年也是如此。

　　过滤掉季节性的因素，看同比，社融同比增长13.7%，再度创下年内的新高。但是，钱往哪流才是要命的事情。

　　今年政府债券发行得多，财政存款积累也多，但投资基建却有点儿慢。10月份财政存款新增了9000多亿，看来，年底剩下的2个月，各地都要使劲花钱了。

　　不过居民户，就是另外一番景象了。

　　10月份，居民中长期贷款（大部分是房贷）新增了4059亿，比去年同期的3500亿还要高500多亿。今年1-10月居民中长贷新增额已突破5万亿元，也是历史上第一次突破5万亿，比去年同期增长了11%。

　　看来，今年商品房市场有超预期的表现，综合各方预测，今年全年新房销售面积预计将与去年持平，销售额上涨5%以上，核心原因不得不谈资金。

　　不过，房贷政策也在逐渐收紧。从贷款新增量来看，居民中长期贷款多增的部分，已由7月的1650亿元回落到10月的472亿元，这就是压降房贷的结果。

　　但是新增量的减少，并不改变新增贷款创新高的事实。对楼市而言，这已经是非常大的推力，疫情后又便宜、又多的这一波贷款潮，已经将楼市的热情推起来。

　　6月份，全国新房的均价首次“破万元”，达到了10113元。7-9月份，新房价格继续在“万元”大关上方，分别达到10263元、10539元和10191元。根据国家统计局的数据，2020年1-3季度，全国商品住房均价达到9988元，离“万元大关”只有一步之遥。

　　2020年是个值得纪念的年份，全国房价“万元时代”开启。

图：1999-2020年全国新建商品住房价格走势图

　　02

　　房价，明显在上涨

　　居民中长期贷款刷新记录，自然与房价和销售面积的增长密切相关。

　　今年前三季度，全国商品房累计销售面积11.71亿平，同比增速-1.8%，降幅连续7个月收窄，年底增速转正基本没有悬念。

　　疫情下不许集聚，售楼处关闭了近半年，但是商品房销售面积居然硬生生“转正”了，只能说房地产韧性太强。

　　要知道，疫情后商品房市场受到的冲击，比普通居民消费受到的冲击大得多。一季度，商品房销售面积下跌26.3%，而社会消费品零售总额只下跌了19%。但是，5月份开始，二者的走势开始分化了，到了9月份，商品房销售马上浮出“水面”了，而全国社会消费品零售总额下跌高达7.2%。

　　如果看销售额的话，8月份就转正了，1-8月份全国新房销售额9.69万亿，接近“10万亿元”大关，也创下历史新高，同比增长1.6%。1-9月份，全国商品房销售金额达到11.6万亿，同比涨幅扩大至3.7%。

　　从4月开始，销售金额与销售面积出现增幅“剪刀差”，二者之差从4月份的0.7%扩大到9月份的5.5%，金额涨幅大于面积涨幅。从数据来看，房价在明显上涨。

　　原因主要有几个方面：

　　首先，现在卖的项目，多数是前两年拿的地，那时正是地价高企、地王频出的年代。

　　根据wind统计，2019年100个城市出让地块的楼面均价首次突破3000元，达到3087元/平方米，房价也顺势走高。

　　其次，而且，疫情后，“战疫”要花钱，限价政策也就松了一些，这自然会结构性地推高房价。

　　当然，也不是所有城市房价都在涨，主要是重点一二线城市。

　　疫情后，国家重视都市圈建设，规划利好多，加上因疫情延后的潜在需求，持续释放的时间拉的很长，这些城市的商品房价格高，销售占比增加，销售规模扩大后，自然会推高全国均价。

　　10月份，一线城市成交同比增长34%，广州、深圳、上海市场很火。

　　以深圳为例，“7.15”史上最严调控以后，二手房成交量下跌40%，需求立马转向新房市场，新房成交量同比增长60%-70%；上海更明显，5月份以来，新房、二手房市场都在高位运行，8、9月份二手房成交量突破3万套，10月份尽管成交量降至2.8万套，但同比增长了76.8%，在高位上稳定住了。

　　03

　　大环境不乐观，市场大概率见顶回落

　　整个9月份，由于“三道红线”、开发贷款排队的问题，开发商营销战打得很激烈。毕竟，销售回款占资金来源的60%，这部分拿回来，资金面就大为好转了。

　　笔者所在的珠三角，除了广州、深圳、东莞这三个城市外，其他5个城市开发商降价促销愈演愈烈，效果也还是不错的，第三季度这些城市新房销售面积的增速，基本上实现了“由负转正”，全年也不会太差。

　　到了10月份，市场高位回落。

　　贝壳研究院数据显示，2020年10月份，66个城市新房市场成交套数环比下滑13.7%，成交面积单月同比下滑0.5%，环比下滑12.9%。近期，我和很多业内人士交流，大家普遍的一个观点是，楼市政策基本面和资金基本面都不乐观，市场会像往常那样周期性地见顶回落。

　　7月份以来，“冒头即打”的调控思路很清晰，20多个城市强力调控，甚至类似海盐这样的县级市也不放过，调控已经常态化了。

　　资金面也是一样。8月20日，央行和住建部召开房企座谈会之后，马上出台了“三条红线”，9月份开始房企融资明显减少，特别是对信托等非标的打击，非常严厉。

　　近期，从业内获悉，监管部门专门针对房地产信托开启一轮专项排查，要求各银保监局于11月30日前上报排查情况，估计是控制增量。

　　笔者有一个做地产集合类信托的朋友告诉我，自己已经连续两个月没有一单生意了，正在打算跳槽。

　　土地融资一旦受限，对开发商周转影响很大。

　　另外，近期有消息称，开发贷也启动限额管理了，按揭贷款也搞额度控制，有的排到年后发放了。

　　所以，虽然1-10月商品房销售额明显增长、创下新高，推动居民中长贷款创新高，但增加的额度在减少，部分贷款确实延后了。同时，也释放了一个信号，这一轮“信贷潮”的顶点该到了。

　　而且，还有一个重要信号。10月份，全国首套房贷平均利率九连降趋势结束。从融360监测的全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平，同比下降0.28个百分点。

　　从过去数据看，房贷利率和销售面积趋势刚好相反，前者领先3-6个月。

　　因此，楼市的动力可能真的减弱了。

　　04

　　不必悲观，热点城市需求仍然旺盛

　　不过，市场的韧性远比我们想象的要强大。

　　11月1-9日，35个城市新房销量增速显著改善，并由负转正至14%。需求改善也带动库存去化，上周十大城市商品房库销比继续回落至46.1周，已低于去年同期水平，上海、深圳等城市的新房去化周期都在6-7个月。

　　扩大到热点城市来看，根据方正证券的统计，截至到11月8日，16个城市新房库存105.2万套，环比下降0.4%，去化周期为10.4个月，环比下降0.2个月，远低于18个月的警戒线。

　　因此，随着2015-2018年快速“去库存”，目前热点城市在售库存并不大，库存对需求的压制不明显。

　　目前来看，热点城市需求的潜力和范围，远比我们想象的乐观。比如老旧小区改造，换房的人很多。根据贝壳发布的最新一期二手房供给月报，重点18城市链家二手房在售房源中，楼龄超过10年的房源占比63.2%，其中楼龄超过20年的房源占比24.8%，楼龄小于5年的次新房占比13.6%。

　　另外，房企启动全渠道促销后，广告效应叠加降价效应，对市场需求的带动和转化，还是比较明显的。毕竟，热点城市外来人口多，想买房的人多。深圳限购强化以后，很多人转向惠州、东莞，甚至购买公寓等。

　　同时，尽管资金面收紧，但并不是像过去“严调控”式的收紧，而是有所为有所不为。毕竟，楼市强调“稳字当头”。当前，物价涨幅不大，CPI也在快速下降通道当中，需求不足远大于通胀回升。

　　另外，除个别中心城市及核心区域之外，全国大部分城市房价面临的不是上涨压力，而是潜在下行压力，比如山东、河南、天津等地，近期不断传出房价下跌的消息。

　　从前瞻性指标——带看认购指数来看，根据贝壳的数据，市场热度仍在高位，热点城市带看认购指数环比分别增长21%和22%，达到年内最高值。这意味着，核心一、二线城市市场需求依旧坚挺，随着供应持续放量，成交大概率将有所回升，部分城市更将出现年末的“翘尾”行情。全国数据看，今年依旧是在高位徘徊。

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　　最真诚的买房建议

　　对于刚需来说，年底是一个买房的好时节。

　　开发商年末业绩压力大，优惠也比较多，新房可调可选。不过也不着急下定，从现在起到春节前后，都是选房时机。当下，各个片区基本不缺新盘，轨道交通也四通八达，选择范围也广了。

　　多去现场看看、多比较几个项目、多去已入伙社区或周边社区打听打听，多听听论坛里的声音，多看看前期销售情况、老业主的评价。这样，你就知道开发商的宣传靠不靠谱了。

　　另外，热点城市的限价又启动了，各种“精装”变“惊装”的乱象，可能又会出现，建议选品牌房企的项目，地拿的早的项目，优惠会实在一些；高地价项目，必须要谨防“提价后折扣”、“捆绑销售”、“装修缩水”等口惠而实不至的伪优惠。

　　对于内地部分库存大、已开启降价的省份，比如河南、山东、天津等，建议暂缓。如果急需买房，如婚房、换房、学区房等，也建议仔细甄别，能捞到性价比最高的。

　　二手房被新房压制着，业主降价空间也慢慢打开了，特别是对于换房业主，交易周期和贷款周期拉长，急卖的有比较大的议价空间，能对冲税费和中介成本，而且买了以后马上能入住。

　　总之，现在到春节前，还有接近4个月，当下的楼市基本是买方市场，不建议着急入市，希望大家都能买到自己中意的房子。