11月月报概览 | 新房供应井喷 二手成交止跌回升

　　新 房 市 场

　　21住宅项目获批

　　11月共21个住宅项目获批，为今年最高，其中宝能城花园（东区）、领航城领秀花园为现售项目，14个住宅项目开盘。住宅批售面积101.6万平，环比上升152.9%，推售71.7万平，环比上升109.7%。临近年底，住宅供应量大幅攀升。

新房住宅成交套数升至近5年新高

　　11月，深圳新房住宅成交6296套，环比上升36.4%；成交面积为62.7万平，环比上升39.3%。新房住宅供应止跌大幅上升，成交量也上升至2016年1月以来的新高。

光明区成交面积连续两月居首位

　　从各区新房住宅成交面积来看，11月光明区以16.24万平的成交量连续两月位居第一，占全市成交的25.9%；宝安区成交面积为13.86万平，占全市成交的22.1%，位居第二；龙华区成交12.57万平，占比20.0%，位居第三。罗湖区连续五个月零成交。

　　从成交面积环比变动的情况来看，11月仅盐田和龙岗两个区成交面积出现下滑，罗湖区成交面积未出现变化连续5个月为零，其余八个区成交面积上升。其中，深汕合作区成交量增长最为显著，环比增长262.9%，主要为华侨城纯水岸花园的大量网签；宝安区增长218.8%，主要为嘉富宝禧/嘉富新禧、星河荣御三期、佳兆业樾伴山等楼盘的大量网签。而盐田、龙岗新增供应较少，成交分别下滑23.4%和1.3%。

嘉富宝禧/嘉富新禧成交量居首位

　　11月嘉富宝禧/嘉富新禧以659套的成交量夺得深圳11月住宅销售冠军，中海寰宇时代成交位列第二，成交548套。成交前十的项目中，光明占4个，龙华3个，宝安2个，龙岗1个。

　　二 手 住 宅

　　二手住宅过户止跌回升

　　从过户数据来看，本月深圳二手住宅过户套数连跌三个月之后止跌回升，为5812套，环比回升15.1%；成交面积为50.3万平，环比回升12.3%。

　　罗湖过户套数升幅最大

　　11月龙岗成交量依然位居全市首位，龙岗成交套数为1842套，占全市成交的31.7%。从环比变动来看，全市各区二手住宅成交套数均出现回升。罗湖区成交套数环比回升22.8%至1054套，升幅最大，南山区成交套数环比回升0.7%至765套，升幅最小。

　　从样本房源的涨跌区间上来看，房源上涨和下跌的幅度均在10%之内。有72.0%的样本房源价格上涨，28.0%的样本房源价格下跌。样本房源涨幅在5%~10%区间的占比最大，为39%。

　　租 赁 市 场

　　租金回报率持续下滑

　　根据深圳中原研究中心监测显示，11月全市住宅租金为68.7元/平•月，环比下降1.13%，租金回报率继续下滑至1.17%。

仅盐田租金上涨

　　本月全市租金为68.7元，环比下降1.13%。全市各区仅盐田区租金出现上升，其余各区租金普遍出现下滑，本月福田租金环比下滑1.69%至103.2元/平，租金下滑幅度最大，但其依然为全市租金最高的区域。全市租金最低依然是龙岗区，为49.1元/平•月。

中 原 研 判

　　过户数据显示，11月，深圳新房住宅成交6296套，环比上升36.4%；二手住宅成交套数为5812套，环比回升15.1%。一二手住宅合计成交12108套，环比上升25.3%。

　　从实时市场情况来看，新房市场方面，住宅供应量大幅回升，创今年新高，11月共21个住宅项目获批（含两个现售项目），14个住宅项目开盘。住宅推售71.7万平，环比上升109.7%。14个开盘的住宅项目中，有7个日光盘，新房整体开盘去化情况较好。在一手市场的挤压下，二手市场成交活跃度依然偏低，但与上月相比，低迷程度略有缓解。

　　一方面，为了回笼资金，年底开发商推盘意愿增加，另一方面，深圳市司法局曾在9月发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告，其中包含商品房预售的条件，如果后期按征求意见稿的标准执行，七层以上的商品房项目拿预售的条件会从完成地面地上1/2层数，调整为2/3。因此，开发商在年底的推盘意愿较为强烈，12月计划入市项目数量多，体量大，预计后期新房成交或将持续上升。二手市场方面，因为二手住宅没有部分新房住宅的价格优势，二手市场仍然处于政策消化期，虽然本月二手市场冰冷的氛围较上月略有缓解，但成交活跃度依然低迷。11月新房市场出现了第一个使用官方认筹软件的楼盘，说明政府对于调控房地产市场的信心没有动摇。本月开盘的个别热点楼盘再度引发市场的讨论，如果后续成交量保持在高位，则需要警惕后市的政策风险。

　　附：2020年12月潜在入市项目

来源：深圳中原研究中心