陈斌杰：浅谈广州南沙，现在能买入？放眼未来十年

　　南沙地处珠江口，北距广州中心城区约50公里，且与中心城区之间存在大量的留白地带。

　　一般来讲，这个距离已经超出了中国大城市平均30公里的城市半径，几无可能和主城区连片发展，而且南沙新区的起点是原番禺区的几个镇，基础设施的底子原本是乡镇级别的，可以说很薄、很薄。

　　一般情况下，像南沙这种情况是没有条件发展为一座现代化新城的，但广州为什么又如此倚重南沙呢?

　　从上世纪90年代霍英东到南沙拓荒到今天，南沙的开发已有20多年的时间，至少已经沉淀了几千亿资金，如此大手笔的投入，当然不是请客吃饭这么简单，这背后一定有强大的理由。

　　这个问题，城市战争写过多篇文章，但我相信很多人至今都没有想清楚，下面就简单地再梳理一遍。

　　第二个问题，广州为什么会在南沙造一座城?

　　新城有两种模式，一种是沿着城市边界无缝蔓延出来的，一种是跳跃式凭空造出来的，前者的典型代表是珠江新城、琶洲、金融城，万博也勉强算一个，后者的典型代表是南沙与知识城。

知识城的起源我们在上一篇文章里已经分析过，南沙与知识城的情况又不同，广州之所以在这里造一座城市，我认为至少有三个理由：

　　一是港口依托，这是南沙最大的王牌。南沙港是广州港集团最大的港区，吞吐量约占全市的70%以上。众所周知，世界上很多大城市都是从港口衍生而来的，纽约、香港、新加坡、旧金山、东京、阿姆斯特丹的起源都是港口，因为港口可以为周边地区带来源源不断的物流、资金流，并依次吸引产业与人口的聚集。所以，依托港口造城，是客观规律、国际惯例、合情合理。

　　二是区位独特，南沙虽然远离广州(中心城区)，但距离珠三角近，为什么这样讲?打开地图，南沙与佛山、中山直接接壤，与东莞、深圳一水之隔，去到港澳也只要一小时的船程，南沙港所在的龙穴岛，与深圳宝安机场，可谓隔河相望，最近的地方只有8公里的直线距离，如果在这个水域修一座桥，不仅南沙无机场的问题迎刃而解，南沙与宝安还能同城化，给广深创造一次邂逅。

　　南沙的这种独特的区位条件，可以说就连上海浦东新区、天津滨海新区都不具备，毕竟浦东所能仰仗的只有上海，而南沙既能仰仗广州，还能仰仗深圳、东莞、佛山、中山乃至港澳的带动，“朋友圈”之广，浦东都比不上。

　　三是政策需求，城市发展离不开国家的政策支持，特别是广州这样的综合性门户城市，与国家支持更是密不可分。对广州来说，南沙是一张很好的牌，因为它拥有世界级的港口、毗邻港澳，又处在珠三角几何中心，可以讲出非常漂亮的故事。城市发展有时候就像上市公司，必须讲得一手好故事，才能获得更多的目光与支持。

　　想像一下，如果没有南沙港以及南沙新区这个好故事，广州向国家申请国家新区、自贸区、自贸港等政策的说服力，可能要大打折扣。比如杭州，正因为缺乏港口资源，其在政策资源的分配上，有时候还不如宁波和舟山。当然，国家政策不一定就能点石成金，但区域竞争实在太激烈，别人有的，你不能没有。

　　第三个问题，南沙到底有没有潜力?

　　我认为南沙手里至少握着三张王牌：

　　第一张牌是港口，这是南沙建城的根本原因，南沙经济一定要围绕着临港产业做文章，因为很多产业必须依托港口来做，比如造船、航运、邮轮、海洋装备以及相关的融资租赁等特色金融产业，都能在港口周边做起来。

　　例如，广州的国家新区、自贸区、邮轮母港、造船厂为什么都要设立在南沙?因为南沙是广州唯一的出海口，这是别人没有的优势。

　　第二张牌是靠近深圳和港澳。

　　大湾区规划纲要发布之后，各大城市都在向珠江口这个圆心自发地聚拢，南沙地处珠三角几何中心的区位优势，展现得淋漓尽致，特别是靠近深圳和港澳，这让南沙有机会承接到很多资源、搭乘很多便车。例如香港科技大学就准备到南沙新建一个新区，多个跨珠江口大桥也都得捎上南沙一起玩。

　　第三张牌是土地，这个是最值钱的。

　　今天的珠三角已经已经寸土寸金，谁有地谁就是赢家，想一想华为为什么要去松山湖?关键原因还是肯给地，南沙的地难道不比东莞更值钱?南沙拥有珠三角核心区地段最好、储备量最大的土地资源，只要利用得好，其招商引资在大湾区几乎就是无敌的。

　　但是也有些是需要考虑进去的，南沙目前的增速源于基建跟地产，其他无，广州举全省之力搞的珠江新城才开始看到样子，哪里还有精力搞南沙，即使有外溢，也先处理天河的金融城～黄埔的科学城～番禺的南博新城～

　　那些是广州在珠江新城后想逐渐开展的，没想到国家砸来个南沙自贸区，广州也只能听听话，给什么我我就弄一弄，基本都是央企在那里活动，广州应付式地出出支持政策，其他的就让他自由发展。

　　广州很大，比你想象中的大，没有那么大的精力全面开花，不像深圳，广州6分1的土地，都没绝对中心，每个行政区都有自己的中心，而且有些行政区有多中心，例如福田有车公庙商圈～华强北商圈～福田中心城商圈～福田南保税区商圈～梅林卓越商圈，一个行政区就有东西南北中5个中心。

　　广州呢，就珠江新城，还有越秀老地方，如果对比南沙，就像让深圳发展深汕合作区，一样远离市区，但深圳缺地，深汕大把地，所以有吸引深圳去发展的地方。

　　南沙呢，在广州眼里，目前还没有亮点，这或许也是大部分人的看点，但是机遇往往会给那些冒险的人，第一个吃螃蟹的人我不知道是谁，但是现在买入南沙的你绝对属于冒险者中的强者，未来那些嘲笑你的人都将仰望着你。

　　来源：咚咚找房