谢逸枫：取消预售制争议十六年！商品房现售还有多远？

　　文/谢逸枫

　　目前中国取消商品房预售制的条件、时机还不成熟，却可以试点城市商品房现售制，不能一刀切取消商品房预售制。否则，必带来巨大的灾难，市场混乱，恐怕会引起金融、债务、房企的危机。这就是笔者的观点、看法。

　　1956年香港出台了《预售楼花同意书》制。1995年由中国香港照搬到中国内地，因商品房预售制产生的弊端非常明显，建议取消商品房预售制的提案，2009年开始年年都有。尽管没有通过，深圳、杭州、南京、苏州、江门、南宁、东莞七座城市早已试点现售，2009年9月1日，东莞市商品房现售备案制。

　　2009年，首个提案建议加快修订《城市房地产管理法》，全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。2010年1月24日，广西对外宣布，推进商品房现房销售试点，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。2020年3月海南省作为全国首个宣布全域实施现房销售，取消预售的省份。

　　称为香港房地产的三大发明，分别是商品房预售制（卖楼花）、公摊面积（卖公共面积）、土地批租制（卖土地使用权）。2013年，香港出台了新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，执行多年的商品房公摊面积自此退出市场。

　　重庆作为内地率先取消公摊面积计价的首个城市，实际上与不取消，意义一样。因为目前重庆的新商品房销售，基本上标明了套内的均价及建面的均价，连房子的总价都是一样。相同，重庆目前在销售的二手房，全部都是按照建筑面积来计价，与全国其他城市一样。

　　笔者认为，建议推行“现房销售”热议已经16年了，最后还是没有取消商品房预售制。归根结底在于全国商品房市场95%都是预售、房企投资与开发及运营以及盈利模式决定、市场住房供求关系不稳定、推高房价与助攻房价上涨预期、利益集团的博弈、取消先立法修法。

　　中国商品房预售制自1995年实施，到2020年，已经过了25年时间。目前中国商品房销售的主要方式、房企卖房的主要模式，都是期房销售，占市场主导地位。而现房销售占到市场的10%不到。截止2020年，全国住宅期房销售面积占比达95%、金额达到90%。

　　预售制的缺点、优点一样非常明显。最大的优点在于五个，首先是缩短了房企现金流回笼周期，一定程度上满足了房企的融资需求。商品房预售款占到房企到位资金的34.5%，说明100块钱，34.5元来源于预售款。其次是期房具备更加优惠的价格，加快销售周期，刺激市场需求。

　　再次是商品房预售制，非常符合房企投资、开发、运营、盈利模式，所谓的房地产项目投资滚动开发模式。再其次是商品房预售制，缩短了商品房生产周期，加快了商品房供应，一定程度是缓解了市场供需关系。最后是因供需相对平衡，稳定住了房价、地价上涨的心理预期。

　　保持谨慎，再谨慎，才是最科学、合理的。这就是为什么“取消商品房预售制度，讨论了16年，还是没有取消；住房保障法，讨论了14年，还是没有出台；立法开征房地产税，讨论了12年，还是没有出来；以套内建筑面积计价，讨论了10年，还是没有调整。

　　长期看，笔者非常的赞同，取消商品房预售制，实施商品房现售制，促进房地产长期健康稳定发展，保障购房者的合法切身利益。从根子上彻底除掉商品房预售制的缺点，违规收取诚意金、房企违约、延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押、货不对板、房企跑路、偷工减料、烂尾楼一系列问题的违法现象。

　　未来五年到十五年，影响中国房地产变局的九难题分别是房地产业（短中长期）规划出台、长效机制出台、住房保障法出台、房地产信托投资基金法出台、立法开征房地产税、立法开征不动产空置税、商品房“预售制”改“现售制”、按套内面积计价制、土地批租制改变。

　　房企三条（道）红线制、房地产贷款集中管理制、22城宅地集中供应制对房地产、房企的影响，不是全局性、大范围的，只是小的区域、局部性。三条（道）红线制，只有12家房企受限，却不会产生实质性影响，贷款集中管理制对银行影响小，宅地集中供应制不改变市场格局。

　　足够改变中国房企命运大局的六大神器，分别是房地产项目资本金制、房贷按揭制、开发贷制、住房公积金制、商品房预售制、土地储备制，是房企发展六大神器。其中决定房企回报、资金命脉的三大利器，分别是房地产项目资本金制、开发贷制、商品房预售制。

　　一个控制着房企投资门槛与投资回报杠杆，一个控制着房企运营与规模增长及融资杠杆、一个控制着现金与现金流杠杆，可谓是房企的命根子。值得注意的是三大利器，还直接影响到市场住房供需关系、土地供需关系。因此，取消商品房预售制，必须谨慎。

　　笔者对房地产、房企的九大难题、六大神器、三大利器长达15年以上跟踪、调查、研究、探索，得出的结果就是除房地产业（短中长期）规划外，短期不宜出台、取消，否则弊大于利。长期则是大趋势。主要是时机、条件不成熟，市场化的房地产发展才20多年，还需要时间。

　　来源：咚咚找房