周争锋：“吃差价”风波中的买卖双方和中介

　　广东华商律师事务所  周争锋律师

　　据南方都市报报道，今年2月，李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房，签订了合同。当时三方商定的房屋总价为1940万元，并由李先生支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致，并了解到业主委托放盘的交易底价为1880万元，多出的60万元差价，依据出卖人和中介公司的约定归中介公司所有。3月14日，德祐公司进行回应，称经纪人私自进行暗佣操作，违反佣金费率管理规定，高于佣金费率报价签约，对客户履行120万元的赔偿。

　　今天我们就来聊一下这个话题。

　　一、买受人发现被人吃了差价的处理

　　这个事件信息披露的比较完整，且中介公司已经确认存在吃差价的事实，那么在这个前提下买受人有两条路可以选择。

　　第一，买受人可以依据《民法典》149条的规定，主张第三人中介公司在合同交易过程中存在欺诈行为，作为合同的另外一方出卖人知道或应当知道该行为，向人民法院或仲裁机构申请撤销合同。

　　德佑公司已经做出了赔偿客户双倍的差价120万元的承诺，这个事实可以证明第三人德佑公司确认自己实施了欺诈行为。

　　那么出卖人知不知道第三人实施了欺诈行为呢？依据出卖人自己提供的其和德佑公司签署的承诺书，可以证明其在委托放盘时意向价格为1880万元，而在签订合同时实际成交价约定为1940万元，并在合同中约定出卖人不支付佣金。实际上多出的这60万元，依据出卖人和中介公司的约定是出卖人支付的佣金，出卖人知道在三方合同签订时，中介公司欺诈了买受人，但没有向买受人披露真实的情况。

　　买受人行使撤销权自知道或应当知道该情形一年内行使，最长不超过五年。需要特别说明的是，即便房产已经过完户了，买受人也可以行使撤销权。买受人行使撤销权时，可以一并主张在交易过程中遭受的损失，由中介公司和出卖人承担。

　　第二，买受人可以依据第《民法典》第962条的规定，继续和出卖人履行合同，但是可以以中介方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况为损害其利益为由，请求不支付中介报酬，并由中介方承担差价损失。

　　买受人通常是在自己出现问题，交易实际上确实进行不下去时或者说房价下跌时选择撤销合同，那么房价上涨的时候买受人可以不撤销合同，但是可以追究中介方的责任，由中介方赔偿其差价损失。

　　二、出卖人碰见中介要求其签订分成协议的处理

　　如果中介公司不尽力推销自己的房子，则出卖人售房目的无法实现，出卖人委托专业的中介公司去挂盘推销自己的房子，选择和中介公司签订约定分成的方式尽快成交，这个无可厚非。

　　买卖正式双方签约时，若中介公司和买受人披露了业主和中介公司签订的分成协议，由出卖人承担相应部分的佣金，而该部分佣金体现在合同价里面，买受人没有意见，这没有任何问题。实践中，有些买家会接受卖家应承担的佣金或税费体现在合同总价里面，这部分费用最终由买受人贷款贷出来。

　　但如果中介公司和出卖人在签约时对买受人隐瞒了这个情况，最后被买受人发现并最终和这次一样有证据证明，买受人可以依法行使自己的权利，追究出卖人或者中介公司的法律责任。

　　出卖人要知道在房产交易完成以后5年内，买受人都有可能发现该证据并及时行使撤销权。特别是在房价下跌的时候，买受人一定会选择撤销合同的。

　　三、出卖人和中介公司签订了分成协议的处理

　　有些出卖人的房子的确不好卖，在中介公司的包装策划下，这个房子很快就卖出去了，中介公司也是替出卖人解决了大问题，适当的收点费用是应该的。市场上也有专门包销房子的中介公司，他们给出卖人的房子进行硬装和软装提升房子的品位，也就是卖相好看些，也就是现在自媒体统称的“凤变冰”操作。

　　中介公司如何在没有法律风险的情况下，既卖掉出卖人的房子，又能够体现自己的劳动价值？在我国《民法典》中规定了三个与中介机构有关的有名合同，分别是：委托合同、行纪合同、中介合同。行纪合同只限于动产交易，不动产交易中只剩下委托合同和中介合同。

　　如果出卖人和中介公司签订分成协议约定，高出意向价格的购房款属于中介公司所有，那么中介公司此时可以以出卖人的代理人的身份在其他中介公司出售出卖人的房产，在法律上就完全可以规避掉买受人吃差价的指责。出售房子的授权委托书，法律并没有强制规定一定要委托公证的形式，没有公证委托，只要证明有代理关系，买卖合同依旧是有效的。这个授权书只要是真的，代理人以出卖人名义签订的合同就对出卖人有约束力。登记机关和银行只认可公证委托书，只是因为害怕有人造假，保证交易安全。

　　当然了，在自己的中介公司成交的情况下，中介要向买受人披露有关出卖人和中介之间的分成协议的情况，如果中介不主动披露，就属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或虚假提供虚假情况，损害买受人的利益。事后买受人发现出卖人和中介之间的分成协议，买受人可以依据《民法典》第962条的规定追究中介公司的法律责任。中介收了买受人的佣金，就要为买受人的利益考虑，就要受《民法典》第962条的约束。

　　四、没有靠谱的公司，只有靠谱的人

　　现实生活中，不同的中介公司给买受人报的佣金价格都不一样，买受人很容易选择在报价低的中介公司成交，但是买受人是否想到一个问题——房价里面实际上包含出卖人给的差价部分。对外宣称的佣金低，只是中介公司表面上的揽客手段。媒体报道的这个事件证据披露的非常完整，有两份不一样的合同，业主也披露了与中介之间的分成协议，在证据链完整的情况下认定第三人构成欺诈是没有问题的，并且第三人中介公司也承认员工有欺诈行为。没有这么完整的证据链，是否能够认定中介公司存在欺诈行为，就很难说。

　　最后还是那句话，买房子选择小中介公司，卖房子选择大中介公司，没有靠谱的公司，只有靠谱的人。不要问为什么，细品就行了。

　　——周争锋2021年3月17日写于深圳港中旅大厦

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　　《民法典》：

　　第一百四十九条 【受第三人欺诈的民事法律行为的效力】第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

　　第一百五十二条 【撤销权的消灭】有下列情形之一的,撤销权消灭:

　　(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权;

　　(二)当事人受胁迫,自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;

　　(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

　　当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。

　　第九百六十二条 【中介人报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　来源：咚咚找房