谢逸枫：抢房抢疯了！美国房价连涨111个月 涨幅创32年最高

　　新兴市场加息潮已经爆发，为了抑制不断上扬的通胀预期，巴西自今年3月以来连续第三次加息。土耳其和俄罗斯及亚美尼亚已经加息，日本、加拿大、韩国、英国、法国、德国、意大利有加息的意图，目前没有正式实施，主要是考虑到通货膨胀程度与经济复苏及疫情不稳定的因素。

　　美联储终于暗示提前加息，2023年底加息两次，控制通货膨胀，防止泡沫破灭。陡升的通胀前景和快于预期的经济复苏步伐，令美联储准备退出“危机模式”。目前美联储虽然未正式提及缩减QE(量化宽松)，其已经开始收紧流动性。

　　上调超额存款准备金率(IOER)和隔夜逆回购利率(ON RRP)，以打压近期流动性过剩局面。美国当前面临最大的危机，分别是疫情失控，货币超发失控，房价失控，失业人口失控，债务失控、资产泡沫。如何及时、有效化解，考验美国政府。

　　其一是疫情失控。6月23日17时22分(北京时间6月24日5时22分)的数据显示，表明美国疫情失控，确诊破3000万(33573448例)、死亡人数破60万(602705例)。因此，加息，关紧水龙头，必重创美国经济。不加不关，又会让房价、失业人口、债务上升。

　　其二是货币超发失控。按照2020年美国经济刺激方案(货币、财政刺激法案)，截至到2021年4月，美国总共印钱约5.6843万亿美元，约合37万亿元人民币。如包括1.2万亿美元的基建“美国就业计划”，加上1.8万亿美元的家庭计划，总印钱超过8万亿美元(8.6843万亿美元)，56.448万亿元人民币。

　　回顾2020年-2021年4月份，美国的疫情暴发至今，共推出六轮财政、货币、基建刺激法案、救助、经济刺激计划，总金额超5万亿美元(5.6843万亿美元)，约合37万亿元人民币(36.9479万亿元)。其一是2020年3.7843万亿美元，约合人民币25万亿元。2020年全年，美国总印钱达到3.7843万亿美元，约合人民币25万亿元。

　　其中2020年3月6日83亿美元、3月18日1920亿美元、3月27日2.2万亿美元、4月24日4840亿美元、12月27日9000亿美元。其二是2021年2月27日1.9万亿美元援助计划，达到12万亿元人民币(12.3500万亿元)。截至到2021年4月末总金额超5万亿美元(5.6843万亿美元)，约合37万亿元人民币(36.9479万亿元)。

　　不可思议的是拜登3月31日宣布一项总额约2.25万亿美元(基建的美国就业计划)的基础设施建设一揽子计划，以升级美国现有基础设施，刺激经济复苏和创造就业。还有拜登2021年4月28日晚发表其针对儿童、学生和家庭的总计金额为1.8万亿美元的美国家庭计划，二项计划投资达到4.05万亿美元，称成史无前例的经济刺激计划。

　　值得注意的是2021年6月24日，已就一项大规模基础设施建设计划达成部分一致，同意在未来8年支出1.2万亿美元用于基建(就业计划)。其中5790亿美元为新增联邦支出，包括交通基础设施支出、水资源运输及处理设施支出、宽带网络支出等。由于分歧尖锐，国会尚未就这两项提案举行投票，二个计划难产。

　　这么庞大的投资，钱从哪里来?60%的资金来源是通过印钱解决，其次是发债，最后是富人加税。美国准备将企业税率从21%提高到28%，提高跨国公司全球利润的最低税率，增加富人的资本利得税，对收入超过40万美元的富人恢复到布什时期39.6%的个人所得税。

　　其三是房价失控。2021年4月美国在售新屋的价格中位数为37.24万美元(约合241万元人民币)，同比大涨20.1%，创1988年以来最大涨幅，创32年最高。美国成房中位数为35.03万美元(约合227万元人民币)，同比大涨23.6%，为有数据统计以来的最高年涨幅。

　　2021年5月美国房屋成交量为62.3万宗，同比大涨45.9%，并且其中53.6%的房屋最终售价都高于挂牌价，同比增加了28个百分点。挂牌房屋的成交时间仅为16天，同比减少了22天。目前市面上挂牌的房屋库存只有70.6万套，同比减少46.4%，仅能满足1.1个月的市场需求。

　　值得注意的是美国的新房、二手房销售出现下降，主要是新房、二手房新增供应下降，库存紧缺，价格上涨过快。木材价格昂贵，建筑商无法交付更多房屋。2021年4月至5月，美国成屋销售下降0.9%，经季节调整后的年算为580万套，为连续第四个月下滑。

　　2021年5月美国二手房折合年率销量环比下滑0.9%至580万套，5月二手房中间价同比攀升23.6%，达到创纪录350300美元。房屋库存上升7%至123万套，远低于一年前的水平。按目前销售速度，2.5个月完全消化库存。

　　二手房销售高点降温因房价上涨越来越多抵消了较低借贷成本的影响。强劲的需求加上有限的二手房供应推高了房产的挂牌价，使得一些买家离场观望。房价在一段时间内保持高位，因为新建住宅还无法填补二手房市场的缺口。

　　2021年一季度163个美国都市区房屋售价中位数同步出现两位数涨幅，占比为89%，而2020年同期出现两位数涨幅的比例为25%，翻了四倍。一季度全美单一家庭成屋销售价中位数为31.9万美元，同比增长16.2%，为1989年以来的最大增幅。

　　2021年5月美国成屋价格中值为35.03万美元(约220.7万人民币)，创下了历史新高，同比上涨23.6%，上涨幅度是1999年有记录以来的最大涨幅，这是自2012年3月以来连续111个月同比上涨，由于高昂的原材料价格、供应短缺和熟练工人数量有限。

　　中国房价太善良，调控不断收紧，美国则在不断放水，房价凶猛上涨。2021年5月，美国二手屋平均价格增幅同比上升23.6%，为历史最高增幅，同时价格增长速度是自1999年以来最快，从2020年28.35万美元的均价，上升到34.06万美元。

　　根本原因，归根结底是来源于六个原因。第一是疫情致项目停工，土地与新房市场供不应求。第二是库存缺房子，去化周期低于4个月。第三是放水过多，通货膨胀，富人买房增值。第四是低利率，全民买房。第五是建房材料上涨，推高房价。第六是税收免减。

　　2021年5月美国住房库存总量为120万套，较2020年5月减少了20.6%。价格在25万美元-50万美元(约合130万人民币—260万人民币)的成屋销售所占比例最大，其次是10万美元-25万美元(约合65万人民币-130万人民币)。

　　随着美联储为应对疫情把基准利率降至接近于零的水平，30年期抵押贷款利率在2020年第四季度降至2.8%，低于2019年的3.9%，提供了绝佳购房机会。极度宽松的货币政策和空前的财政刺激措施导致资产价格大幅攀升，房价自然水涨船高。

　　美国建房木材价格在过去12个月增长了3倍，平均新建单一家庭住宅的价格，增加了3.58万美元。单一家庭住房建材成本在过去12个月增加了26.1%，导致新建住房不得不放缓。同时，上市房屋库存不足，导致房屋销量出现环比下降。

　　其四是失业人口失控。截至2021年4月底，美国超930万个就业岗位空缺，失业人数约980万，其中主动辞职人数约400万，为近20年来峰值。过去一年不用工作，一周就能够领618美元(2472美元/月，等于人民币1.6万元/月)。已有25个州宣布将在9月6日正式到期之前，终止疫情期间的额外福利计划。

　　其五是债务危机。无节制的印钞、发债之下，美国的债务规模疯涨到灾难性金融危机程度。官方实时统计数据显示，截至6月24日上午，美国债务规模已经达到史无前例的28.4万亿美元。一旦爆发大规模债务违约，将引起一场金融危机。

　　美联储购债是为了压低长期利率以刺激经济。2020年(2020年6月)，资产负债表规模扩大4万亿美元用的时间为6个月，2008年用了6年(到2014年)。美国财政赤字相当严重，2021财年至6月11日，赤字规模为2.064万亿美元。

　　其六是资产泡沫。美联储已发布《金融稳定报告》承认楼市和股市存在巨大泡沫，目前才刚刚开始考虑缩减其购债计划的规模。与此同时，每月还在购买800亿美元国债和400亿美元抵押贷款支持证券。这种做法在继续增加这些市场的泡沫。