谢逸枫：1月70城房价出炉！银川领涨 一线涨 二线稳 三线跌

　　文/谢逸枫2022年1月70城房价出炉，印证笔者的判断是靠普的。由于限价、限签政策的取消、调整，限制性与房贷及购房政策的放松与结构性及网签滞后性的影响，新房的房价首次止跌，房价上涨的城市增多，未来房地产市场的格局为一线涨，二线稳，三线跌。

　　2022年1月，新房商品住宅房价环比0.0%，连续下跌4个月（2021年9月-12月）之后，首次止跌。同比上涨1.7%，跌幅比2021年12月收窄0.3%，说明新房房价降势减弱，已经达到了市场的底部，同比涨持续幅收窄，表明市场总体仍非常的弱。

       1月，二手房价环比下降0.3%，连续下跌6个月（2021年8月-2022年1月），跌幅比2021年12月收窄0.06%。同比上涨0.3%，涨幅比2021年12月收窄0.7%。二手房的房价环比下降，说明未触市场的底部。同比跌幅收窄，说明二手市场总体处于下降通道，非常寒冷。

       鉴于目前房贷、税收、货币、购房等政策刺激力度、区域、范围有限，按照1月新房商品住宅、二手房的房价环比走势、同比形势看，基本可以排除的就是未来短期之内房价报复性的反弹。值得注意的是一线城市率先上涨，二线城市稳定回升，三线城市下降转稳的趋势不变。

       2022年1月70城房价出炉，证明了中国房价五个不变的规律。

       其一是一线城市房价涨、跌最先开始。

       其二是房价上涨容易，下跌难。

       其三是房价上涨周期，比下跌周期长。

       其四是房价上涨的幅度，超过下降的幅度几倍。

       其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。

       一是按照2022年1月新房商品住宅房价环比数据显示， 城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线稳，三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

        第一是1月一线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

        第二是1月二线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.3%转为上涨0.1%。

        第三是1月三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%，比上月收窄0.1%。三线城市新房商品住宅房价处于下降通道，但是，降幅已经收窄。

        环比看，1月银川上涨1.5%，位居涨幅首位，北京、成都两个城市以1%的涨幅并列第二。哈尔滨下降1.2%，位居跌幅首位，襄阳、湛江两个城市以1%的跌幅并列第二。同比方面，以重庆为首的50个城市处于上涨态势。

       包括大理、秦皇岛、常德、泸州、太原、哈尔滨、南充、岳阳、石家庄、牡丹江、安庆、北海、湛江、呼和浩特、唐山、遵义、昆明、韶关、包头和桂林在内的20个城市新房价格处于下跌态势。

       二是按照2022年1月新房商品住宅房价同比数据显示，1月一线城市新建商品住宅房价同比上涨4.4%，涨幅与上月相同。1月二线城市新建商品住宅房价同比上涨2.5%，涨幅比上月回落0.3%。3月三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4%。

       三是按照2022年1月新房商品住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城房价总体仍然处于下跌的态势，但新房的房价已经到了市场底部。

　　其一是1月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为39个，比2021年12月减少11个。同比下降的城市为20个，比2021年12月增加3个。

      其二是1月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为28个，比2021年12月增加13个。同比上涨的城市为50个，比2021年12月减少3个

      其三是环比持平的城市为3个，比2021年12月减少2个。

      四是按照2022年1月二手住宅房价数据显示，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线跌，三线跌，总体看一线城市进入下行的趋势，二三线城市未触市场底部。

      第一是1月一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

      第二是21月二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1%。

      第三是1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月均收窄0.1%。1月二手住宅10个城市环比上涨。其中成都和昆明以0.8%的涨幅居首位，上海和重庆以0.6%的涨幅并列第三。

       1月二手住宅55个城市下跌，牡丹江下降1.3%、北海下降1.2%和湛江下降0.9%，跌幅居前。包括南昌、西安、唐山、温州和岳阳在内的5个城市与上月持平。

       五是按照2022年1月二手住宅房价同比数据显示，1月一线城市二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2%。1月二线城市二手住宅房价同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.5%。1月三线二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。

       六是2022年1月二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城二手房价总体仍然处于下行的趋势，二手房的房价未达到市场的底部。

　　其一是1月70二手住宅房价环比下降的城市为55个，比2021年12月减少8个。同比下降城市为30个，比2021年12月增加4个。

       其二是1月70二手住宅房价环比的城市为10个，比2021年12月增加4个。同比上涨的城市为39个，比2021年12月减少24个。

       其三是环比持平的城市为5个，比2021年12月增加4个。

       七是按照新房的房价同比数据、房价上涨城市的个数来看，1月70城房价总体仍然处于下跌的态势，但已经到了底部的迹象。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市，自住需求可以考虑买房了。

       多地出现了非限购城市首套房首付20%的政策。数据显示，2022年以来，房地产政策累计出台次数超过80次。截至2月20日，全国超40城发布各类房地产政策。维持房地产资金链稳定、人才引进等推出购房补贴，以及实施二孩三孩家庭购房优惠等策、调整公积金政策、放宽落户限制。

        1月70个城新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为1.7%。二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为0.3%。新房价格指数出现重要信号，连续四个月下跌的基础上，1月份数据已经基本止跌。当前环比跌幅处于持续收窄态势，后续房价存在走出持续下跌的可能。

         1月一二三线城市的房价环比涨幅分别为0.6%、0.1%和-0.2%。其中，一二线城市出现了止跌现象，而三线城市则依然处于下跌态势。市场最大的压力城市依然是三四线城市。随着首付政策调整等利好，后续有反弹的可能。

         八是一二线城市将率先走出低迷。进入2月，103个重点监测城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点。平均放款周期为38天，较上月缩短12天。具体来看，103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，房贷降息的城市范围扩大，且无利率提高的城市。

        包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。房贷降息、放款加快将有效促进市场恢复。随着房贷逐渐回暖，市场有望逐渐企稳，一二线城市将率先走出低迷。

        二手住宅方面，房价开始走出最低迷的时期，涨价城市呈现逐月增加的态势。二手房价指数环比跌幅出现了收窄。随着1月份各地对于房地产市场的政策明显持宽容和鼓励态度，客观上都使得去年下半年二手房市场萧条的态势得到遏制。

        1月一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为0.1%、-0.2%和-0.4%。从变化方面看，二线城市二手房的跌幅收窄态势最为明显。二线城市潜在购房需求较强，要防范后续二手房出现炒作等情况。但二手房总体上的逻辑很清晰，跟随一手房市场变动。