谢逸枫：颤抖吧！前两月全国卖地收入暴跌30%！地方财政压力倍增

　　谢逸枫/文一组财政部门的财政收入数据显示，2022年前2月，全国国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。值得注意的是翻阅1998年以来土地财政收入数据的发现，2022年开年的土地收入增速，创历史最低纪录，可谓是非常罕见。

　　土地收入到地方基金收入90%以上，占到地方财政50%以上，占到地方税收30%以上。2022年全国政府性基金预算收入同比下降27.2％，因为其中地方政府性基金预算本级收入同比下降28.7％，背后是土地收入同比下滑29.5％，是主要拖累因素。按照过去三年的数据显示，2020年前2月-2022年2月的国有土地使用权出让收入分别为6725亿元、11236亿元、7922亿元，增速分别为同比下降16.4%、同比增长67.1%、同比下降29.5%，说明2022年前两月全国卖地收入暴跌30%。

　　笔者发现，前2月全国卖地收入呈现断崖式下跌，归根结底是土地供应量“腰斩”，土地供应节奏被22城宅地集中供应制度打乱，这是根本原因。其次是22城宅地集中供应政策过严，后市趋势不明朗，房企谨慎，大多望地兴叹。

      再次是传统淡季影响，市场策于恢复期，销售回款大跌，房企忙于还债。除了上面的原因，其实与金融、海报、信贷未实质放松有关，融资渠道堵塞，房企资金紧张。同时，房地产市场低迷，地价上涨过快，开发成本上升，挤压房企利润。

      当下全国卖地收入呈现断崖式下跌，堪称一日回到解放前，地方财政压力倍增。2022年前两月全国卖地收入不足8000亿元，增速直接暴跌30%。中指院数据显示，2022年前2月全国300城规划建筑面积成交1.8亿平方米，同比下降28.0%。

　　诸葛找房数据显示，全国主要地级市2022年2月共供应土地322宗，同比下跌53.4%，环比下跌53.6%。2022年前2月全国房企购置土地面积838万平方米，同比下降42.3%。值得注意的是土地收入暴跌背后，地价上涨27.2%，创新的纪录。

      2月，全国主要地级市住宅用地成交楼面价同比上涨27.36%，环比上涨116.66%。其中一线城市楼面价同比上涨41.53%，环比上涨277.07%，二线城市楼面价同比下跌29.78%，环比上涨1.56%。三线城市成交楼面价同比下跌7.02%，环比上涨11.3%。

       其一是2022年前2月国有土地使用权出让收入7922亿元，占到前2月全国财政收入46203亿元的17.14%，占到前2月地方财政总收入23432亿元的33.80%。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源，100块钱收入，33元来自于土地收入。

　　值得注意的是2022年2月城市土地出让金TOP10榜单中，北京表现较为出众，以486亿元土地收金遥遥领先，这主要得益于北京在本月完成了2022年首轮土拍，成功出让17宗地块，吸引了超20家房企竞拍，热门区域多发溢价成交情况，部分地块溢价率甚至达到了15%。其次是长三角经济圈城市也表现较为亮眼，TOP10中占据4个席位，其代表城市杭州、湖州、台州位列土地出让金排行榜第二、三、四位，2月分别揽金118亿元、39亿元、36亿元。另外，珠三角经济圈城市的揽金表现也不俗，共上榜佛山、珠海2个城市，本月土地出让金分别为33亿元、15亿元。

　　榜单总额环比微增，仅前两城收金环比上扬，长三角城市占据榜单6席，北京收金逾486亿元居首。榜单总额环比增逾九成，拿地企业多为知名房企，入榜地块多为大体量宅地，北京本月集体供地，独占宅地成交总价榜，丰台区地块成交价57亿居首。

      其二是2022年前2月全国土地和房地产相关5项税收3325亿元，占2月全国税收40812亿元的0.81%。假如加上企业所得税、个人所得税等6项税及房地产相关的建筑业税收，占到全国总税收入的15%以上。可想而知，房地产税收对于地方财政是多么的重要。

       意味着地方税收100块收入里面，全国11项的房地产相关税收贡献15块钱（包括房地产领域5项税收（住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税），土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。前2月全国土地和房地产相关5项税收中，契税911亿元，同比下降25.8%。土地增值税1355亿元，同比下降1.4%。房产税574亿元，同比增长27.7%。耕地占用税165亿元，同比增长35.5%。城镇土地使用税320亿元，同比增长13.2%。

       其三是2022年前月的全国卖地收入7922亿元，加上土地与房地产相关税收的五项房地产税收3325亿元，房地产总收入1.1247万亿元。简单讲，房地产总收入1.1247万亿元，占到全国财政收入4.6203万亿元的四分之一。2022年全国房地产总收入1.1247万亿元，占全国财政收入4.6203万亿元的24.34%、占地方财政收入2.3432亿元万亿元的48.11%，占到全国税收收入4.0812万亿元的27.55%。究竟是什么概念，说明房地产的总收入，差不多是地方一半财政。

       意味着地方财政100块收入里面，前2月全国房地产贡献48块钱。如包括房地产领域5项税收（住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税）。全国房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。

       其四是2022年前2月国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入、地方一般公共预算收入，是包括在第二本财政账本“全国政府性基金预算收入、地方政府性基金预算收入。”

       2022年前2月国有土地使用权出让收入7922亿元，占到全国政府性基金预算收入9159亿元的86.49%、地方政府性基金预算收入入8554亿元的92.61%。前2月全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入1.1247万亿元。另外还有五项有关房地产的税收未统计在内。

       2021年全国卖地收入8.7051万亿元，占到全国政府性基金预算收入的88.80%(2020年90%，2019年79%)、地方政府性基金预算收入的92.67%。2021年全国卖地收入与土地和房地产直接相关的房地产总收入10.78万亿元（2020年10.39万亿元。另外还有五项有关房地产的税收未统计在内。

      与土地和房地产直接相关的五类税收（契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税2021年2.0793万亿元）。目前财政收入三个主要钱袋子，不考虑社保基金这个专款，合计入账28.9590万亿元。土地与房地产直接相关的税收收入加上卖地收入在2021年对全国财政收入贡献比例超过了30%。