丁祖昱：重点城市项目平均去化仅35%，这些城市正在回暖

　　01

　　重点32城平均去化率仅为35%

　　2022年以来，伴随着楼市下行压力加剧，各地政策暖风频吹，不过从CRIC监测数据来看，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。

　　聚焦项目开盘去化，3月，全国重点32个城市项目开盘去化率仍然低位徘徊。从CRIC调研数据来看，重点32城平均去化率仅为35%，其中上海去化最高，达到90%以上，3月上海单项目最高去化率也达到了100%，最低去化率为86%。

　　项目去化高于平均值的城市有14个，但开盘去化率超六成的城市只有5个。此外，3月开盘去化率较2月回落的城市共有8个，只有5个城市开盘去化率有所回升。

　　显然，在市场尚未全面回暖的情况下，各城市市场热度分化加剧。

　　表：全国重点城市2022年3月开盘去化率变动情况

　　数据来源：CRIC调研

　　值得注意的是，城市内部也呈现出明显的分化。

　　比如刚刚为楼市松绑的苏州，3月9个项目推售，开盘去化率达到60%，但单项目最高去化率为100%，最低去化率只有7%。区域板块分化行情持续加剧，核心板块去化表现最好，园区更是有两个倒挂盘“日光”，其次新城板块去化率多在60%-80%。相城区去化堪忧，即便是在8.5-8.8折的基础上，赠送物业费、车位抵用券等，整体去化率仍低至20%。

　　表：2022年3月苏州去化率大于80%的热销项目和去化率低于30%的滞销项目基本情况（单位：元/平方米，套）

　　数据来源：CRIC

　　02

　　政策落地效果不一，郑州市场积极修复

　　先来看政策“松绑”力度较大的内陆二线城市。

　　政策落地效果不一，郑州进入了政策引导下的积极修复期，而福州、南宁整体延续惨淡行情。

　　具体来看，郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组合20套，较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场，客户购房信心稳步提升，3月二手房带看量高达5万余组，环比2月上涨140%，成交近2000套，环比2月上涨80%。

　　表：郑州2022年以来单项目月均到访量和销售套数变动情况（单位：组、套）

　　数据来源：CRIC

　　与郑州不同，福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖，整体行情惨淡。

　　福州多数项目认购率不足20%，仅万科城市之光集中开盘，拉高整体认购率，市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势，以价换量营销方式层出不穷。

　　表：福州2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）

　　数据来源：CRIC

　　这意味着，政策利好的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关，更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏。比如福州、南宁，省会城市，但对省内地市的吸附力较弱。

　　03

　　上海、北京热度维持，苏州、西安分化

　　3月市场“高热不退”的主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块“冷热不均”分化加剧。

　　先来看上海。自3月中旬以来上海疫情爆发，但开盘去化率依然居不同城市之首，高达90%以上。

　　据CRIC监测数据，上海3月9个已入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上，即便销售最差的项目去化率也高达80%以上，市场热度可见一般。

　　表：上海2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）

　　数据来源：CRIC

　　再如北京，在供应持续放量的情况下，市场活跃度稳步提升。

　　据CRIC监测，3月北京虽然整体开盘去化率仅36%，但仍有部分单项目热销。比如共有产权红盘海淀天恒·学院里开放申购，100人抢1套房；二手房带看量明显提升、成交周期缩短，成交量随之攀升，市场整体修复。

　　热点二线城市中，杭州整体去化率高达63%，主城区市场热度较高，而西安则呈现出两极分化。

　　比如西安，受疫情影响，3月有23个项目首开或加推，主城区热度显著高于西咸新区，且两个区域内部各项目之间分化差异也非常明显。

　　表：2022年3月西安去化率