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谢逸枫:6月70城房价见底尚早 呈现跌幅收窄积极趋势

来源:谢逸枫看楼市   深圳房掌柜  2022-07-18 14:08:33

  文/谢逸枫

  7月16日,6月70城最新房价出炉了。按照国家统计部门的数据显示,2022年6月房价呈现连月跌幅收窄、跌势放缓态势,释放房价触底迹象的积极信号。直4月全国房价转正后,连续3个月,70城房价以一线城市微涨,二三线城市,转变成为一二线上涨,三线跌幅收窄的市场格局。

  一线城市作为中国楼市的风向标,房价调整最快,企稳后率先反弹。6月北上广深房价环比分别上涨0.8%(5月0.4%)、0.5%(5月持平)、上涨0.3%(5月0.5%)、上涨0.2%(5月0.5%、4月跌0.1%),意味着北上广深首次集体上涨。

  总体看,70城房价呈现跌幅收窄的趋势不变。6月70新房房价环比下降0.1%(5月下降0.17%、4月约下降0.2%),同比下降1.3%(5月下降0.79%、4月下降0.8%)。二手房价环比下降0.2%(5月下降0.39%、4月下降0.4%),同比下降2.7%(4月下降2.23%,跌幅扩大。

  2022年4月70城新房房价,首次自2015年12月以来首次同比下跌,房价下跌预期增强,到5月、6月连续3个月下降,但是跌幅收窄。目前政策面到市场面的传导不稳定,加上疫情、房企债务的延续影响,房价下行的压力持续存在,市场信心处于筑底回升阶段。

  年内截止2022年7月18日,全国已有超过10省240城10区的地方不同程度对房地产政策进行了调整。整体来看,受疫情等因素影响,政策效应传导至市场尚不明显,楼市仍处于未见底的调整期,下半年楼市复苏回暖应该问题不大。

  市场格局:一二线上涨,三线跌幅收窄。

  70城房价数据的变化,基本上印证笔者的判断,是正确的,符合市场预期的趋势。即新房的房价环比跌幅收窄,下行趋势放缓,上涨的城市数量增多,意味着房价没有见底,未全面回暖。因此,楼市政策有望放松,扩大范围、加大力度。

  短期内,70城房价继续延续下降、分化、放缓、收窄的趋势,一二线城市率先回暖上涨。可以负责任的讲,目前房价至今没有走出市场低谷的徘徊期,预计年内3、4季度才会逐渐走强、上涨。由于疫情的因素,房企的风险短期不会解除。

  按照1月、2月、3月、4月、5月、6月70城市的新房、二手房的房价环比走势看,基本可以排除未来短期之内房价出现报复性的反弹,也可以排除未来房价大跌的可能性。值得注意的是6月一二线涨,三线未走出低谷的下降趋势未变。

  数据证实:中国房价五个不变的规律。

  其一是一线城市的房价,涨、跌最先开始。

  其二是房价上涨容易,下跌更难。

  其三是房价上涨周期,比下跌周期更长。

  其四是房价上涨的幅度,比下降的幅度大几倍。

  其五是政策决定房价走势,压时,跌,救时,涨。

  6月广东:广州新房房价涨幅回落。

  1月、2月广州新房房价连续两个月环比上涨之后,3月止涨下跌,4月止跌上涨0.1%,5月房价上涨0.5%、6月上涨0.3%,涨幅回落0.2%。广州新房的房价历经去年下半年8-12月“跌跌不休”后,2022年前四月涨跌不稳定。

  1月广州新房环比上涨0.5%,同比上涨4.5%。2月环比上涨0.6%,同比上涨4.2%。3月环比下降0.1%,同比涨3.0%。4月环比上涨0.1%,同比上涨2.0%。5月环比上涨0.5%,同比上涨1.0%。6月环比上涨0.3%、同比上涨0.3%。

  令人惊讶的广州二手房价表现,可谓是强势回调。2022年1月广州二手房价环比下跌0.2%,2月环比上涨0.6%。3月环比上涨0.3%。4月环比上涨0.5%。5月环比上涨0.2%,同比上涨1.3%,6月环比上涨0.5%,同比上涨1.2%,环比涨幅扩大。

  6月广东:深圳新房房价涨幅回落。

  4月深圳二手住宅销售价格在连降11个月后转为上涨,幅度为涨0.5%,已止跌上涨。5月环比上涨0.1%,涨幅收窄。深圳一手住宅房价环比在连涨两个月后,4月又转下跌,5月再次上涨、6月继续上涨。

  1月深圳新房环比上涨0.5%,同比上涨3.5%。2月环比上涨0.4%,同比上涨3.8%。3月环比上涨0.8%,同比涨4.5%。4月环比下降0.1%,同比上涨3.9%。5月环比上涨0.5%,同比上涨3.9%。6月环比上涨0.2%,同比上涨3.6%。

  更令人惊讶的深圳二手房价表现,2022年1月深圳二手房价环比下跌0.5%、2月环比下降0.2%、3月环比下降0.3%、4月环比上涨0.5%、5月环比上涨0.1%,同比下降2.6%、6月环比下降0.1%,同比下降3.4%,6月转跌,同比跌幅扩大。

  6月70城新房房价环比:跌幅收窄,放缓趋势。

  新房的房价环比延续下行放缓趋势,跌幅收窄。6月70城新建商品住宅价格指数环比下降0.1%,同比下降1.3%。5月0.17%,同比下降0.79。4月下降0.3%,同比下降0.11%。3月环比下降0.1%,同比上涨0.7%。2月环比下降0.13%,同比上涨1.2%。1月环比上涨0.01%。同比上涨1.7%。

  房价环比已经连跌5个月。环比连续下跌5个月(去年9月-12月),1月回涨后连续5个月下降,并且出现跌幅连续3个月收窄的趋势。6月70城新建商品住宅价格环比平均下降0.1%(5月下降0.17%,跌幅较上月收窄0.7%、5月收窄0.13%)。

  一线上涨,涨幅为0.5%,比5月上涨0.35%,涨幅较上月扩大0.15%。二线城市下降0.07%。三线城市上涨0.1%(5月下降0.32%)。从房价环比下跌态势看,跌幅收窄,政策产生的市场效果不断显现。房价环比在努力挣扎走出下跌通道,短期目前有难度,预计年内有望转正。

  6月70城新房房价环比:一线涨,二三线跌。

  按照2022年6月新房商品住宅房价环比数据显示, 延续下降趋势、城市分化,涨跌分明,一二三线城市房地产的未来基本格局,为一二线涨,三四线跌。总体看一、二线城市房价率先上涨,市场率先复苏回暖。

  1月一线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.1%转为上涨0.6%。北、上、广和深分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。2月环比0.5%,比1月上涨0.6%,收窄0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

  3月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比2月回落0.2%。其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%,广州下降0.1%。4月环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.7%、0.0%、0.1%和下降0.1%。

  5月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.35%,涨幅比上月扩大0.2%。其中北、上、广和深分别上涨0.4%、持平、0.5%、0.5%。6月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.15%。北上广深房价分别上涨0.8%、0.5%、上涨0.3%、上涨0.2%。

  1月二线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.3%转为上涨0.1%。2月环比上涨0.1%。3月环比0.1%,连续3个月涨幅持平。4月环比下降0.1%,5月环比下降0.1%,6月上涨0.1%,止跌上涨。

  1月三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%,比上月收窄0.1%。2月环比下降0.3%,降幅扩大0.1%。3月环比下降0.2%,收窄0.1%。4月环比下降0.6%,降幅扩大0.4%。5月下降0.3%,6月下降0.3%。说明三线城市房价处于下降通道,未走出低谷,房价依然是爬坡期。

  6月70城房价同比:延续下降,跌幅扩大。

  6月70座大中城市新建商品住房价格同比下降1.3%,5月下降0.79%,4月下降0.11%,3月上涨0.7%,2月上涨1.15%,1月上涨1.65%。这是自2015年12月份以来(77个月后)连续3个月出现新房价格同比下跌态势。

  值得注意的是同比连续上涨77个月(6年半)之后,2022年4月房价同比首次止涨下跌,5月、6月连续下降,市场进入探底阶段。同比因过去环比下跌拖累,出现连续3月下跌。基于去年的基数高与环比累计下降的因素,总体看房价正式确认拐点,进入探底阶段。

  说明新房房价降势未减,未到底部,同比连续3个月下跌,表明市场总体弱,房价基本面出现恶化,需要警惕。特别是环比连续5个月下降,虽然部分政策在落实中,需要有发酵的过程,但要警惕房价跌幅继续扩大的现象。

  房价上涨的城市由减少到增加,这一系列变化表明,年初以来发布的松绑政策成效逐渐显现。目前房价拐点已至,预计接下来松绑调控的城市将会继续扩围,市场将会持续修复,已经年内有望转正增长。

  6月70城房价同比:一线涨,二三线跌。

  按照2022年6月新房商品住宅房价同比数据显示, 延续下降趋势、城市分化,涨跌分明,一二三线城市房地产的未来基本格局,为一线涨,二三线跌,总体看一线城市涨幅回落。1月一线城市新建商品住宅房价同比上涨4.4%。

  2月同比上涨4.4%,其中北上广深同比分别上涨5.5%、4.1%、4.2%和3.8%。3月同比上涨4.3%,涨幅比上月回落0.1%。其中北上广深同比分别上涨5.7%、4.1%、3.0%和4.5%。4月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.4%。其中北上广深同比分别上涨5.8%、3.8%、2.0%和3.9%。

  5月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.5%,涨幅比上月回落0.4%。其中北上广深同比分别上涨5.9%、3.4%、1.0%和3.9%。6月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.3%,涨幅比上月回落0.2%。其中北上广深同比分别上涨4.5%、2.3%、1.2%和3.6%。总体看一线城市房价保持上涨,但是涨幅回落。

  1月二线城市新建商品住宅房价同比上涨2.5%,涨幅比上月回落0.3%。2月同比上涨2.1%,涨幅回落0.4%。3月同比上涨1.6%,涨幅回落0.5%。4月同比上涨1.0%,涨幅回落0.6%,5月同比上涨0.3%,涨幅回落0.7%,6月同比下降0.2%,说明二线城市呈现涨幅持续回落转跌。

  1月三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅回落0.4%。2月同比由1月上涨0.5%转为下降0.1%。3月同比下降0.6%,降幅扩大0.5%。4月同比下降1.5%,降幅扩大0.9%。5月同比下降2.2%,降幅扩大0.7%。6月同比下降2.8%,跌幅扩大0.2%。说明三线城市房价非常寒冷,连续下降5个月。

  6月70城房价城市数量:房价探底未结束

  按照2022年6月新房商品住宅房价环比、同比,城市上涨数量、下跌个数的数据显示,70城房价总体仍然处于下跌的态势,新房的房价依然在探底,不少的城市房价下降的压力依然存在。

  1月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为39个,比2021年12月减少11个。同比下降的城市为20个,比2021年12月增加3个。2月环比下降的城市为40个。同比下降的城市为24个。3月环比下跌城市38个,较上月减少2城。同比下降城市为29个。

  4月环比下降城市47个,较上月增加9个。同比下降城市为39个,较上月增加10个。5月环比下降城市43个,较上月减少4个。同比下降城市为46座,较上月增加7座。6月环比下降城市38个,较上月减少5个。同比下降城市为48座,较上月增加2座。

  1月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为28个,比2021年12月增加13个。同比上涨的城市为50个,比2021年12月减少3个。2月环比上涨的城市为27个,同比上涨的城市为46个。3月环比上涨为29个,较上月增加2城。同比上涨城市为40个,比上月减少6个。

  4月环比上涨为18个,较上月减少11城。同比上涨城市为30个,比上月减少10个。5月环比上涨为25个,较上月增加7城。同比上涨城市为23个,较上月减少7座。6月环比上涨为31个,较上月增加6城。同比上涨城市为21个,较上月减少2座。

  1月环比持平的城市为3个,比2021年12月减少2个。2月环比持平的城市为3个。3月环比持平城市3个,4月持平城市5个。与2月、3月一致,4月同比持平城市为1个。5月环比持平的2座,较上月减少3座,同比持平的城市1座。6月环比持平的1座,同比持平的城市1座。

  6月70城二手房价环比:跌幅收窄。

  二手房环比下降趋势减速,由于去年基数高的原因,环比跌幅扩大,总体看房价下降压力大。二手房的房价环比下降,说明未触市场的底部,跌幅扩大,说明二手市场总体处于下降通道,非常寒冷。

  6月二手住宅销售价格指数环比下降0.2%,5月下降0.39%、4月下降0.27%,3月下降0.2%、2月0.3%、1月下降0.3%,连续下跌10个月(2021年8月-2022年5月),6月跌幅收窄0.19%。环比涨幅在低谷进行挣扎,但要反弹确实有阻力。

  6月70城二手房价环比:一二线涨,三线跌。

  按照2022年6月二手住宅房价环比数据显示,一二三线城市房地产的未来基本格局,为一二线涨,三线跌,总体看一二线城市进入见底回升的趋势,三线城市未触市场底部。

  1月一线城市二手住宅环比上涨0.1%,其中北上分别上涨0.5%和0.6%,广深分别下降0.2%和0.5%。2月一线城市二手住宅环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4%,其中北上海广分别上涨0.7%、0.9%和0.6%,深圳下降0.2%。

  3月一线城市二手住宅环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1%。其中北上广分别上涨1.2%、0.4%和0.3%,深圳下降0.3%。4月二手住宅销售价格环比上涨0.4%。其中北上广深分别上涨0.6%、0.0%和0.5%、0.5%。

  5月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。其中北京、上海和广州、深圳分别下降0.1%、0.0%和0.2%、0.1%。6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中北上广深分别上涨0.5%、0.2%和0.5%、下降1%。

  1月二线城市二手住宅环比下降0.2%,降幅收窄0.1%。2月环比下降0.3%,降幅扩大0.1%。3月环比下降0.1%,降幅收窄0.2%。4月环比下降0.3%,降幅扩大0.2%。5月环比下降0.3%。6月由上月下降转为上涨0.1%。

  1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月均收窄0.1%。2月下降1%,降幅比上月扩大0.6%。3月环比下降0.3%,降幅比上月均收窄0.1%。4月环比下降0.3%,5月环比下降0.5%,降幅扩大0.2%。6月二手住宅销售价格环比下降0.3%,收窄0.2%。

  6月70城二手房价同比:房价延续下跌趋势,跌幅扩大。

  6月同比下降2.7%,5月同比下降2.23%、4月同比下降1.56%、3月同比下降0.9%、2月下降0.3%,1月上涨0.3%,同比房价连续5个月下降,跌幅扩大。其中一线城市已经脱离下跌的趋势,二三四线城市处于恢复期。

  同比下跌的跌幅继续扩大。同比涨幅受此前环比下跌影响,还有进一步收窄甚至转负的可能,总结来看,房价指数偏冷,要防范后续继续降温的风险。因此,楼市政策需要更进一步的宽松。

  6月70城二手房价同比:一线涨,二三线跌。

  按照2022年6月二手住宅房价同比数据显示, 延续下降趋势、城市分化,涨跌分明,一二三线城市房地产的未来基本格局,为一线涨,二三线跌,总体看一线城市房价率先上涨,市场率先复苏回暖。1月一线城市二手住宅同比上涨4.1%,涨幅比上月回落1.2%。

  2月同比上涨3.5%,涨幅比上月回落0.6%。3月同比上涨2.8%,涨幅比上月回落0.7%。其中北上广分别上涨7.2%、4.6%和2.7%,深圳下降3.4%。4月一线城市二手住宅销售价格同上涨2.4%,涨幅比上月回落0.4%。其中北上广分别上涨6.5%、3.7%和2.0%,深圳下降2.8%。

  5月同比上涨1.7%,涨幅比上月回落0.7%。其中北上广分别上涨5.3%、3.0%和1.3%,深圳下降2.6%。6月同比上涨1.1%,涨幅比上月回落0.6%。其中北上广分别上涨4.5%、2.3%和1.2%,其中深圳下降3.4%,5月下降2.6%,跌幅扩大。

  1月二线城市二手住宅房价同比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.5%。2月同比0.3%,涨幅比上月回落0.7%。3月同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。4月同比下降1.0%,降幅比上月扩大0.8%。5月同比下降1.7%,降幅比上月扩大0.7%。6月同比下降2.1%,降幅比上月扩大0.4%。

  1月三线二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。2月同比下降1.3%,降幅比上月扩大0.6%。3月同比下降1.9%,降幅比上月扩大0.6%。4月同比下降2.5%,降幅比上月扩大0.6个%。5月同比下降3.2%,降幅比上月扩大0.7个%。6月同比下降3.7%,降幅比上月扩大0.5个%。进一步说明二手房下行的压力较大。

  6月70城房价城市数量:房价探底、徘徊期未结束

  按照新房的房价同比数据、房价上涨城市的个数来看,6月70城房价总体仍然处于下跌的态势,但已经到了底部的迹象。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整,建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市,自住需求可以考虑买房了。

  2022年6月二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示,70城二手房价总体仍然处于下行的趋势,二手房的房价未达到市场的底部。

  1月70二手住宅房价环比下降的城市为55个,比2021年12月减少8个,同比下降城市为30个,比2021年12月增加4个。2月70环比下降的城市为57个,同比下降城市为39个。3月70环比下降的城市为45个,比上月减少12个,同比下降城市为47个。

  4月70二手住宅房价环比下降的城市为50个,比上月增加5个,同比下降城市为56个,增加9个。5月70二手住宅房价环比下降的城市为53个,比上月减少3个,同比下降城市为57个,增加1个。6月70二手住宅房价环比下降的城市为48个,比上月减少5个,同比下降城市为57个。

  1月70二手住宅房价环比上涨的城市为10个,比2021年12月增加4个,同比上涨的城市为39个,比2021年12月减少24个。2月70环比上涨的城市为10个,同比上涨的城市为31个。3月环比上涨的城市为21个,较上月增加11个,同比上涨的城市为21个。

  4月环比上涨的城市为16个,较上月减少5个,同比上涨的城市为13个,比上月减少8个。5月环比上涨的城市为15个,较上月减少1个,同比上涨的城市为12个。6月环比上涨的城市为21个,较上月增加6个,同比上涨的城市为12个。

  1月环比持平的城市为5个,比2021年12月增加4个。2月环比持平的城市为3个。3月持平城市4个,较上月增加1个,同比持平2个。4月持平城市4个,同比持平0个。5月持平城市2个,同比持平1个。6月持平城市1个,同比持平1个。


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责任编辑:谭琳琳

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