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下半年,地产政策将迎来质变

来源:嵩山论市公众号   深圳房掌柜  2022-07-26 16:49:49
[摘要]不过这是一个较长的过程,整个地产行业在触底之后,迎来的将是缓慢、温和的修复。

  房地产是国家经济的重要支柱,房子也是居民最重要的财产。从去年7月开始,整个行业出现了很多信用风险,每一位投资人都在希望和失望的周期中循环着。去年三季度末,银监体系率先发力,在整个四季度推进地产融资边际放松。进入今年以来,特别是3月之后,全国各地超过90多个城市发布了近150次调控政策调整,大部分涉及到放松限购、限售,或者下调首付款比例,提供购房补贴等。然而,整个行业并没有出现明显反弹,地产销售和投资的增速也只是降幅收窄,整个行业的需求、供给、预期仍然有较大压力。

  本周的新闻,让保交付这个话题重新成为地产领域最重要的话题。如果交付不完成,地产行业的销售、开工、融资都是镜花水月。在当前的环境下,前期地产政策的宽松进入深水区,政策的效果和进一步落实,成为了地产信心恢复的关键。如果继续维持前期的政策力度,缺乏进一步向深水区的突破,整体地产行业下半年的改善和修复很难提速。

  我们邀请了专家与各位一起交流,深度剖析现阶段各个领域政策的进展,也针对大家关心的地产行业走势做出预测。

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  当前的行业现状和政策阶段:深水区

  主持人:6月的时候,市场看到了30大中城市高频的销售数据,普遍欢欣鼓舞,觉得市场销售崛起指日可待,行业景气度修复近在咫尺。但是进入7月以来,接连有民企发生展期,沉重的到期压力让民企地产公司喘不过气。同时,7月的高频销售数据趋势明显放缓。这周关于地产交付的问题,也是引发了大家的焦虑。你觉得当前的地产行业,到了一个什么阶段?

  这一轮的地产周期,明显不同于以往。过往2008年和2014年开始地产宽松周期,都是几乎立竿见影,销售改善明显,而且销售向投资端,向开工拿地也有明显的传导。而这一轮周期,从2016年930开始,经过了2018年因城施策格局下的整体收紧,伴随着资管新规大背景下对于地产融资特别是非标融资的限制,整个行业的供给端和需求端是同步走弱的

  我们知道,地产行业的周期,基本上是由政策驱动的,而这一轮周期拉长,也是因为政策的限制,缩小了供给和需求的弹性。随着时间的推移,城镇化的进程放慢,地产行业增长的内生动力放缓,而外部的货币宽松向信用端传导,也因为融资受限让地产较难受益。地产债的借新还旧限制、地产信托的规模限制,都让原本依靠再融资维系的地产现金流周转遇到困难

  其实,从去年9月开始,监管层就意识到了政策端开始边际调整的必要性。四季度放宽 地产发债,特别是银行间市场发债限制,开放并购贷、并购债券融资,鼓励AMC收购地产项目,都是资金端监管的政策放松。然后,在今年一季度,调控端也开始放松,成功突破了沃尔克时刻的限制,从郑州、青岛、福州等高库存城市开始,放松限购、限贷条件,然后在杭州、成都等相对景气的二线城市,开始放松二手房限购,并且全国层面降低按揭利率和首付比例

  主持人:听上去政策放松一片欣欣向荣,但为什么地产行业的提振有限呢?

  政策的放松开端是很好的,但是后续的推进,却没有达到大家的预期。我们只看到90多个城市出台150多次政策调整,但是却没看到,政策的城市能级上升有限,原本大家预期的上海五大新城放松也接近落空,上海也只在落户方面表现出了放松的诚意。一线城市的推进失败,让调控放松进入了缺乏质变的内卷状态,大量城市将首付比例调整至法定最低,最发现买房者的需求对利率降低和同质化的调控放松不太敏感,政策的效果在一定程度上打了折扣。

  主持人:根据我们过往几个月的交流,您的观点一直是建议大家关注政策的推进和落实,建议大家要透过政策放松的数量和频率,看到政策的实质,看到政策对于房企现金流是否有改善。那您觉得到现在这一步,站在下半年的开端,政策宽松是否还会持续?您为什么觉得政策宽松到了深水区?

  在我看来,政策放松的格局已经打开,这个是不会轻易开倒车的。事实证明,房住不炒的原则,完全可以在政策边际放松的形势下得到维护。只是各个城市已经在限购、限贷等领域有所突破,但是并没有让买房者和房企直接获得相应的收益,也直到6月以后,房地产市场才逐渐出现了“短期触底、温和修复“的状态。

  本周的地产交付相关新闻,让我感触很深。在我看来,预售制是否取消,其实并不解决眼前的问题,而眼前地产债违约展期频繁、楼盘交付滞缓、行业供应链改善乏力的状态,都是行业整体三大现金流——经营现金流、投资现金流和筹资现金流出现了大问题,行业微观和宏观层面都出现了资金周转的压力。戳这里,管好利润现金流

  在这样的背景下,政策能否进一步推进,从量变向质变突破,进入深水区,就是行业改善的关键。所谓深水区,一方面说明了政策继续突破的难度变大,另一方面也说明同质化的政策哪怕数量继续增多,也不会在深水区产生水花。

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  销售端:调控放松推进放缓,一线城市放松进度不达预期

  主持人:我们看到您画了一张地产行业的资金流转图。根据您的图,地产现金流从销售端开始,受调控政策放松的影响,销售高频数据在6月底出现改善趋势,然后在回款的时候,受到预售资金监管的限制。尤其是在本周保交付的事件之后,预售资金监管预计仍然会维持严格。之后就是资金的使用,包括拿地端和偿债端。

  您能为我们讲解一下,每一阶段的政策,为什么到了深水区呢?

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  我们从销售端开始。我们刚才说过,地产销售调控政策,从今年一季度开始明显放松,基本上逐渐深入,从刚开始的购房补贴、公积金贷款放松,到后来的降低首付比例,解除限房又限贷,再到后续从郑州、青岛开始的限购、限售逐渐放松,再到南京的二手房打开,到杭州和成都的优化调整,政策力度逐渐深入,政策受益的城市范围进一步打开。但是到了今年6月开始,虽然销售数据还在边际改善,但是调控放松明显后继无力

  正所谓销售调控政策宽松进入深水区,一方面受益城市的范围,二线城市已经打开,现在只是增添了一些新放松的三四线城市,一线城市的突破不及预期。其次,政策的力度上,同质化的非限购区域首付比例下调,已经无法打动新的买房者,而很多二线城市的限购打开,也迟迟停留在二手房的领域。整体上看,这一轮的调控政策放松,已经进入深水区,在没有全国层面一盘棋的政策规划之下,接下来很难直接看到质变层级的政策放松。因此,之前万科董事会主席郁亮提到,当前的地产行业处于“短期触底,缓慢修复”的状态,其实就是调控政策进入深水区的写照。

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  回款端:预售资金监管难言放松,保交付是地产行业的生命线

  主持人:那销售之后,就是回款阶段。而回款阶段重要的一步,就是预售资金监管。我们知道,在2021年7月之前,全行业的预售资金监管执行相对宽松。而近一年的预售资金监管收紧,也引发了很多地产公司回款困难,在母公司层面实际可用资金不足的情况。您觉得这个领域,是否也进入了深水区?

  回款端其实有两个重点问题,一个是在途按揭的到位,一个是预售资金监管

  而从去年7月开始的预售资金监管趋严,也是商业银行和地方住建部门,将企业集团风险和项目风险混合之后的结果。因为预售资金监管限制的催化,2021年10月,地产债出现了第一波违约冲击。之后在今年年初,从住建部到地方住建局,各地都在积极推动预售资金监管的优化。

  大家注意,这是优化,并不是简单的放松,是针对企业的信用资质,项目的进展,做预售资金监管优化,不是一刀切的放松,但是在关键项目上,也不能放松了保交付的要求。ll

  而这周关于保交付的事件,同业有很多分析,我不想赘述。整体上看,预售资金监管的态势还是维持严格,很难期待银行和地方政府在这个阶段放松预售资金监管。而保交付本身,才是地产行业的生命线。所以,企业开具保函置换预售资金,很难得到银行的支持,地方政府在保交付的压力下,也不会轻易批准预售资金的提取。另外,很多项目在交楼后,仍然处于预售资金监管的状态中,也是因为该企业在当地的其他项目仍然有交付风险。

  土地端:政策利好尚未提振拿地信心,国企托底成为普遍现象

  主持人:那销售回款进入地产公司后,地产公司可以用来拿地。在拿地端,集中供地领域的政策出现了很多放松,但是民企拿地意愿却始终没有提升,国企托底的现象成为主流。您是怎么看待土地端政策放松的深水区?

  从去年8月开始,集中供地的政策出现一定松动,2021年第二轮集中供地,很多地区开始改革了拍地机制,减少了对配建和自持的比例限制,放松了项目的未来限价,提升了地块的潜在利润率。而且从竞拍机制上,虽然大部分地块的溢价率上限仍然是10-15%,但是单纯竞配建自持的方式,逐渐改变成摇号的方式,提升了很多中小房企的参与空间。所以我们发现,现在基本上是国企央企、当地城投和部分专注当地民企开发商参与集中供地,而全国布局的民营地产公司很少有拍地的行为

  其实,集中供地政策进入深水区,并不是说政策本身力度不够,而是单纯的拍地政策,只能改变项目利润预期,但是对销售进度预期和融资限制的问题,很难有所改善。在资金面收紧的背景下,民企地产公司即使看到了集中供地政策宽松的潜在利好,也很难大胆放心去拿地。

  所以,土地端政策的深水区,本身也体现了拍地决策的夹缝状态。而这个深水区,更多是在接受了国企和城投托底的背景下,去思考如何把城投和国企所拿土地盘活,如何利用代建、合作开发、小股操盘等模式,充分将国企城投的资金优势和民企的开发周转优势结合。

  融资端:支持地产合理融资需求,但信用传导优先

  主持人:那接下来就是我们投资人很关心的偿债领域了。房地产融资的收紧,直接触发了地产行业的资金压力。您上周提到的“金融监管和企业杠杆的周期错位”,是地产债信用风险爆发的导火索。您觉得当前的融资政策,是否也进入了深水区?

  4月份的时候,央行召开会议,支持房地产开发企业合理融资需求,紧接着,房企通过备用信用证发行美元债,通过信用风险缓释工具发行公司债和中期票据,成为融资端放松的新政策。折让我们想起,去年年底银行间市场交易商协会对民企发债要求的放宽,以及央行鼓励开发贷环比保持增长。我们也说过,央行2008年和2014年提“支持房地产开发企业合理融资需求”,都伴随着融资政策的放宽,今年也不例外。

  但是,这一轮周期不一样,大量到期的债务,已经破坏了很多企业的持续经营能力,而融资政策的利好,并不是普惠的。比如开发贷,要求是有满足432条件的项目,也需要提供抵押物,大量经营困难且没有保持拿地的公司,就很难新增开发贷。而发债条件的放宽,仍然是只有国企央企和部分头部民企受益。而伴随着三季度接近4000亿以上的境内外到期压力,融资端的深水区就更加明显——如何让普通民企乃至濒临出险的房企,也能享受到融资的利好。只有普惠的融资利好,才能完成银行间流动性向信用端的传导,才能让地产行业的资金压力得到缓解

  结  语

  正如专家所说,从去年年底开始,销售调控、预售资金监管、集中供地和融资政策都有了一定的宽松,但是这种宽松目前推进不及预期。预计下半年政策宽松将进入深水区,去推动政策产生质变发展。不过这是一个较长的过程,整个地产行业在触底之后,迎来的将是缓慢、温和的修复。

  文章来源:嵩山论市,文章已获授权,对原作者表示感谢!

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责任编辑:谭琳琳

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