丁祖昱：房企融资何时回暖？

　　今年下半年以来，房企融资端积极信号不断释放。

　　8月中旬，监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，随后8月末，龙湖完成发行的一笔15亿元中期票据，这是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，这也为示范房企后续发债提供了可参考样本。

　　与此同时，公募REITs也迎来快速发展。

　　从房企融资情况来看，政策的信号意义仍大于实际拉动作用。CRIC数据显示，100家典型房企融资总量仅为323.64亿元，创年内单月新低，且融资量已连续5个月环比负增长。

　　房企融资难的问题仍然突出。到目前为止，房企状况并没有得到明显改善，尤其是在销售尚未回稳的情况下，房企融资却越来越少，这也是造成房企频繁出现债务违约的重要原因。

　　监管部门为提振市场信心扶持部分头部民营房企发债融资，但扭转市场的根本性力量尚未出现。

　　根据CRIC统计数据显示，2022年8月，100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。环比降幅进一步扩大，而同比降幅略有收窄。

　　值得注意的是，8月房企融资量已连续5个月环比减少。今年6月，融资总量环比5月有所回调，环比降幅收窄28.5个百分点至-11.8%，但7月房企再度下行，但整体与6月基本持平，8月份融资总量再次明显下滑，环比降幅达到了41.5%。

　　可以看出，房企仍然面临比较难的融资问题。

　　从融资结构来看，境内债权融资、境外债权融资以及资产证券化融资均处于低位，同比降幅都在50%以上，其中境外债权融资同比降幅最大，达到了78.7%。

　　从房企发债角度来看，8月100家典型房企共有139.7亿元债券发行，同环比降幅均在63%左右。值得注意的是，典型房企没有境外债发行，在境外债频繁到期的情况下，房企境外发债仍然持续低迷。

　　8月，共有13家房企成功发债，发债企业个数环比减少4家。其中，发债总量最大的企业是保利发展，3笔债券共融资29亿元。目前来看，发债主体仍然以央国企为主，除此之外，万科、龙湖等部分经营良好的民营企业也完成了债券发行。其中龙湖完成发行的一笔15亿元中期票据，为首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，获得2.86倍超额认购，最终利率锁定在3.3%，远低于同期民营房企发债利率。

　　实际上，在监管辅导下，中债信用增进公司为民营房企发债提供全额融资担保，更大的意义在于提振市场情绪。据悉美的置业、旭辉、新城等头部民营房企的增信融资项目也在推进中。

　　8月房企债务违约情况较7月偿债潮有所缓解，其中龙光集团旗下的五只境外优先票据出现了利息违约，此外富力在2021年报中首次披露了其实质违约的债务规模。

　　房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发型债券已经无法覆盖到期旧债。

　　从过去一个月房企到期债券情况来看，8月100家典型房企共有34笔债券到期，到期债券总量环比减少33.5%。

　　房企偿债压力虽得到一定的缓解，但偿债潮仍在持续。

　　根据CRIC监测，9月房企到期债券共有37笔，剔除掉已经提前赎回的部分，到期债券合计约为459亿元，环比减少6.8%。其中，单笔金额最高是绿城于2015年发行的公司债、华发于2017年发行的中期票据、首创于2019年发行的公司债以及华侨城于2022年初发行的超短融，规模都是20亿元。

　　聚焦今年四季度，在融资尚未真正回暖的情况下，房企依然面临较大的偿债压力。

　　据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1826亿元，其中海外债约为630亿元。其中10月，房企又将迎来新一轮偿债小高潮，单月债券到期规模接近900亿元。

　　值得注意的是，今年四季度叠加明年一季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模接近4000亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有6家，合计债券到期规模超1000亿元。

　　从目前来看，当前融资政策以支持企业合理融资需求为基调，但房地产市场大环境并未发生根本性转折，房企融资仍在艰难爬坡。结合近期出台政策来看，未来房企融资环境将会进一步改善，尤其是对个别优质房企而言，政策利好更为明显。

　　对于大部分房企而言，政策信号意义仍大于实际拉动作用，考虑到未来示范房企名单或进一步扩容，更多房企或将得到增信支持。而有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域，也可以进一步拓宽融资渠道，以快速恢复“供血”能力。

　　在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归，而接下来融资端难以明显回暖的情况下，房企到期债务压顶，违约事件还将持续增加。

　　当前房企紧迫的期待，无疑是融资方面迎来一些改善。