谢逸枫：8月房贷反弹！今年楼市金九银十会来吗？

　　文/谢逸枫2022年8月人民币新增贷款1.25万亿元（7月6790亿元），同比多增390亿元。其中代表个人住房贷款的中长期贷款新增2568亿元（7月1486亿元），可谓罕见。毫无疑问，透露房贷反弹信号。

　　2022年8月，个人住房贷款占到新增贷款21%（7月21%）。值得注意的是个人住房贷款占新增贷款连续一年以上未回到超过25%水平，意味着银行对于个人住房贷款放松没有恢复到市场正常水平。

　　2022年8月人民币新增贷款1.25万亿元，同比多增390亿元，（7月6790亿元、6月28100亿元），比7月多出5710亿元。8月短期贷款稍微增长，无论是住户部门还是企业部门均出现小幅增长。

　　8月15日，央行7天逆回购利率与MLF利率同步下调10BPs，随后1年和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）再度非对称下调，带动国债收益率下行至年内新低水平，市场止盈压力较大，且对后续政策取向判断存在分歧。

　　降准降息

　　2022年以来的3次LPR非对称下调，反映出政策层面对房地产行业态度的明显转变。5年期以上LPR较1年期LPR多下行20BPs，二者利差已缩窄至65BPs，接近历史最低值60BPs。LPR下行带动贷款加权平均利率较年上年年末下行35BPs至4.41%，创历史新低。

　　从量的角度看，4月降准0.25%，截至7月底已上缴1万亿元结存利润，相当于再全面降准近0.5个百分点。从价的角度看，7天逆回购利率、1年期MLF利率、1年和5年期以上LPR等重要政策利率均出现不同程度下调。

　　2022年8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

　　1月20日贷款市场报价利率，就是LPR为1年期LPR为3.7%，下调10个基点。5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调。8月22日央行再度降息，此次降息成为了历史最低的一次。

　　降息最大的原因应该就是为了刺激房地产行业的回暖。说明国家开始对房产的低迷开始救市了。这两年因为地产大环境以及疫情的影响对房地产的冲击是相当大的。很多的建筑公司已经没有多少业务，并且出现了资金回收困难，并且开始裁减人员。

　　为提升金融机构外汇资金运用能力，央行决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2%，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。此举向市场释放积极信号，有利于稳定人民币汇率预期，避免出现非理性的超调。

　　当前受美联储加速收紧货币政策影响，美元指数一度突破110关口，引发人民币对美元被动性贬值。下调金融机构外汇存款准备金率，意味着境内金融机构为外汇存款缴存的准备金减少，有助于增加市场上美元流动性，并提升金融机构外汇资金运用能力，有利于人民币汇率的稳定。

　　8月人民银行在缩量续做到期的6000亿元MLF的同时，操作利率下降10个基点。2022年9月15日将迎来6000亿元中期借贷便利（MLF；市场俗称“麻辣粉”）到期，随后的2022年10月、11月、12月还将分别到期5000亿元、10000亿元和5000亿元MLF，成为降准动力。

　　数据显示，本周公开市场共有6100亿元央行流动性工具到期，其中包括100亿元7天期逆回购和6000亿元1年期MLF。从8月份开始，每月MLF到期规模明显上升，7月份只有1000亿元，8月份增至6000亿元。

　　9月15日至12月15日，3个月时间里将有26000亿元MLF到期，占到今年全年MLF到期量的一半还多（57.1%）。此外，2023年1月份，MLF到期量也有7000亿元。历史上，常规做法是对到期MLF进行续做，同时，不乏降准置换MLF的案例。

　　金九银十没来

　　9月份以来，30大中城市商品房成交面积同比去年同期，仍下滑两成左右。反映出8月份LPR降息并未明显促进楼市回暖，主要源于两个因素，2022年至今，降息幅度不足以扭转市场预期。烂尾楼与停贷事件，扰动购房者与金融机构信心。

　　2022年至今，降息幅度不足以扭转市场预期，购房者持币观望。2022年以来，5年期LPR累计下调35BP，幅度不小。但对于楼市基本面较好的一线城市来说，“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在。

　　“保交楼”关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目，保障期房的顺利交楼。从目前进展来看，各地政府有意愿推进保交楼，部分优质项目得以市场化盘活。但地方财政压力较大，难以拨出更多资金填补预售资金已被挪用、资质较差的烂尾项目的资金缺口。

　　中指监测，今年以来，全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。7月末中政会议提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱。8月央行降息及国常会进一步释放积极信号，修复市场信心。

　　9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。从市场表现来看，除个别城市外，多数城市市场预期恢复有限。中指监测数据，2022年中秋假期期间（9月10日-9月12日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年中秋假期（9月19日-9月21日）下降31.6％。

　　2022年中秋假期（9.10-9.12）代表城市新建商品住宅成交情况

　　部分城市如深圳、上海等城市受政策环境优化、疫情得到有效控制等因素带动，市场活跃度略有好转，但多城市新房成交规模较去年中秋假期降幅仍较大，长沙、西宁、南京等地降幅均在七成以上。7月以来市场活跃度下降，8月市场低温运行。

　　9月开局市场表现不及预期，上周（第37周）重点城市商品住宅成交面积同比降幅超三成。7月以来，市场供应季节性走弱，叠加需求集中释放后入市节奏回归、集中网签因素减弱、“断供”影响市场预期等。

　　重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅普遍在20％以上，9月以来，多地疫情反复进一步拖累了市场恢复节奏。诸葛找房监测数据显示，重点14城新房成交3477套，较去年中秋假期小幅下降5.34%，与今年端午假期成交相比，下降8.23%。

　　部分热点城市率先修复。佛山新房成交841套，较去年中秋上涨68.2%。其次为武汉，成交409套，较去年上涨63.6%。深圳表现也不俗，中秋成交338套，较去年同期上涨27.5%。相较于新房市场，二手房成交表现要更加优异。

　　监测数据显示，重点6城二手住宅成交490套，较去年中秋假期上涨19.5%。其中，东莞、深圳、杭州、佛山均上涨，东莞、深圳涨幅更是较去年中秋假期翻倍。由此可以预见，在本轮下行周期中，二手房将先于新房市场复苏。

　　按照9月前2周的销售成交数据看，即使降准、降息、房贷反弹、地方政策松绑、供应增加，由于市场未见底、房企价格调整与政策松绑力度小、疫情、购房者信心未恢复，今年楼市金九银十会依然缺席。

　　M1回落

　　M1反映着经济中的现实购买力。M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃。若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。

　　M1、M2的变化，上涨、下降，都会影响到未来货币政策的变化，是降准、降息的先行指标。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险。M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。

　　2022年8月末M1同比增长6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增长3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。

　　8月末，广义货币M2余额259.51万亿元，同比增长12.2%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和4%。狭义货币(M1)余额66.46万亿元，同比增长6.1%，增速比上月末低0.6%。

　　M1呈现回落趋势。2022年8月末M1-M2剪刀差扩大至6.1%、7月5.3%、6月末5.6%，低于5月末的6.5%。说明8月较7月剪刀差扩大0.8%，7月5.6%收窄0.3%。M2走高、M1同样走低，剪刀差扩大。

　　8月新增社融2.34万亿（前值7561亿），新增人民币贷款1.25万亿（前值6790亿）。社融存量同比增长10.5％（前值10.7％），M2同比增长12.2％（前值12％），M1同比增长6.1％（前值6.7％）。

　　回顾历史来看，当M1同比与M2同比的剪刀差小于-5％时， PMI指数或低于50％或趋势回落。究其原因，M2同比大致对标企业资产的增速，M1同比则反映了企业的持币意愿。

　　M2加快

　　2022年8月末M2同比增长12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。

　　2021年8月扩大，9月反弹，10月再反弹，11月降速，12月反弹。2022年8月继续扩大，7月反弹、6月增速扩大，5月又扩大、4月反弹、3月上涨、2月下降、1月上涨。

　　M2创逾6年新高，“稳增长”背景下流动性水平充裕，主要原因是信贷投放加快、财政支出加快、非标融资压降放缓。增加基础货币投放，带动企业部门存款明显增加。

　　反映国内货币供应量充足，实际上是国内稳健货币政策更加积极，先后出台一系列增量政策工具，信贷放量，包括降准、专项再贷款、上缴结余利润1万亿、MLF。

　　广义货币（M2）余额同比增速连续6个月回升，达到6年以来的最高增长水平M1同比增长6.1%，创2021年4月以来新高，反映企业短期存款明显增加。反映企业活动活跃度增强，企业短期现金流有所改善。

　　房贷反弹

　　2022年8月人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增390亿元。分部门看，住户贷款增加4580亿元，其中，短期贷款增加1922亿元，中长期贷款增加2658亿元。住户贷款、个人住房贷款环比反弹。

　　住户贷款增加4580亿元，其中代表个人住房贷款的中长期贷款增加2658亿元，同比下降，说明居民贷款需求回落。其中短期贷款稍微增加，依然反映消费贷款意愿下降。中长期贷款增加，说明房地产市场正在筑底、探底过程。

　　8月新增信贷、社融规模反弹，主要原因当前宏观经济修复势头温和，贷款需求疲弱逐渐回升。6月、7月楼市转冷，8月楼市稍微转温，对居民和企业中长期贷款都会形成一定影响，预计9月房贷会反弹。

　　房贷占比腰斩

　　2022年8月人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增390亿元。住户贷款增加4580亿元，代表个人住房贷款的中长期贷款增加2658亿元，占新增贷款分别为36%、21%（7月17%、21%，6月30.18%、14.59%）。

　　2022年前8月全国新增人民币贷款15.61万亿元，同比多增5540亿元。创1987年以来同期的历史最高纪录。住户贷款增加2.7597万亿元、个人住房贷款新增1.9744万亿元，占新增贷款15.61万亿元的17%、12%。

　　2022年上半年全国新增人民币贷款13.68万亿元，同比多增9192亿元，创1987年以来同期的历史最高纪录。住户贷款增加2.18万亿元，其中个人住房贷款新增1.56万亿元，占新增贷款的15.93%、11.40%，创2015年以来同期历史最低纪录。

　　2021年上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。分部门看住户贷款增加4.58万亿元，其中代表个人住房贷款的中长期贷款增加3.43万亿元，分别占新贷款的比例达到35.89%、26.88%。

　　房企资金趋势

　　8月16日监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保。其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

　　8月31日证监会表示，近期证监会会同国家发改委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括将尽快推动首批扩募项目落地。推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体等。

　　近期出台政策对于个别优质房企而言是极大的利好，于大部分房企而言政策的信号意义大于实际拉动作用。未来示范性民企名单仍有可能扩大，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。

　　有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域。8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。其中债券发行了139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。

　　苏州高新旗下的物业公司苏新服务于8月24日完成了IPO，万科旗下的物业公司万物云也在期后的9月1日通过了上市聆讯。因此截至2022年8月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和20家。

　　8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融资量已连续5月环比减少，可见房企融资难问题仍然突出。境内债权融资237亿元，环比减少48.4%，同比减少52.2%。

　　境外债权融资30.77亿元，环比增加5.4%，同比减少78.7%。本月资产证券化融资46亿元，环比增加15.5%，同比减少75.1%。8月房企发债139.7亿元，环比减少63.1%，同比减少63.6%。其中，8月没有境外发债，房企境外发债仍然持续低迷。

　　境内发债139.7亿元，环比减少60.1%，同比减少46%。其中公司债发行38亿元，环比减少77.2%，同比减少73.4%。中期票据发行98.7亿元，环比减少34.3%，同比增加175.7%。境内发债主体基本为央企国企，除万科、龙湖等部分经营情况良好的民营房企。

　　当前，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。2022年前7月，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%，与前6月的25.3%相比略有扩大，整体规模依然处于历年较低水平。

　　货币政策趋势

　　预计央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持流动性适度合理，实现货币信贷及社会融资规模平稳适度合理增长，并推动企业实际贷款利率和综合融资成本持续回落。

　　下一步为有效激发实体经济贷款需求，巩固经济修复势头，政策面或将在以下几个方面重点发力。首先是推动降低社会融资成本。其次是督促政策性开发性银行尽快落实新增8000亿元信贷额度和3000亿元金融工具，又增加3000亿元，支持基建投资提速。

　　三是充分挖掘各项结构性货币政策工具潜力，加快相关贷款投放，推动信贷总量增长。四是加大对银行考核力度，引导金融机构增加对实体经济的贷款投放。预计三四季度继续实施降准、降息的概率增大，未来货币政策还是否值得期待。

　　当工业企业利润同比为负的情境下，通常对应企业ROA的快速下滑，央行调降融资成本的必要性上升。未来PPI预计持续回落，工增同比难以明显改善，未来一段时间工业企业利润同比若持续为负，政策利率有调降的必要性。

　　当下不适宜用大幅扩表的方式提供流动性，考虑到各类公开市场操作、再贷款、再贴现。未来五个月（2022年9月~2023年1月）MLF的到期量约为3.3万亿，2022年前8个月，MLF的到期量仅为1.95万亿，推断来看，未来央行再度降准的概率大，边际提升。

　　预计后续货币、信贷、房贷政策层面将继续发力，增量会是水涨船高的趋势。同时进一步采取措施托底经济发展，稳定企业，对未来经济增长的预期，提升企业信贷需求，M2和社融增速有望回暖，大概率仍将在“10”以上区间内运行。