丁祖昱：三部门再发文稳地产，直击房企预售资金痛点

　　2022年11月14日晚间，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》）。

　　《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

　　简单来说，就是房企可以通过保函提取预售资金，从而改善企业的流动性。

　　“金融十六条”刚发布没几日，房地产市场再迎利好，释放出极强积极信号。

　　该《通知》的发布，说明国家对目前房企出现的问题看的比较清楚，政策方面还是希望可以保住企业主体，稳定整体市场。“银行保函”置换“预售资金”的模式可以说是抓到了一个非常大的痛点，对房企来说是非常好的支持。

　　2022年11月14日，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

　　《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　置换金额最高为“保交付”资金额度的30%

　　《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

　　监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

　　置换金额不得买地、新增其他投资、偿还股东借款

　　《通知》要求，通过保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

　　预售资金虽然归属于开发企业，但与其他一般自有资金性质完全不同。原则上，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目的施工进度进行拨付。

　　在过去的实际发展过程中，预售资金对撬动企业规模发展至关重要，是房企非常重要的现金流。

　　2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，在此背景下，预售资金可提取比例降低、提取难度加大，不仅限制了企业的发展，更是进一步加大了偿债压力。

　　据部分企业数据披露，其预售监管资金均达到数百亿元。恒大2022年保交楼新年开工动员大会上，许家印就曾透露目前恒大的预售监管资金已有500多亿元。

　　据CRIC对2021年企业年报数据梳理发现，88家重点上市房企中，有47家房企未明确披露预售监管资金情况，41家房企在财务附注中披露了相关预售监管资金，在披露预售监管资金的41家房企中，只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内。

　　通过比较这41家房企与未披露房企的数据，可以发现这41家房企的受限制现金占到了总现金的29%，占比几乎是未披露房企的两倍。同时，受限制现金比例同比增加了5个百分点，增速更快。

　　由此可见，预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响短期的偿债压力。

　　2022年，为了维稳房地产，促进市场回暖，利好政策频出，虽然部分城市已出现对之前过严的预售资金监管微调，但对整体流动性释放预计效果有限。

　　此次中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行的联合发文，从国家层面对预售资金监管进行了松绑，可以说从国家层面来看，还是要保住企业主体，改善企业流动性，稳定整体市场。

　　在此之前，预售资金监管政策相对来说比较呆板，太过固化，没有根据实际情况给予相应灵活的操作，地方政府从主体责任角度宁愿多留存、监管一些预售资金，也不愿意给房企一些相应的便利，使得部分企业总体安全，但处于流动性风险边缘。

　　需要注意的是，《通知》要求的“优质房地产企业”目前尚未明确，如企业总体安全但曾出现过违约、展期的企业是否能申请？

　　我们认为，政策的本意应是解决企业流动性问题，帮助能够度过难关的企业恢复“造血”能力。

　　继全国性的强力政策“金融十六条”后，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布“预售资金松绑政策”，不仅对行业信心的恢复注入了强心剂，企业生存环境也将迎来较大改善。

　　近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。

　　未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷潮”或将按下“暂停键”，优质企业也有望持续提升其行业份额。