谢逸枫：颤抖吧！前10月全国卖地收入呈现断崖式下跌

　　11月16日，一份财政部门的全国财政收入数据显示，前10月全国国有土地使用权出让收入4.4027万亿元，同比下降25.9%。前9月3.8507万亿元，同比下降28.3%、前8月3.3704万亿元，同比下降28.5%、前7月2.8279万亿元，同比下降31.7%。

　　上半年2.3622万亿元，同比下降31.4%、前5月1.8613万亿元，同比下降28.7%。前4月1.5012万亿元，同比下降29.8%。一季度1.1958万亿元，同比下降27.4%，前2月下降29.5%。尽管土地收入增速跌幅收窄，收入减少，堪称断崖式下跌。

　　值得注意的是笔者翻阅1987年以来记录全国土地收入的数据发现，前10月全国国有土地使用权出让收入4.4027万亿元，同比下降25.9%。2022年，创下同期历史增速的最低纪录，跌幅保持高位，可谓是罕见。

　　值得注意的是全国国有土地使用权出让收入、增速下降的同时，商品住宅的土地供应面积、成交面积纷纷下降。过去十五年期间的土地价格疯狂上涨，年均30%以上飙升，意味着未来的房价面临着上涨的压力。

　　其一是2022年前10月全国卖地收入4.4027万亿元，同比下降25.9%，跌幅收窄。卖地收入占地方基金4.8537万亿元的90.70%，占到地方财政9.3392万亿元的47.14%，占到全国税收14.2579万亿元的30.87%，占到全国财政17.3397万亿元的25.%。

　　加上土地与房地产相关的五项税收1.6365万亿元，共计6.0392万亿元。前9月5.3137万亿元、前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元。前10月地方基金预算本级收入4.8537万亿元、前9月4.2588万亿元，同比下降26.4%、前8月3.9979万亿元，同比下降25.5%。

　　原因是全国地方性基金预算本级收入跌幅大，土地收入的增速下降大。前10月全国地方性基金预算本级收入4.8537万亿元，同比下降24.3%（前9月下降26.4%）。因为其中前10月国有土地使用权出让收入44027亿元，同比下降25.9%。

　　其二是2022年前10月全国卖地收入4.4027万亿元，同比下降25.9%，跌幅收窄。卖地收入占到地方财政9.3392万亿元的47.14%，占到全国税收14.2579万亿元的30.87%，占到全国财政17.3397万亿元的25.%。

　　说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源，100块钱是地方财政收入，47元源自土地收入。毫无疑问的是土地收入对于地方财政的重要性，在数据中是最好的证明，背后的重要性，直接体现在城市、基建、水利、教育、保障性住房等方面。

　　其三是前10月土地与房地产相关的五项税收1.6365万亿元，前9月1.4630万亿元、前8月1.3336万亿元、前7月1.2392万亿元、上半年1.0862万亿元，占全国税收14.2579万亿元的11.47%，前9月11.76%、前8月11%、前7月12.07%、上半年12.69%。

　　值得注意的是除了土地与房地产相关的五项税收外，如果加上企业所得税、个人所得税等5项税及房地产相关的建筑业税收，占到全国总税收入的20%。

　　房地产的税收对税收有多么地重要，意味着地方税收100块收入里面，土地和房地产相关税收贡献11块钱，包括5项税收（住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税，100块收入里面，实施贡献达到20元。

　　如果土地与房地产、建筑业相关税收的总收入看，占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对财交贡献收入更高。土地和房地产相关税收表现维持低迷，继续拖累整体财政收入，但整体降幅有所收窄，基本对应部分地区拿地情况的好转。

　　值得注意的是土地和房地产相关税收的跌幅呈现分化，有的出现跌幅收窄。土地和房地产相关税收中，契税4760亿元，同比下降25.4%，前9月下降27.1%、前8月同比下降28.7%。土地增值税5588亿元，同比下降8.3%，前9月下降8.9%，前8月同比下降9.9%。

　　房产税3027亿元，同比增长10.5%，前9月12.8%、前8月13.3%、前7月同比下降14%。耕地占用税1089亿元，同比增长25.1%，前9月26.3%、前8月29.8%。城镇土地使用税1901亿元，同比增长6.3%、前9月8%、前8月8.7%。 契税、土地增值税的增速下降，与销售成交大幅度下降有直接的关系。

　　其四是前10月全国卖地收入4.4027万亿元，同比下降25.9%。如果加上前10月全国土地与房地产相关的五项税收1.6365万亿元，共计6.0392万亿元。前9月5.3137万亿元、前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元。

　　简单讲前10月，全国房地产总收入6.0392万亿元，占到地方财政9.3392万亿元的64.66%，前9月63.85%、前8月63%；占到全国税收14.2579万亿元的42.35%，前9月42.72%、前8月41%；占到全国财政17.3397万亿元的34.82%，前9月34.69%、前8月34%。

　　究竟是什么概念，说明房地产总收入，超过地方财政收入的一半。意味着地方财政100块收入里面，房地产就已经贡献64块钱。如包括房地产领域的其他5项税收，房地产总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财的比例更高。

　　其五是土地出让金不包括在“全国一般公共预算收入、地方一般公共预算收入，是包括在第二本财政账本全国性基金预算收入、地方性基金预算收入。这是地方财政收入的主要来源之一。

　　2022年前10月全国卖地收入4.4027万亿元，同比下降25.9%，跌幅收窄。卖地收入占地方基金4.8537万亿元的90.70%，前9月90.41%，前8月90%、前7月90.55%。占到全国性基金预算收入入5.2166万亿元的84.39%，前9月83.89%，前8月84%、前7月84.7%。

　　前10月，全国房地产总收入6.0392万亿元，前9月，全国房地产总收入5.3137万亿元，前8月4.7040万亿元、前7月4.0671万亿元。值得注意的是还有其他五项有关房地产税收未统计在内，否则占到全国政府、地方政府性基金预算收入指标更高。

　　一般公共预算的收支缺口，主要通过三部分来抵补。一是通过财政赤字来抵补，2022年财政赤字目标为2.8%。二是预算稳定调节基金和地方财政结转结余资金。三是政府性基金预算、国有资本经营预算调入资金。

　　其六是按照中指数据显示，2022年1至10月，全国300城市土地出让金总额为3.04万亿元，同比增加约43%。10月全国300城市土地出让金总额为3722亿元，环比减少14%，同比增加132%，成交楼面均价2316元/平方米，环比减少12%，同比增加66%。

　　中原数据显示，截至2022年10月底，卖地最多的100个热点城市合计卖地11105宗，合计卖地金额约2.59万亿元。而2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地12280宗，卖地金额高达约3.75万亿元。由此可见，热点城市卖地金额同比少了31%。

　　2022年1-10月只有杭州、上海、北京、成都、南京、广州6个城市土地出让金额超过千亿，而去年同期则有9个卖地金额超过千亿城市。相比2021年，2022年的土地市场集中供地低迷，影响了土地销售数据。

　　中原数据显示，2022年前10个月，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额为25873.1亿元，同比下降31%。分城市来看，杭州、北京、上海、成都以及南京等5个城市的卖地金额均超过千亿元，去年同期则有9个城市卖地金额超过千亿元。

　　2022年1月至10月，TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅收窄1.7%。销售市场的下行，是房企拿地热情不足。没有拿地，主要都是忙于消化在售项目，每个月的销售目标都达不到拟定目标，没有多余资金用于买地。