丁祖昱：房租已连续4个月下跌，个人房源和长租公寓怎么选？

　　租房，已成为年轻人绕不开的话题，而且几乎每个人都有过租房的经历。

　　国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，从中国城市家庭住房来源来看，约有四分之一的家庭租房居住。一线城市租房比例更高，比如北京租房家庭比例已经超过了40%。

　　租房的主力人群已经转变为90后和95后的年轻一代，占比达到了68%。年轻一代对长租的意愿增强，而且他们更加注重生活品质和仪式感，更愿意为美好居住体验买单。

　　还有一部分高收入人群也是租房主力，他们往往为了通勤便利，选择在工作单位周边就近租房生活。

　　关于租房，年轻人普遍关心租金是否涨了？涨了多少？个人房源和品牌长租公寓该怎么选？

　　在最新一期的丁祖昱直播间，对今年的租房市场进行了全面剖析。

　　从租赁市场行情来看，受季节及疫情的影响，租赁市场仍处于淡季，租金价格持续走低，这对租房者来说实际是利好，这说明租房成本在下降。

　　克而瑞租售最新数据显示，11月，55城个人房源租金为32.46元/平米/月，连续四个月持续下跌，环比下跌0.95%，同比下降2.41%。租赁市场活跃度依旧较低。

　　从重点城市来看，除了乌鲁木齐、郑州等城市受疫情影响，房源紧缺，因此租金环比出现小幅上升，其他一线及二线核心城市租金依旧呈现下跌趋势。

　　11月，重点8城中只有北京和成都两个城市租金环比上涨，其他六个城市租金普遍下跌，其中武汉租金降幅最高，降幅达到了4.45%。

　　同比来看，上海、北京等一线城市较去年同期来看，仍旧维持正向增长，广州、深圳、南京、

　　杭州、武汉、成都六城房租同比均负增长，其中武汉房租同比降幅达到了13.14%。

　　克而瑞租售总经理王伟解释，租金的下降主要是疫情带来的人口流动性下降所致，需求端减少，但市场供应端可租房源规模并没有少，租房的可选择性增加。

　　此外，对租金的影响还有其他三方面的因素。

　　其中地理位置及交通是影响房租的最主要因素；配套及房子本身的品质是除了地理位置及交通之外的第二主要因素；此外，租房淡旺季、租客的支付方式都会对租金产生一定的影响。

　　相对比个人房源租金，集中式长租公寓租金普遍较高，但租金变动整体较为稳定，一线城市受到疫情和保租房相继入市影响，集中式长租公寓租金均呈现下跌趋势。

　　克而瑞租售数据显示，重点8城11月集中式公寓租金涨跌参半，四大一线城市租金环比均呈现下跌趋势，其中上海环比下跌1.79%，而武汉集中式公寓租金则涨了3.72%。而分散式公寓租金各城市间涨跌分化，环比广州跌幅最大，达到了10.42%，而杭州同比跌幅最大，达到了30%以上。

　　至于长租公寓租金为何比个人房源租金要高？对此朗诗寓总经理章林解释称，长租公寓的租金讲究坪效，区别于个人房源，长租公寓在空间打造上会设置共享空间，同时配备免费服务设施等，另外还有一些增值服务，比如健身房和影音室。因此，长租公寓每平米租金会更高，在产品打造上建筑面积一般会控制在20-35平米不等，以实现租客可接受的总价。

　　当前90后和95后的年轻一代已成为租房的主力人群，占比已经达到了68%。这部分人群更加注重生活品质和仪式感，也更愿意为更好的居住体验买单。

　　在朗诗寓总经理章林看来，个人房源和长租公寓各有优势，整体而言，长租公寓是一种性价比更高的选择。

　　比如，长租公寓作为机构化运营，通过线上招租更符合年轻人消费习惯，同时租期灵活，一般在1个月到12个月、15个月和24个月不等，满足各类不同客户需求，通过共享空间打造，整体居住的氛围感更强。更为重要的是，长租公寓续约或换租方便，租金也能够得到保障。

　　实际上，个人房源具备了长租公寓不具备的优势，即便利性和可达性。

　　根据住房和城乡建设部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院、百度地图联合发布的《2022年中国主要城市通勤监测报告》（以下简称《报告》），2021年，主要城市平均通勤时耗为36分钟，北京仍然是单程平均通勤时耗最长的城市，达到48分钟，上海单程平均通勤时耗为40分钟。

　　对于租房一族来说，通勤的便利性仍然是一项重要的影响因素。

　　最终到底是选择个人房源还是长租公寓，仍然要看租客的核心诉求是什么。如果是追求居住质量和更多私人空间以及便捷迅速的入住服务，那么长租公寓会更有优势；如果是追求生活氛围和通达性，那么个人房源会更符合要求。

　　选择长租公寓该怎么选？

　　租房时多查看品牌历史和口碑是首要的，毕竟近些年长租公寓爆雷新闻层出不穷。确定好品牌然后根据自己的预算以及工作通勤时间需要再去选择合适的项目。

　　此外，除了个人房源和长租公寓，目前越来越多城市租房市场还有政策性租赁住房可供选择，比如公租房、保障性租赁住房和人才公寓。

　　对于租房一族来说，最重要的确定对租房的认知。如果租房只是买房的过渡，那么就要控制租房占总收入的比重，一般我们认为租金占收入的三分之一是一个安全线。在有限的租金预算内去寻找更高性价比的房屋，同样也要接受牺牲一定的通勤时间以及居住品质。

　　如果可以接受租房作为长期居住满足的方式，可提高一定的房租支出，选择更好品质的房源，选择愿意更长租期的房源入住。

　　租房生活正在被重新定义，越来越多的年轻人逐渐接受租房生活，并愿意为居住品质买单。

　　目前租赁市场的可选择性也在逐渐增多，尤其是各地保租房的加速供应，对市场租金的平抑作用将进一步显现，未来一段时间内租赁市场都将处于淡季，预计12月租金还会进一步走低，这对租房一族来说是节省成本的好时机。

　　可以预见的是，在“租购并举”“租购同权”政策不断深化过程中，我们也将迎来一个全新的租房时代。