丁祖昱：房企拿地“透支”，集中供地陷入“低迷”困境

　　临近12月中旬，22个典型城市基本已完成了2022年第三轮集中供地。与以往不同的是，今年不少城市都进行了4-6轮供地，这一变化也让集中供地的界限越来越模糊。

　　与2021年相比，土地市场仍深陷调整期，热度一路下滑。2022年集中供地整体呈现四大特点：

　　1成交规模逐轮递减，供地计划的完成率偏低；

　　2土拍政策一路宽松，但效果毫无起色；

　　3城投依然“托底”，除城投、央国企以外的企业，今年投资基本暂停；

　　4城市分化进一步加剧。

　　集中供地初衷为了抑制土地市场过热，到今天不断放松政策刺激土地市场热度，随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，无论是从成交量还是市场热度来看，集中供地的城市名单或将调整。

　　自2021年下半年以来，房地产市场热度一直走低，多家规模房企遭遇流动性危机，楼市成交规模持续下行。尤其是2022年，市场仍在“筑底”，土拍热度并未出现预期的“回暖”。

　　此背景下，土拍规则也在这两年间也经历了过山车式的调整，呈现“松—紧—分化—更松”的变动趋势。各地土拍门槛相继放低，加大中心城区土地供应、降资质、降地价、提限价等措施纷纷出台，但整体效果并不显著。

　　CRIC数据显示，22个重点城市2022年前三轮集中供地中，中心城区的供地比重均在48%以上，比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。

　　第三批次集中供地更为明显，更多城市采取了“少而优”的土地供应方式，半数以上重点城市中心城区供地比重超过五成。

　　典型如杭州，第三轮推出的19宗涉宅地有15宗位于主城区，中心城区供地比重高达79%，包括钱江新城二期、艮北、申花、西兴等热门地块，最终19宗地块中有8宗触及上限价格进入一次报价阶段，触顶率达42.1%，超过了首轮的38.3%、二轮的26.7%。

　　此外，合肥、宁波、苏州等城市中心城区供地比重也处于高位，多在65%以上，比前5轮集中供地中心城区供地比重明显提升。

　　2022年第三季度以来为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低拍地资质、减少土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。比如成本方面，最直接的就是竞买保证金比重逐渐下降，典型如苏州，竞买保证金比例由去年二轮的30%-50%降至去年三轮的30%再降至今年的20%，对房企的资金要求明显放松，保证金比例一再下调。

　　事实上，经历了多轮土拍规则的调整，许多城市土拍规则已经松无可松，降资质、降成本、増利润空间等已经成为常态。

　　尽管土拍门槛明显下调、盈利空间增加的情况下，房企拿地积极性并未充分调动。

　　重点城市2022年第三轮集中供地整体溢价率仅有2.5%，较2022年第一、二轮溢价率明显下调，而对比2021年首轮14.8%的高溢价更存在较大差距。以广州为例，2022年第三轮土拍整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，且仅有2宗地块溢价成交，流拍率高达25%。

　　2022年整体土地成交规模显著下降，多数城市供地计划完成率偏低，截止11月15日，已完成三轮土拍的城市总成交规模为3460万平方米，总成交规模也多不及前两轮。

　　截止11月中旬，已完成第三轮集中土拍的18个城市，合计成交建面约3460万平方米，即使考虑还未开拍的郑州、长春、重庆和沈阳，22城第三轮集中成交体量预计仍不足4000万平方米。成交幅数也降至新低，18城共成交326幅地，即使郑州、重庆、长春及沈阳等出让地块全部成交，也难以追平上一轮。

　　在加大中心城区土地供应结构的背景下，大部分城市22年第三批次土地集中成交规模较上一轮出现收缩，诸如南京、杭州、无锡、宁波等城市第三轮成交规模较上一轮降幅都在四成以上。

　　在土地成交规模明显缩减的影响下，大部分城市2022年供地计划完成率明显偏低。

　　具体联系各城市的2022年供地计划来看，三轮供地结束后，仅上海成交规模占全年住宅用地计划供应量的比例刚刚达到八成，多数城市的供地计划完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市场相对较热的城市也是如此。典型如武汉，前三轮成交土地规模占全年计划供应量的比例仅在四分之一左右。

　　各城市热度分化，已完成前三轮集中供地的18个城市成交地块的平均溢价率仅2.6%，较第二批次下降了1.5个百分点，降至集中供地以来的最低。

　　18个完成第三轮集中土拍的城市中，溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市，而有9个城市的平均溢价率不足1%，其中无锡、长沙和济南第三轮集中成交地块则均是以底价成交，土地市场热度降至谷底。

　　具体按照溢价率水平来划分，这些城市大致可以分为四类：

　　（1）延续高位型，即每轮溢价都在5%以上的城市，包括合肥、杭州两个城市；

　　（2）回温型，包括北京、宁波两个城市，第三轮集中成交的溢价率水平均回升至5%以上，且达到了三轮最高；

　　（3）降温型，包括了多数城市，比如深圳、上海、广州、成都等二轮热度较高的城市；

　　（4）持续低温型，三轮集中成交溢价率均为超过2%的城市，包括青岛、天津、武汉、无锡、长沙和济南等城市。

　　此外，延期、撤牌、流拍的土地占仍较上一轮明显上升，比重由第二轮的8.0%上涨至10.9%。第三轮集中成交的346宗住宅用地中，仅75幅以溢价成交，占比还不足四分之一，换而言之，超过七成地块均是底价成交。

　　在一系列调整下，京、沪部分郊区地块盈利可观。在市场热度持续降温下，为了吸引房企参拍，部分城市的住房限价也进一步抬升，包括北京、上海等一线城市也上调了部分郊区地块的住宅限价来提升预期，南京等城市更是直接取消住宅限价，第三批次成交地块入市时直接按照品质定价。

　　在限价进一步上涨的背景下，2022年第三轮集中成交项目的利润空间也维持在宽裕水平，多数城市的地房比低于0.5，房地价差也基本都在万元以上。

　　在高房价城市的中心城区住宅用地成交增加的影响下，2022年第三轮集中成交地块的盈利空间较上一轮进一步走高：平均地房比水平仍在0.46，较第二轮大致持平；平均房地价差也进一步走高，并上涨至集中供地以来的最高点。

　　从企业拿地的角度来看，不同类型的企业投资力度的走势还在进一步分化。

　　不仅民企投资保持低位，国央企投资也显露出“疲态”，今年第三轮的投资有所下滑，“托底”的仅剩城投公司。

　　2022年到目前为止已经基本完成的三批次集中供地，央企、民企的第三轮集中供地与前两轮相比均呈现下降的走势，尤其以央企第三轮投资力度下降明显，拿地金额与首轮相比下降了34%，与次轮相比下降了53%。城投公司的投资力度逐轮提升，拿地金额与首轮相比提升37%，与次轮相比提升4%。

　　百强房企第三轮仅两成企业仍在拿地

　　百强房企的投资动态对于楼市变化而言可谓先行指标，从两年的集中供地情况来看，百强房企拿地的总金额、以及占比变化都呈现相似的“高开低走”趋势。

　　2021年的三轮集中供地中，百强房企参与（即包含独立拿地和联合拿地）的投资金额占比逐次下降，从第一轮的75%降至第三轮的36%，2022年前三轮集中供地表现也较为相似，首轮百强占比达到55%，第二轮降至54%，第三轮继续跌至40%。

　　百强房企在集中供地中的投资主要有两大特征，一是投资力度的锐减、二则是内部分化的加剧。

　　随着集中供地的持续进行，仍活跃在土地市场的房企越来越少，因此百强房企投资的集中度持续提升。具体数据来看，2021年首次集中供地中，百强房企大多积极参拍，百强房企中拿地金额10强拿地占比为43%，随后第二、第三批次分别提升到62%、63%；到2022年的第三轮集中供地时，百强房企中仅有28家房企拿地，拿地金额TOP10的房企占了百强总金额的65%。

　　城投投资更加中心化

　　与其他类型的房企相比，城投在集中供地中体现出了较为“反周期”的拿地走势，投资金额和占比逆势走高。

　　2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金额从1228亿元提升到3021亿元，占集中供地总成交金地的比例也从12%上升到50%。

　　2022年市场整体转冷，前三轮集中供地中，城投公司的拿地金额从1488亿元提升至2037亿元，占比则从30%逐步涨至44%。

　　除了总投资力度持续增加以外，城投公司在集中供地中的投资变化还有以下两大特征：城投公司拿地中底价成交幅数的占比持续增加；拿地的平均楼板价也持续走高，说明城投拿地逐渐从一般的地块向优质地块转变。

　　集中供地短期内不会被取消，但政策持续宽松的空间已经很有限，随着集中土拍轮次的进一步增加而逐渐淡出，整个土地市场仍然会保持低位运行。

　　城市分化加剧之下，一线、准一线的核心地块仍是房企争夺的重点，短期城投也仍将是土地市场的重要支撑。企业拿地角度看，短期仍会保持央国企强势、城投托底、民企隐身的格局，对于因现金流而投资几乎停滞的企业，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握与城投合作开发、合作拿地、轻资产运营的机遇。

　　短期的不拿地只是应对当前行业风险、企业风险的一种手段，想要熬过行业寒冬，企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。

　　在城市选择趋同的情况下，深耕城市群是上策，投资聚焦在核心一二线城市。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地，市场份额将稳中有升。并且，在建设现代化都市圈过程中，核心城市与卫星城市市场价值将重构，这也是未来企业投资的重点。