谢逸枫：房地产底部继续探底！前11月全国房贷复苏缓慢

　　文/谢逸枫12月12日晚，一组金融主管部门的信贷数据显示，2022年1月-11月，人民币贷款累计增加19.71万亿元，同比多增1.09万亿元。11月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元。

　　相比2022年10月6152亿元的新增规模，出现回暖。其中企业中长期贷款增长强劲，占到了11月新增人民币贷款的六成，企业短期贷款则出现了减少。住户部门贷款告别了10月的负增长，其中居民中长期贷款较10月出现回暖。

　　即使2022年11月新增贷款、居住贷款、个人住房贷款比10月有所增长，回暖，同比依然是下降。由于市场缺乏流动性，企业负债大，经营收入下降，表明实体需求尚未真正确立拐点。而房地产底部继续探底，探底周期拉长趋势不变。

　　11月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元。其中11月住户贷款增加2627亿元，短期贷款增加525亿元，代表个人住房贷款的中长期贷款增加2103亿元。说明住户部门贷款告别了10月的负增长，个人住房贷款较10月出现回暖。

　　11月房地产市场销售未见明显好转，一系列稳房地产市场举措效用的发挥还将集中体现在供给端，购房者观望情绪浓厚，11月居民中长期贷款同比少增幅度大。随着稳房地产融资、需求端的政策实质落地下，政策效果有一定的显现。

　　受疫情新发多发、利率上行、国内外需求同步走弱和前期出台的准财政刺激政策支撑作用减弱等因素的叠加影响，11月社融、信贷增速均超预期回落，且结构上居民信用收缩压力加剧，反映出房地产、消费持续疲弱，需政策加大力度稳定预期、提振信心、支持恢复。

　　当前实体有效需求不足仍待提振，决定货币政策维持宽松仍有必要，但疫情防控优化等政策对未来经济恢复形成支撑，预计短期内货币宽松大幅加码的概率不大，重点聚焦加力稳地产和加大对普惠、绿色、科创等领域的结构性支持力度。M1回落

　　2022年11月末M1同比增长4.6%，10月5.8%、9月6.4%、8月6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增长3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。

　　11月末，M2余额264.7万亿元，同比增长12.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.6%和3.9%。M1余额达到66.7万亿元，同比增长4.6%，增速比上月末低1.2%，比上年同期高1.6%。

　　剪刀差扩大

　　11月M2与M1剪刀差为7.8%，较上月扩大1.8%。10月6%，9月5.7%、8月6.1%、7月5.3%、6月末5.6%。11月末M1同比增长4.6%，增速较上月回落1.2%。

　　由于实体经济不活跃，M1增速放缓，扩大了M2与M1的剪刀差。11月M1与M2增速剪刀差较上月扩大1.8%，由上月的-6.0%走扩至-7.8%。表明宽货币向宽信用的转化面临困难，预示着经济恢复有所放缓。

　　M1与M2“剪刀差”的扩大在一定程度上反映了经济下行压力大背景下，企业投资意愿的情况。若差值较小则表明企业投资意愿较强，资金较好地流入到实体当中。

　　M2回升2022年11月末M2同比增长12.4%、10月11.8%、9月12.1%、8月12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。

　　M2同比增速增长0.6%，依然创逾6年次高。11月稳增长政策继续推进，货币供给支撑M2增速。基础货币增加和理财赎回是M2回升主因，盈利下降和地产低迷拖累M1回落，11月末M2同比增长12.4%，较上月提高0.6%。

　　11月央行大幅增加设备更新再贷款和PSL的投放，导致基础货币增加，再经过货币乘数效应的数倍放大，对M2增速回升形成最主要支撑。受近期债市大幅调整，理财市场遭遇“赎回潮”的影响，居民存款环比大幅多增。

　　受缴税高峰期过去和近期财政支出增加的影响，有利于阶段性增加同时段银行体系存款，有利于M2回升。去年同期基数降低，导致翘尾因素较上月回落0.9个百分点，亦对 M2增速形成支撑。

　　3.4万亿元

　　11月M2同比增长12.4%，说明11月比10月购买力多了3.4万亿元。11月存款准备金下降，越低表示借出去的就会越多，M2是钱累计起来，最大的风险，即杠杆会越大，容易形成金融风险。

　　3.4万亿元放水，目的就是要激活经济，给制造业融资，然后发给老百姓工资，增加收入，以后刺激消费。究竟3.4万亿元去哪里了？11 月全国制造业PMI 录得48%，刷新今年5 月以来新低。

　　前11月固定资产投资增长5.3%，回落0.5%。11社会消费品零售总额同比下降5.9%，前11月下降0.1%，说明3.4万亿元大多没有进入投资和消费，因为增速是负增长，增速回落。

　　11月人民币存款增加2.95万亿，说明M2的钱部分被存在银行。没有存的资金流入渠道看，基本上就是两个地方，楼市、股市。当下楼市没有复苏，剩余就是股市，11月A股总市值比10月增加了6.9万亿元。

　　国家的防疫之财、自救之钱逻辑，首先把大盘盘活了，下面才有生存。眼下最困难是房地产，用最少的代价实现房地产软着陆是最好的，直接发钱成美国的特色，容易形成风险。

　　股市的融资渠道，已经打开，特别是2022年11月份的房企恢复股市融资政策。稳企业、稳就业、稳信心，但是股市的企业获利多，普通老百姓的获利小。11月的降准，进一步放了钱出来

　　目前股市中医药板块的飞扬，和11月、12月“救”房地产如出一辙。值得注意的不是救企业，是企业资本捞钱，通过股市上涨，获得融资、增利，最担心就是跑路。

　　目的是稳住国企、央企、优秀民企，修复风险企业，让债务违约的企业出清。上市房企一样，既卖了房，又赚股钱。因此，大股东分红、套现，用于经营、交楼、买地称为市场现象。

　　房贷转暖

　　11月人民币贷款增加1.21万亿元，同比少增596亿元。分部门看，其中住户贷款增加2627亿元，其中，短期贷款增加525亿元，中长期贷款增加2103亿元。

　　11月人民币新增贷款1.21万亿元（10月6152亿元、9月2.47万亿元、8月1.25万亿元、7月6790亿元），同比少增596亿元。其中代表个人住房贷款的中长期贷款新增2103亿元（10月332亿元、9月3456亿元、8月2568亿元、7月1486亿元），透露出房贷复苏缓慢。

　　2022年前11月人民币贷款累计增加19.91万亿元，同比多增1.09万亿元。其中住户贷款增加3.6727万亿元，短期贷款增加1.1424万亿元，代表住房贷款的中长期贷款增加2.5303万亿。

　　按照11月、前11月楼市的全国商品销售成交、11月全国房价、70城房价数据看，即使降准、降息、9月房贷反弹、地方政策松绑、供应增加，由于政策松绑力度小、疫情、购房者信心未恢复，楼市依然未见底，处于探底阶段。

　　11月份居民部门新增贷款同比减少4710亿元，同比降幅与上月相当，改善有限，且近20个月中有19个月出现同比负增，反映出居民消费和购房需求恢复持续疲弱，居民信用收缩压力仍大。

　　主要原因是受疫情反复、居民增收困难、房地产市场预期尚未明显扭转等因素的叠加影响，居民中长贷同比减少3718亿元，仍是居民部门信贷收缩的主要拖累项。

　　高频数据显示，11月份国内30大中城市商品房成交面积同比减少24.8%，降幅较上月继续扩大，房地产市场依旧偏冷。受疫情多发散发、居民增收就业困难、消费意愿不足和消费场景受限等因素的影响，居民消费恢复或持续放缓。

　　致居民新增短贷同比减少992亿元，同比降幅较上月继续扩大。综合1-11月数据显示，居民短贷和中长贷分别累计同比减少约7300亿元和3.16万亿元。后者降幅持续大幅攀升，居民部门信用收缩压力亟需政策加力缓解。

　　房贷占比腰斩

　　11月人民币新增贷款1.21万亿元（10月6152亿元、9月2.47万亿元、8月1.25万亿元、7月6790亿元），同比少增596亿元。其中代表个人住房贷款的中长期贷款新增2103亿元（10月332亿元、9月3456亿元、8月2568亿元、7月1486亿元）。

　　2022年前11月人民币贷款累计增加19.91万亿元，同比多增1.09万亿元。其中住户贷款增加3.6727万亿元，短期贷款增加1.1424万亿元，代表住房贷款的中长期贷款增加2.5303万亿。前11月住户贷款占新增贷款的18.44%，前10月、前三季度住户贷款占新增贷款的18.86%，前8月占17%。而代表住房贷款的中长期贷款占新增贷款的12.70%、前10月占12.58%、前三季度占12.83%，前8月占12%。

　　11月住房贷款占新增贷款的17.38%，10月5.39%、9月户贷款占新增贷款的13.99%、8月21%，意味着下有所回升。值得注意的是个人住房贷款占新增贷款连续一年以上未回到超过25%水平，意味着银行对于个人住房贷款放松没有恢复到市场正常水平。