丁祖昱：“第三支箭”满月，超30家房企发起股权融资计划

　　2022年11月28日，证监会发布“第三支箭”，在房地产股权融资方面进行了调整优化，时至今日，已有超30家发起股权融资计划。既有规模房企、也有出险企业，包括民企和国央企。

　　从目前披露的房企定增情况来看，面对这一波股权融资的松动，已有部分企业积极抓住机会进行定增，扩大经营优势。还有部分房企，开始通过发行股份或者以现金支付的方式购买资产并募集配套资金，

　　2022年12月21日，证监会会议表示：“落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组”。为非上市房企再增添一条新的股权融资渠道，股权融资呈全行业利好。

　　目前房企销售回款压力仍然巨大，融资环境的持续利好对企业无疑是个好消息。但需要注意的是，鉴于当前房地产企业的估值表现，不超过原总股本的30%对应募集的金额仍然有限，同时定增还可能引发原股东权益摊薄。

　　因此对房企来说，最重要的关键仍在于销售面能否回暖。

　　2022年11月28日，证监会发布“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

　　至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

　　2022年11月29日，福星股份、世茂股份发布了定增计划，成了首批吃螃蟹的人，随后增加北路桥、大名城等规模相对较小的房企，再到天地源和陆家嘴等。

　　据不完全统计，截至目前，已有超30家涉房上市企业筹划股权再融资，既有规模房企、也有出险企业，包括民企和国央企。

　　从用途方向来看，本次房企的定增潮主要集中在三方面：

　　一是，发布定增计划，通过非公开方式再融资，主要用于政策支持的房地产业务，包括保交楼、偿债、补充运营资金等。

　　二是，面对这一波股权融资的松动，积极抓住机会进行定增，扩大经营优势。

　　三是，通过发行股份或者以现金支付的方式购买资产并募集配套资金，涉及并购重组及配套融资。

　　证监会发布的“第三支箭”，是2022年11月11日银保监会发布十六条政策的延续，核心在于“救项目与救企业并存”。

　　不同于信贷和债券政策，此次证监会在股权融资方面的调整同样惠及风险房企。

　　2022年11月28日证监会提出的再融资放开中，A股非公开发行股票的限制条件里，并未包括企业是否债务违约，并且上市房企非公开再融资募集资金被鼓励用于“保交楼、保民生”地产项目，

　　从目前披露定增预案的企业来看，像华夏幸福等债务缠身的出险企业也已成功发布了初步的定增计划。他们的募集资金用途也同样集中在“拟用于公司’保交楼、保民生’相关的房地产项目开发、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等”。

　　我们认为，再融资目的主要还是促进保交楼，化解行业风险，此次对于出险房企的政策覆盖能够帮助企业优化资本结构，进一步推动出险企业的债务风险化解工作。对于出险企业来说是一个宝贵的机会。

　　面对这一波股权融资的松动，已有部分企业积极抓住机会进行定增，扩大经营优势。

　　华发股份、大名城、福星股份等企业发布了相对具体的定增预案，预计将募集资金用于优质项目的开发和建设，并留有不超30%的资金用于企业经营，扩大现有的经营优势。如华发股份将募集的75%资金投向郑州、南京、湛江、绍兴四城的四个项目中；大名城将70%的资金投向上海建设的5个项目中。

　　值得注意的是，华发股份本轮定增中预计募集资金不超过60亿元，是当前披露预案中募集金额最高的企业，其股东华发集团还将参与认购，根据其公布的预案拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过35名特定对象，非公开发行不超过6.35亿股A股股票，募集资金总额（含发行费用）不超过60亿元，华发集团参与认购金额不超过人民币30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的28.49%。

　　除了A股企业进行定增之外，部分港股上市企业也发起了股权融资，包括碧桂园、新城发展、建发国际、合景泰富、德信中国等。他们主要集中在股权配售方面，且由于一直以来对H股的再融资限制没那么严格，此次H股房企进行配股的速度相对于A股更快，如碧桂园在12月7日发布公告拟配发17.8亿股新股份，融资总额约48.06亿港元，于12月14日该配售工作已经完成，而其他A股定增的企业暂无完成。

　　在募集资金使用用途方面，H股房企配售主要集中在境外债偿债以及公司一般运营，在境外债发行和融资受阻的情况下，H股进行配股将有助于缓解即将到来的境外债到期高峰的压力，维护此前较为脆弱的境外融资渠道，降低房企流动性压力。

　　与其他企业不同，本次发布股权融资计划的企业中，招商蛇口、格力地产、陆家嘴这三家企业募集资金主要用于并购重组。跟证监会此前明确的条款有较大的关系：“允许房企发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金”。

　　2022年12月5日招商蛇口公告拟发行股份购买资产并募集配套资金，交易标的为控股76%子公司南油集团剩下的24%股权。12月16日招商蛇口披露了与招商局投资发展发行股份购买资产协议，招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权并募集配套资金。

　　对应的核心资产为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益，前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体，现正值利润释放期，对招商蛇口的长期发展和价值兑现有较大意义。

　　值得注意的是，重组南油集团的预案早在2020年5月的时候提出，彼时的交易方案为“向深投控发行股份、可转债，同时利用配套融资引入平安资管，总代价逾70亿元“。最终受限于房企再融资政策未放开，在经过几轮方案修改后，证监会对配套融资的战略投资者相关认定标准较为严格导致了平安最终退出，于同年11月交易以失败告终。

　　而本次招商蛇口的重组预案拟发行股份购买资产并募集配套资金，剔除了2020年的“可转债”方案，主要通过向深投控及招商局投资发展发行股份，以及向不超过35名投资者非公开发行股票获得配套资金，本次的投资者范围由2020年的1位（平安）转为本次的不超过35位，相关的投资者认定或有所放松。

　　整体来看，政策刚满月，已有超30家涉房上市企业筹划股权再融资，不仅有规模房企也有出险房企。

　　对于规模房企来说，此次再融资条件松动，不仅可以通过再融资保交楼偿债，还可以借此机会进行并购重组，扩大经营优势。对于出险房企来说，此次政策无疑是给出险房企开了一扇新窗。

　　因此，在这种情况下无论是对于流动性欠缺的房企还是部分资金充足的房企都给了较为积极的响应。

　　不过值得注意的是，对于当前房地产企业的估值表现，整体募集资金金额相对有限，同时也会对股票未来的投资价值造成一定的影响，对于企业而言，用好政策工具的同时，仍需把关注重点落在企业销售层面，只有当市场筑底回升、销售回款得到保障才能让企业真正走出困境。