谢逸枫：警惕中国楼市降温带来经济下滑风险

　　文/谢逸枫

       楼市一季度火爆之后，果然如笔者判断，楼市后发乏力。数据显示，刚过去的四月典型楼市，市场销售整体表现平淡，呈现降温，涨势回落的趋势。

　　笔者认为，楼市刚回到恢复的轨道，复苏的基础不牢固。现在的楼市放松政策、货币宽松政策不是收回的时候，应该加大楼市政策、货币政策刺激力度、范围。

　　按照一季度经济形势、4月的部分数据看，千万不能掉以轻心，警惕中国楼市降温带来经济下滑的风险。房地产对中国经济稳定，就业，财税收入等影响巨大。

　　笔者认为，当前楼市必须警惕五个危险，避免复苏过程的恢复阶段出现趋低迷、寒冷的趋势。首当其冲的是库存过高，区域供应过剩。其次是政策落实不到位。

　　再次是险情房企二次爆雷，债务违约、信用下降、停牌清盘、逾期交房、停工的现象。再其次是土地成交、住房供应长期负增长，导致未来供需矛盾加深。

　　最后是市场存在大量的限制性住房消费、交易政策未取消，且首付高、利率高、税费高的购房高门槛，严重影响楼市的恢复，销售端的资金无法传导到投资端。

　　笔者认为，四月楼市降温的原因，在于市场缺乏流动性，购房者没有完全恢复信心，供应下降，楼市政策放松力度有限，之前利好政策落实不到位。

　　其中的原因不排除是前期的住房需求集中释放之后，需求的释放逐渐变缓慢。其次是网签滞后性的因素，影响到数据的呈现。最后是房企的价格调整因素。

　　中指数据显示，2023年五一期间（4月29日-5月3日），40城成交规模较去年五一假期增长约25%，受基数较低因素，同比增幅较大，较2019年同期降幅超两成。

　　上海新房成交最为突出，五一假期上海新建商品住宅成交666套，同比上涨546.6%。推出一批优质好盘，加之住房公积金贷款政策放松，成交高涨预料之内。

　　五一期间部分热点城市新房出现下滑态势，其中杭州今年五一假期新房零成交，成都、北京新房成交同比下降幅度均超60%。

　　诸葛数据显示，2023年五一假期重点15城新建商品住宅成交5208套，较2022年同期上涨25.74%。其中8城新房成交赶超去年，7城呈现不同幅度下滑态势。

　　2023年五一假期重点6城二手住宅成交787套，较2022年五一上涨20.34%。各城市二手住宅成交看，其中4城二手住宅成交超过去年，2城呈现下滑态势。

　　笔者认为，五一假期楼市总体表现平淡，没有出现报复性反弹的火爆成交场景。应该是与前期购房需求集中释放，旅游旺季，供应下降，价格调整有关。

　　中指数据显示，4月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超两成，同期低基数因素下，4月新房成交同比增长约40%。前期积压需求释放后，市场活跃度回落。

　　1月-4月重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增长24.1%，仍处于2015年以来同期低位。供应下降，4月50城批准上市面积环比下降约三成。

　　中指数据显示，4月100城新建住宅均价16181元/平方米，环比上涨0.02%，同比下跌0.07%。二手住宅均价15826元/平，环比下跌0.14%，同比下跌1.28%。

　　笔者认为，目前典型100城的成交、价格看，房地产市场处于复苏的前期恢复阶段。一方面是数据的回升比较缓慢，需求的释放持续性方面不稳定。

　　另一方面是价格不平稳，上涨的动力不牢固。总体看，房地产市场属于弱复苏。因此，未来的房地产政策需要继续发力，才能支撑楼市继续上行。

　　易居数据显示，1月-4月50城新建商品住宅成交面积为7715万平方米，同比增速为18%，相比1-3月份15%的水平有所扩大，市场逐渐的升温。

　　其中4月50城新建商品住宅成交面积为1896万平方米，环比下降27%，同比增长30%。值得注意的是44个城市呈现了环比下降态势，占比近9成。

　　数据显示，4月50城一二三四线新建商品住宅成交面积分别为277万平方米、1048万平方米和571万平方米，环比增速分别为下降14%、下降24%和下降35%。

　　笔者认为，受到城市楼市调控政策、人口流动、货币供应、市场供应的影响，导致房地产市场的区域、城市分化严重，呈现不平衡的发展趋势。

　　房地产市场最不确定性的因素，主要是前期利好政策落实缓慢，商品房库存高、去化周期长，市场呈现区域供应过剩，信心恢复缓慢的现象。

　　中指数据显示，1月-4月，百强房企销售总额约为2.39万亿元，同比增长12.8%，保持增长。其中4月单月，百强房企销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。

　　百强房企排名再次发生变化。保利发展、万科分别位居冠军、亚军，而第三名则由中海地产以微弱优势取代碧桂园，前三位头部房企“咬杀”激烈可见一斑。

　　笔者认为，房企的销售业绩逐渐好转，但是复苏的速度缓慢，没有出现火爆的现象。业绩好的房企，主要集中于头部房企，大部分房企业绩增长不稳定。

　　销售业绩没有传导到投资端，房企拿地的信心不足。土地市场依然靠国、央、城投企业托底，民企拿地的比例非常低。总体看，土地市场还是弱恢复。

　　克而瑞数据显示，4月业绩环比增长房企占百强房企合计三成。六成百强房企4月份业绩同比增长，其中TOP10房企（头部房企）4月份业绩同比增长幅度较大。

　　中指数据显示，1月至4月百强房企拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅较上月收窄1.88%。说明销售端的复苏使得拿地热度得以延续。