丁祖昱：深圳禁止“负首付”

　　2023年5月至今，“负首付”可谓房地产金融市场上的热词。

　　这场起始于社交平台，发酵于媒体报道的热点于近日落下了帷幕。

　　2023年5月26日，深圳市房地产中介协会发布关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示。如发现我市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，我会将立即报送行政主管部门依法依规查处。

　　什么是“负首付”？

　　简单来说，人们更熟悉的“零首付”是通过首付分期、返首付等形式减轻购房人的首付压力；“负首付”则是通过做高合同价格，获取更高额度的银行贷款，当银行贷款金额超过房产价格时，“负首付”便“实现”了。

　　无论是“零首付”还是“负首付”都属于违规行为。

　　在房地产市场下行压力加大的情况下，“负首付”实质上是一种营销噱头，从结果来讲，非但没有减轻购房者的压力，反而还面临着多重财务和法律风险。

　　近期深圳、重庆等城市出现了买房“负首付”的现象，一时间成为各界热议的话题。

　　深圳某中介在接受媒体采访时表示，所谓“负首付”，主要是由于二手房售价低于银行评估价。当贷款额度高于房价时，就形成了“负首付”，如100万的房子，银行评估价150万，贷款额度增高至120万，这样就可以多出20万。

　　从目前深圳、重庆等城市出现的“负首付”来看，主要有以下几种情况。

　　第一，主要与深圳罗湖区部分二手房相关。这些房子属于拆迁安置房，一些业主手中有好几套安置房，着急出手变现，所以愿意低于银行评估价出售。

　　第二，故意做高银行评估价。通过故意做高银行评估价，获得更多的贷款，变相降低首付，从而出现“负首付”的现象，这里面涉及“阴阳合同”，其本身就已涉嫌违法违规。

　　2023年5月26日，深圳市房地产中介协会发布关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示。

　　明确“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

　　由此可见，“负首付”是明令禁止的违法违规行为。

　　从“零首付”到“负首付”，其实质是房地产市场下行压力下的营销产物。

　　2021年下半年至今，整体市场降温明显，行业信心处在低位。2023年至今，房地产市场点状复苏，进入5月市场开始回落。

　　从此次禁止“负首付”的深圳来看，整体市场，跟全国趋势一致呈“落-起-落”的态势，2023年5月，深圳市场开盘以刚需项目为主，整体去化率回落至18%。

　　于此同时，新房供应达近5年最高，虽然成交处于近5年第二位，高于19年，但最主要的区别是过去4年1-5月供不应求，今年1-5月供过于求。

　　二手房方面，挂牌量持续攀升，原因有两点，一是，业主对未来市场不乐观，出现抛盘；二是，改善置换需求加大，也增加了挂牌出售。

　　重庆也是一样，虽然春节过后项目来访和认购都出现了显著提升，但进入3月后增长持续性便开始减弱。

　　在这背景下，为了刺激市场需求，便催生出了“负首付”这样的营销噱头，最终迎来了深圳市房地产中介协会的郑重提示。

　　从部分宣传来看，“负首付”似乎是帮助购房者缓解买房压力，甚至出现了“还能拿到装修款”等描述。

　　但事实上，“负首付”会增加购房成本，甚至面临钱房皆空的局面。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉我们：“对‘负首付’宣传本身就涉嫌虚假宣传，这往往会误导、欺骗消费者购买房屋，如果消费者被此宣传吸引并且实施后续操作行为，则会增加自身违法风险。”

　　据王玉臣律师分析，首先要明确的是“负首付”涉嫌违法违规行为。

　　在实际操作层面，为了取得购房人对“负首付”可行性的信任以及通过银行的贷款审批，一般会与购房人签订两份合同，即“阴阳合同”。

　　为实现“负首付”，会以违法违规的方式向银行申请贷款，属于违规贷款，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用；即使银行批准了贷款，申请贷款的额度增加，也增加了购房人的负债成本，返还的本息都会随之增加，实际上反而加大了购房成本。

　　不仅如此，由于“负首付”本身涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除、或者认定无效。

　　在实践中，如果购房合同、贷款合同被解除或者认定无效，购房人不仅会面临卖方有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，在贷款合同被解除后，还会面对银行要求提前偿还全部贷款的风险。

　　由此可见，“负首付”不仅仅涉嫌违法违规，甚至还会提升购房者的风险。

　　不论是“零首付”还是“负首付”，都不是真正意义上的“零”或“负”，该付的钱、该还的钱终究还是要付、要还的，无非是时间早晚的问题。天上并不会掉馅饼，每一个购房者都需擦亮眼睛，避免被误导和欺骗。

　　对监管部门来说，同样需对此进行严格审查，防范出现金融风险。与此同时，针对那些有购房需求的刚需及改善型购房者，可出台针对性的措施，进一步加码，满足市场需求。