丁祖昱：6月房企推货信心不足，楼市延续平淡

　　楼市复苏动能减弱，房企推货信心不足，预计6月新房供应规模保持低位运行，行情将延续平淡。

　　根据CRIC调研盘点全国27个重点城市预入市项目情况的结果，6月新房供应规模环比仅微增9%，与去年同期和今年3月相比，降幅都接近四成。

　　基于供应规模的约束和对市场信心的不足，我们推测，在没有重大政策利好刺激下，6月楼市行情将延续平淡，成交难有大幅放量空间。

　　《经济日报》6月7日也撰文称，“当前，房地产市场仍处于调整期，对于4月份、5月份的回落应理性看待…………我们应该给房地产市场的企稳回升以及持续平稳健康发展更多耐心和信心。”

　　CRIC调研数据显示，6月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积预计为1214万平方米，环比增长9%，同比下跌36%，较前6月的月平均供应量仅微增1.6%。

　　因年中冲刺业绩的压力，房企6月的供货量有所增加，供应环比止跌回升，但增幅非常有限，规模仍处在相对低位，无论是与去年同期值相比，还是和今年3、4月的高峰值相比，都相差甚远。这也说明，市场复苏动能转弱后，房企推货信心不足。

　　其中，一线城市供应整体低位回升，广州和深圳明显反弹、北京和上海仍继续低迷。特别是深圳，预期将有13个项目推售，金地环湾城、拾悦城楠园等单盘供应可达10万平米，或将带动整体供应规模创年内新高。

　　北京在上个月低基数的基础上，供应环比增长了74%，但同比仍然下跌53%。根据CRIC的调研，6月北京预计仅有京投发展•北熙区二期、北京城建·国誉朝华等4个项目入市。

　　而上海6月的新增供应不增反降，5月三四批次项目集中入市后，6月供应进入阶段性休整期。

　　二线城市6月的新增供应环比涨跌参半，多数城市同比还是负增长。18个二线城市预计供应937万平方米，环比微增8%，同比跌32%。

　　其中，长沙、昆明、郑州6月的新增供应由跌转增，济南、长春、南宁等城市则下滑明显。与去年同期对比，除武汉、长沙、重庆外，多数城市的供应规模均低于去年同期，杭州和长春甚至出现了腰斩的情况。

　　三四线城市的新增供应继续缩量。5个城市6月份仅供应49万平米，同、环比分别下降71%和27%。泉州供应探底回升，万科城市之光、建发养云等3个刚需项目都将于6月集中入市。

　　除泉州之外，无锡、徐州等其余4个城市供应均延续回落走势，徐州回调尤为明显，预期供应规模跌破10万平米，仅为2023年月均值的1/5左右。

　　6月，房企推货聚焦核心区域，主城区供应占比高达52%，近郊占比30%，去化相对困难的远郊占比仅18%。

　　其中，昆明、福州等主城区供应占比超过8成。昆明本月预计将推售的信达万科京江隐翠、中交碧桂园映象美庐等7个项目均位于盘龙、官渡等区域，主城5区供应占比达到100%。

　　上海、青岛、厦门等城市的新增供应主要集中在近郊。以厦门为例，6月将入市的4个项目，仅1个位于岛内五缘湾核心板块，其余3盘都在岛外，分布在同安环东海域、同安老城和翔安东部会展板块。

　　广州、天津、杭州等城市近远郊区域为供货主力，譬如杭州，5月一圈层结构性断供，6月核心区域供货压力依然较大，所推37个项目仅有11个位于主城区。

　　从新增供应的产品看，刚需、改善产品平分秋色，供货占比分别为45%、43%，高端产品占比13%。其中，泉州、济南等城市的纯刚需产品是6月新增供应的绝对主力，长沙、郑州等城市的新增供应中，刚需、刚改产品供应同步发力，也正好适应当地偏刚性的需求结构。

　　北京、上海、成都等城市的新增供应中，改善产品依然占据主导地位，占比普遍在五成以上。苏州、徐州等城市的新增供应则迎合了改善及豪宅市场不断提升的需求，房企增加了中高端盘推货占比，刚需盘占比仅不足两成。

　　6月份偏低的供应量势必制约成交放量的空间。6月27城供应量同比跌36%，仅为今年3月的6成左右，基本与前6月平均相当，低位运行的供应预示着成交也难有大幅放量空间。同时，供给端推货积极性不高也能看出市场信心和预期的不足。

　　因此，在没有重大政策利好刺激的情况下，预计6月楼市整体延续平淡行情，成交较5月可能会有所好转，但改善程度有限。

　　具体到城市，成都、长沙、南京等城市，6月供应规模增长且结构合理，可能会带动成交回涨。长沙6月供应规模预计将达到年内新高，预加推项目中刚需、刚改货源增加，契合目前主流市场需求，成交有望企稳回升。

　　北京、上海等城市新增供应不济将拖累成交。北京和上海的新房市场不缺需求也不乏购买力，供应是影响成交的最主要因素。6月份北京和上海预计入市的项目质量不差，主城加近郊占比都在七成以上，但受限于较低的供给规模，成交也难有强势增长表现。

　　广州等6月供应体量增加而质量欠佳，对成交驱动力偏弱。广州5月开盘项目平均去化率为18%，海珠、天河等核心区域高总价江景房去化表现较好，去化率大多超过3成，外围区域项目则普遍遇冷、去化迟缓，而6月推售项目有7成以上位于郊区，如果营销力度不见加码，去化表现或许同样不容乐观。

　　济南、长春、天津等城市的新增供应缩量叠加供需错配，市场行情或将继续转淡。济南6月供应预计缩量至10万平米以下，加上供需结构存在明显错配，即目前高品质改善项目保持较高热度，刚需尤其外围区域项目降温明显，但6月预入市项目中，刚需产品占比高达92%，且大多位于近郊，供需错配的情况下，成交或将继续走弱。

　　我们认为，房地产市场相关支持政策仍有空间，尤其4月以后，市场观望情绪又有所回升，各地可以进一步挖掘支持政策调整的优化空间，以恢复购房者对房地产市场的信心，助力市场企稳回升，重回良性循环的轨道。