谢逸枫：房价下跌风险增大！新一轮史诗级宽松政策即将出台

　　文/谢逸枫

       6月15日公布的5月70城房价指数显示，70城房价环比1月止跌触底、2月重回上涨通道，正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%，意味着存在房价下跌风险增大，救市刻不容缓。

　　6月15日，央行公开市场开展20亿元7天期逆回购操作和2370亿元1年期MLF操作，中标利率分别为1.9%、2.65%，上次分别为1.9%、2.75%。数据显示，当日20亿元逆回购和2000亿元MLF到期。

　　6月13日，7天逆回购利率、常备借贷便利（SLF）隔夜、7天期、一个月期品种利率，均下调10BP。将有效提振市场信心，有效降低实体融资成本，刺激融资需求回升。预计5月20日的5年期LPR有望下降，幅度颇大。

　　70成一手房价环比已连续上涨4个月，表明目前房价的底部已经基本确认，市场将逐步进入回暖、恢复性上涨阶段。由于楼市回升速度相对较快，短期内已呈现需求透支的现象，房价表现出下跌的趋势。

　　一手房价环比由2月上涨0.3%到3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%，涨幅回落0.2%。尽管房价环比连续上涨4个月，涨幅连续2个月收窄，呈现出房价下跌风险加快的趋势，预计7月前后出台新一轮史诗级宽松政策。

　　同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%，跌幅持续收窄，连跌14个月，说明房价不存在报复性暴涨。主要是因为之前的跌幅比较深、基数比较高，环比累计上涨。

　　二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%，涨幅扩大0.18%，4月0.0%、5月下降0.2%，说明房价暖冷不明确的态势，连续上涨2个月后首次下降，未来存在房价下跌风险加大，应该警惕房价跌幅扩大。

　　同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%，跌幅持续收窄，连续下降16个月，意味着房价处于调整期。政策的短期效果之后，市场需求力释放断层，一线城市房价环比集中下跌。

　　5月70城房价指数透露出五个市场信号：

　　第一是房价涨幅持续回落，存在房价下跌风险加大。

　　第二是房价上涨的动力减弱，复苏节奏放缓。

　　第三是北上广深二手房价格都降了，新一轮宽松政策将卷土重来。

　　第四是一二线城市房价涨幅回落明显，二线城市持平，城市分化严重。

　　第五是房价上涨城市数量减少，下降城市数量增多。

　　其一是5月一手（新房）房价环比上涨0.1%，房价涨幅回落0.2%，连续4个月上涨趋势。1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月上涨0.3%，3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%。

　　具体城市上涨排行榜看，5月新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市分别为湛江为0.8%，领涨全国，太原、济南、韶关0.7%，三亚、吉林0.6%，成都、兰州、北海、泸州0.5%，宁波、南昌、长沙、南宁、贵阳、海口、西安0.4%。

　　其二是5月一二线城市一手（新房）房价环比连续4个月集体上涨，一二线城市房价上涨幅度回落。而三线城市一手房价由上涨转为停止上涨，进入下跌风险的趋势。

　　5月70城新建商品住宅房价环比数据显示，呈现一二线城市一手房价上涨，涨幅回落，三线城市一手房价持平停涨的趋势，市场格局为一二线城市涨，三线城市停止上涨。

　　5月一线城市新房价环比上涨0.1%（4月0.4%、3月0.3%），涨幅回落0.3%。其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2％、0.3％和0.1％，深圳下降0.2％，深圳房价是四个一线城市下跌最长时间的城市。

　　二线城市新房价环比上涨0.2%（4月0.4%、3月0.6%），涨幅回落0.2%。三线城市新房价环比持平（4月上涨0.2%、3月0.3%）。说明三线城市因政策放松效果差，需求挤压，未来房价下降风险大。

　　其三是5月一手房价同比下降0.5%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月0.7%、连续下跌14个月。2月跌收窄0.4%、3月跌幅收窄0.5%，4月跌幅收窄0.7%，4月跌幅收窄0.2%。

　　具体城市上涨排行榜看，5月新建商品住宅价格同比涨幅前十的城市分别成都8.3%，领涨全国，杭州5.1%、上海4.9%、北京4.3%、合肥4.4%、济南与长沙及宁波3.8%、银川2.5%、青岛2.3%、南昌2.2%、三亚与西安及海口1.7%。

　　其四是5月70城一手（新房）房价同比数据显示，市场格局为一线城市连续5个月上涨，涨幅回落。二线城市连续2个月上涨，涨幅扩大。三线城市连跌4个月，跌幅持续收窄，形成一线涨、二线反弹、三线跌的市场格局。

　　5月一线城市新房价同比上涨1.7%（4月2.0%），涨幅回落0.3%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为4.3%、4.9%、下降0.4%、下降1.8%。广州、深圳的房价同比连续下降的月份最多。

　　二线城市新房价同比上涨0.5%（4月0.2%），止跌上涨后首次涨幅反弹0.3%。三线城市新房价同比下降1.6%（4月下降1.9%），降幅收窄0.3%。数据显示二线城市房价比一线城市上涨反弹大，三线城市依然跌。

　　其五是5月70城二手房价环比下降0.2%，下降18个月后连续2个月上涨，呈现房价持平下降的趋势。1月70城二手房价环比下降0.3%，2月上涨0.1%，3月上涨0.3%，4月0.0%，5月下降0.2%。

　　5月70个城市二手住宅价格指数环比下降0.2%（4月0.0%），这是在持续下跌18个月的基础上，连续2个月上涨后首次0.0%，5月转为下跌。说明二手房价呈现未来下跌的压力，必须防止下跌过快的趋势。

　　具体城市上涨排行榜看，5月二手房价环比涨幅前十的城市分别为昆明和韶关上涨0.5％，领涨全国。三亚与南充0.4%，太原、天津、成都、北海0.3%，长沙、泸州、湛江0.2%，西宁、赣州、常德0.1%。

　　其六是5月70城二手房价环比数据显示，城市房价基本格局为一二三线城市房价年内首次集体下降，房价上涨终结。总体看一线城市跌幅最大，其次二线城市，最后三线城市。

　　5月一线城市二手房价环比下降0.4%（4月上涨0.2％）。其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6％、0.8％、0.2％和0.1％，这是一线城市年内首次集体下降，可谓是罕见。

　　二线城市二手房价环比下降0.3%（4月上涨0.3%），三线城市二手房价环比下降0.2%（3月持平转4月上涨0.2%）。二三线城市房价下降，意味着政策效果已经退化，需求难释放。

　　其七是5月二手房价同比下降2.6%，跌幅比4月下降2.7%收窄0.1%，连续下跌16个月。1月70城二手房价同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月同比下降2.9%，4月2.7%，5月下降2.6%。

　　具体城市上涨排行榜看，5月二手房价同比涨幅前十的城市分别为成都8.7%，领涨全国，北京2.8%，长沙2.0%、上海1.7%、南充1.7%、合肥0.9%、昆明0.6%、西安0.4%、三亚0.1%。

　　其八是5月70城二手房价同比数据显示，城市分化，涨跌分明，基本格局为一线城市连续3月上涨，涨幅回落。二三线连续4个月下跌，跌幅收窄，形成一线上涨，二三线下降的局面。

　　5月一线城市二手房价同比上涨0.4%（4月上涨0.9%），涨幅回落0.5%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为2.8%、1.7%、下降1.4%、下降1.6%。广州、深圳的房价同比连续下降的月份最多。

　　二线城市二手房价同比下降2.1%（4月下降2.2%），降幅收窄0.1%。三线二手房价同比下降3.3%（4月下降3.6%），降幅收窄0.3%。二三线城市的房价下降趋势不变，市场企稳基础不牢固。

　　其九是5月一二手房价环比上涨城市大量减少，呈现下降趋势。5月一手房价环比上涨城市46个，比4月上涨城市62个减少16个，2月上涨城市55个、3月上涨城市66个。

　　5月70城一手房价上涨城市46个（4月62个），减少16个。持平城市0个（4月2个），主要是持平的城市转为下降。下跌城市24个（4月6个），增加18个，房价下降的城市明显增多。

　　5月70城二手房价环比上涨城市15个（4月上涨36个），减少11个。持平城市0个，与3月、4月一致。下跌城市55个（4月下降34个），增加21个个，意味着房价下降的城市数量达到8成左右。