宋丁：剥离资本绑架，让度假地产回归人生价值

　　近年来，全国房地产走势在明显下滑，对各地的旅游地产项目发展也造成很大的影响，尤其是多年来旅游地产项目布局比较多的地方，如山东威海、广东惠州、海南等，都出现海景房销售遇冷的情况。其他类型的旅游地产项目同样也遭遇了市场的低迷打击。

　　究竟应该如何理解和应对旅游地产当前面临的严峻形势？近日我跟随一个考察团前往云南大理、腾冲等地考察了相关文旅项目及其关联的房地产项目。此行尽管只有短短几天，但还是有不少收获，就想在此和大家聊一聊我对国内旅游地产发展情况及前景的看法。

　　对我来讲，这次考察的一个重要意义在于，我开始把旅游地产与度假地产这两大概念区分开来。多年来大家所谈及的旅游地产这个概念，其实更多地是从产业经济和投资价值的视角来界定的，因为旅游业通常投资周期长，收益慢，需要加持若干房地产项目来平衡投资，在旅游区周边开发一些楼盘或别墅，属于投资周期短、收益快的项目，这样，旅游和房地产混合投资可以起到收益上的平衡作用。

　　而过去二十多年来，大量的普通投资者到那些风景名胜地购买旅游地产的房产，很多人不是用于自己度假、养生、享受，而是作为一种物业投资。当房地产出现目前的严重下滑，他们的海景房、山景房、森林房等等遭遇严重困难，就认为这种投资是失败的，网上不少“业内人士”也都在告诫市场：不要买海景房，不要碰旅游地产项目。

　　我必须说，国内目前出现前的这种针对旅游地产发展的负面情绪和行为，其背后的逻辑是十分荒唐的。根本问题是什么？是过去二三十年来，中国房地产出现严重的急功近利，地方政府大肆卖地，收获土地出让金，开发商在国内滨海、山岳、森林、田野等生态环境地带大规模开发所谓“旅游地产”项目，推出超量的海景房、山景房、森林房、乡村房等等，诱导市场以资本运营模式进入，把一种理应属于高端度假消费的生活方式转化成了一种以投资为主导甚至是投机为基础的运营模式，结果在房地产出现严重困难的时期，这些挂满投资烙印的旅游地产资产就跌入深坑，难以自拔。

　　这就是我为什么要提“度假地产”的问题。在那些山清水秀的地方，在那些旅游地盖房子，是为了什么？是让人从拥挤、嘈杂、快节奏的大城市走出来，进入这些大生态环境，拥有一个度假屋，在这里深切体验“慢生活”。“5+2”中间的那个“2”，就是两天周末，乃至大小长假，加起来一年有115天，人们完全可以换一种生活方式，让自己慢下来，于是，在海边，在山里，在乡村田园，在那些良好的生态环境地带，发展出若干度假地，建设若干度假屋，人们来到这里过几天“慢生活”，这就是“度假地产”项目和产品的根本价值和意义。

　　而那些投资者们，当他们把这些度假屋强硬地拉到“投资”的通道里，一切以投资为导向，为标准，房价下跌，就说海景房、山景房不能沾，这是点错了“生活树”，看走眼了时代的潮流。

　　我们不妨放眼看一看世界是个什么样子。在那些发达国家，我们会发现很多美丽的海岸线、山地、森林、乡村地带，有着大量的优美的人居建筑，这些建筑与大自然浑然一体，那些房子都是被人们买来、租来用于休闲度假的，几乎没有人在这些地方买了度假屋是为了投资。

　　对比之下，中国的威海、惠州、海南等等，众多开发商占用大量的优质滨海地带修建了大量的海景房被用于投资，从根本上扭曲了度假地产的价值链，把社会投资者带入一种玷污度假地产应有的、纯净的、以度假、生活和享受为主导的人生价值的扭曲通道里，然后再把所有“罪过”都归咎于这些无辜的“旅游地产”项目和物业资产。

　　我在云南考察过程中，发现那些优质的度假地产项目并不缺真正的购房者。我与一些来自全国各地的购房者进行了沟通，他们都表示，非常喜欢云南的气候、环境和人文，喜欢那些安静的中小城市，他们买房就是为了在那里长期度假、养生、养老。那里的购房者并没有出现类似大城市行情好的时候那种蜂拥而上的购房局面，而是一种细水长流的态势，总有人来询价和购买，这反映了什么？只要是好环境、高品质的度假地产项目，无需担心客源问题，因为，买这类度假屋的人都不是为了“投资”而来，而是为了“度假”、“养生”、“养老”而来，这才是度假地产的本质。

　　用业界的用语说，这些度假屋就是人们专门用来休闲度假养生的“第二居所”，是与在城市里那些应对工作和日常生活的、刚性的“第一居所”对应的一种物业形态。人的生活本来就应该是张弛有度、快慢融合的，在城市里紧张工作一段时间后，来到郊外或度假地的度假屋，过几天悠闲的慢生活，或者长期住下来养生养老，都是人生的正常和天然属性的选择。度假屋就是用来悠闲地休闲度假养生的，不是用来过常规紧日子的，更不是用来投资的。明白了这个定位，我们就不应该再在度假地产项目上产生任何不恰当的焦虑。某种意义上，你购买的度假屋即便在房价上出现一些波动，你都完全可以不予理会，因为这种情况完全不影响你的度假生活。

　　当然，我也完全理解那些以投资方式进入度假地产项目而遭遇房价下跌的人们的心情，毕竟，我们无法走出中国房地产发展的阶段性趋势，这个时代，我们人人都处在赚钱的大通道里，当度假屋被时代裹挟进投资浪潮里的时候，让投资者对度假屋的跌价满不在乎，这太难了。然而，历史就是历史，任何个人无法更改。你的投资，你的损失，最后只能记在你的人生履历里，记在时代的账簿上，随风淡去。而我们只能面对未来，因为，只有未来才是我们可以寄望的。

　　中国度假地产的未来是什么？不是都市生活，不是投资盈利，而是度假养生，是高品质人生的另类价值。这次云南考察，我清晰地看到了中国度假地产以及度假屋的未来走向和内在价值。

　　那是一种看似很高的人生境界，然而，它就在那里，在海滨，在河边，在湖岸，在山里，在森林里，在田野上，很真实，很生态，很静谧，很享受，事实上也很平常。

　　请那些高喊“不要碰旅游地产”的作俑者们离开吧，真正愿意享受度假的人们不想听你们那些单纯基于投资价值的鼓噪，不喜欢你们单纯为了讨钱而表现出来的那种猥琐的模样。

　　我最后想表达的是，未来中国，不受资本绑架的度假地产，前景一定是非常光明的，原因非常简单：人们追求更高品质的生活。