丁祖昱：国家统计局3月销售开工降幅收窄，投资竣工继续筑底

　　2024年4月16日，国家统计局公布了一季度宏观经济和房地产行业数据。

　　今年一季度，国民经济总体上延续了去年以来回升向好态势，生产需求主要指标稳中有升。具体从增长、就业、物价、国际收支四大宏观指标来看，一季度GDP同比增长5.3%，去年四季度增长5.2%，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，比去年同期下降0.3个百分点，居民消费价格指数与去年一季度持平，扣除食品和能源后的核心CPI同比上涨0.7%，与去年各季度差不多。

　　房地产方面，受去年基数较高影响，各指标仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。

　　国家统计局副局长就2024年一季度国民经济运行情况答记者问时表示：从一季度房地产投资、销售情况看，房地产市场仍处在调整过程中。需要强调理性看待这一轮房地产调整。

　　一方面，房地产行业经过二十几年的高速扩张后，按照产业成长周期，现在调整是正常的。房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建新模式，实现高质量发展。因为传统的产能可以市场出清，开发商能够建更好的房子，提供更好的服务，这对消费者也是有利的。

　　另外，中国房地产市场是有支撑的，因为我们的城镇化没有完成，2023年常住人口城镇化率是66.2%，但是户籍人口城镇化率还不到50%，还有1.8亿的进城农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中间购房比例不高。现有的住房存量中，90平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大。

　　国家统计局数据显示，2024年1-3月份新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

　　究其原因：一方面是3月份房企供货节奏有所加快，CRIC百城住宅供应环比增110%，且以改善为主；另一方面，商品房“以价换量”的策略也对成交形成有力支撑。前3月商品房成交均价9779元/平方米，同比下降9.5%。

　　单3月来看，商品房成交规模绝对值仍处在历年低位。3月新建商品房销售面积11299万平方米、新建商品房销售额10789亿元，分别是2016年和2017年以来同期新低，较近十年3月份成交均值下降21%和16%。

　　3月同比降幅表现为收窄，但降幅高于2023年下半年历月。3月新建商品房销售面积、金额同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。

　　值得注意的是，考虑到去年一季度为成交高峰，同比下跌仍在意料之中。若与去年三季度、四季度月均相比，3月成交面积分别增长26%和34%，整体好于下半年，一定程度上体现了当前市场信心正在逐步修复，但城市间分化在加剧。

　　国家统计局数据显示，2024年1-3月份房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面积474580万平方米，下降11.7%。房屋新开工面积17283万平方米，下降27.8%。其中，住宅新开工面积12534万平方米，下降28.7%。房屋竣工面积15259万平方米，下降20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，下降21.9%。

　　整体来看，一季度新开工仍然保持低位，但出现一定边际改善。而竣工受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。

　　其中1-3月新开工面积同比降幅较1-2月收窄1.9个百分点至27.8%，与2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts，保持在低位。3月新开工面积7854万平方米，同比下降25.4%，降幅小于2023年二季度单月幅度。从绝对量来看，基本延续了2023年下半年以来的7000-8000万平方米左右的开工量，3月新开工面积仅较2023年月均低1%。

　　竣工面积的走势未能延续去年高增长态势，进入2024年持续负增长。这与去年同期基数过高不无关系。一季度竣工面积累计同比增速-20.7%，较1-2月降幅扩大0.5个百分点。3月竣工面积4864万平方米，绝对量仅高于去年4月、5月和7月，同比则下降21.7%，降幅较1-2月份收窄1.5pcts。

　　国家统计局数据显示，2024年1-3月份全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%（按可比口径计算）；其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%。

　　单月来看，3月全国房地产开发投资额10240亿元，虽较1-2月份下降14%，但绝对量仍高出2023年月均12%。同期来看，3月全国开发投资同比跌10.1%，较1-2月份降幅扩大1.1pcts，同期开发投资额基本上回落至2018年3月水平。

　　综合而言，商品房销售面积、金额、商品房新开工面积累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交楼”政策的推动下，2024年二季度的竣工面积仍有支撑，但整体仍呈现下降趋势。“三大工程”持续落地以及二季度土拍逐渐恢复，土地购置等先行指标回升，预计房地产开发投资在二季度延续企稳。